對商品房價格影響有限，價格保持穩(wěn)定；中小戶型將成為今后市場開發(fā)建設(shè)重點，戶型限制將會給開發(fā)商帶來一定影響；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)今后可能放緩……國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的房產(chǎn)新政實施后對本市市場有什么影響，這是市民及業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的問題，今天青島市發(fā)改委代表官方首次發(fā)布相關(guān)信息，對今后市場可能出現(xiàn)的五大走勢進行了分析和評價，為市民購房作出正確判斷提供了依據(jù)。  

　　房價是每次調(diào)控的核心，也是老百姓最敏感的話題。那么此次新政的實施對商品房價格影響到底有多大？  

　　據(jù)介紹，近年來商品房價格上漲受多方面因素影響，其中主要包括一是土地出讓價格持續(xù)上漲，開發(fā)商獲取土地成本高（約為濟南的兩倍），二是土地征用和房屋拆遷成本不斷提高，另外的建材價格的上漲、建筑節(jié)能和新產(chǎn)品新技術(shù)的應(yīng)用、配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)檔次的提高等，增加了住房建設(shè)成本。如按國家節(jié)能標準建房，每平方米成本約增加200元～300元；其次是房地產(chǎn)調(diào)控增加的交易環(huán)節(jié)費用（如交易稅），大部分轉(zhuǎn)嫁到房價中，由購房者承擔。基于這些綜合因素，國家宏觀調(diào)控短期內(nèi)不會消除這些因素，因此對商品房價格影響有限。  

　　此次國家宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，就是引導(dǎo)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，即面向中低收入家庭，增加中小戶型住房和廉租房建設(shè)。調(diào)控措施出臺后，萬科等國內(nèi)大型房地產(chǎn)集團立即把研發(fā)力量轉(zhuǎn)向套型建筑面積90平方米以下的中小戶型開發(fā)上。  

　　隨著政策的實施和深化，必將使本市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。據(jù)了解，本市房地產(chǎn)企業(yè)也將加大投入，增加中小戶型住房開發(fā)建設(shè)。另外，市政府每年將從土地出讓凈收益中拿出15％的資金專門用于廉租住房建設(shè)。  

　　“買大房子賺大錢，過去一直是開發(fā)商追求的目標”。根據(jù)規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積要占開發(fā)總面積的70％。對此，新政實施后，會出現(xiàn)小戶型住房利潤低，且高層住房建筑面積與使用面積差別過大（約相差1／3）。因此戶型限制對房地產(chǎn)企業(yè)有一定影響，但預(yù)計不會太大。  

　　據(jù)有關(guān)專家介紹，銷售回款是本市部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)資金的最重要來源。但受國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場交易短期內(nèi)可能下滑。主要原因是個人住房按揭貸款首付比例下限提高至30％，將影響部分居民購房需求；控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，將減少被動性住房需求；二手房交易市場觀望氣氛濃厚，將減少騰舊換新住房需求。房地產(chǎn)交易量下滑，將延緩企業(yè)銷售回款進度，導(dǎo)致企業(yè)資金趨緊，影響開發(fā)建設(shè)進度。  

　　據(jù)介紹，房地產(chǎn)稅收和土地出讓收益是政府財政收入的重要來源。2005年，全市房地產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅和所得稅（地稅口徑）約20億元，契稅約14億元，三者合計約占地方財政收入的19％。如考慮土地出讓凈收益和建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的稅收，對地方財政收入的貢獻度更大。國家宏觀調(diào)控，有可能導(dǎo)致本市房地產(chǎn)開發(fā)趨緩和交易額下滑，從而影響地方財政收入穩(wěn)定增長。