2019年上半年，隨著“因城施政，一城一策”的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)銷售熱度有所減退，銷售面積、金額累計(jì)增速雙雙回調(diào)，東部率先轉(zhuǎn)冷下，中西部成目前主要的成交支撐。房企投資開發(fā)熱情依舊高漲：新開工面積波動(dòng)上行，增速短暫沖高后回落；土地購(gòu)置面積保持低位穩(wěn)定并由小幅回升，在這二者作用下，開發(fā)投資額保持高速增長(zhǎng)。

01、開發(fā)投資額增速保持高增長(zhǎng)，前5月增速微降但仍有11.2%

2019上半年，房企的開發(fā)投資熱情持續(xù)高漲。1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為46075億元，累計(jì)同比增速小幅回落，較上月下降0.7pts至11.2%，但依舊維持高位，連續(xù)5個(gè)月保持兩位數(shù)高增長(zhǎng)。5月單月開發(fā)投資額達(dá)11858億元，環(huán)比大漲13.87%，投資熱情可見(jiàn)一般。

究其原因，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持高增速增長(zhǎng)主要源于兩個(gè)方面因素：一方面為了加速回款，房企普遍加快了工期，新開工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，成為開發(fā)投資額高增的主要支撐；另一方面熱門城市土拍持續(xù)火熱，房企拿地?zé)崆橐草^為高漲，致使土地成交面積底部回升。例如長(zhǎng)三角、粵港澳城市高總價(jià)、高單價(jià)地塊頻頻成交，土地流派情況也持續(xù)改善。

02、銷售面積、金額累計(jì)增速雙雙回調(diào)，中西部為主要銷售支撐

2019年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積55518萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降1.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大了1.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額為51773億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。面積、金額累計(jì)增速雙雙回調(diào)表明當(dāng)前市場(chǎng)有小幅轉(zhuǎn)冷征兆。從5月單月數(shù)據(jù)來(lái)看，銷售面積為13433萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%，但同比仍下降了5.5%，進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，可見(jiàn)當(dāng)前市場(chǎng)成交乏力，增長(zhǎng)動(dòng)力略有不足。

從銷售結(jié)構(gòu)來(lái)看，東部、中部、東北地區(qū)銷售面積累計(jì)增速均有回落趨勢(shì)，其中東北地區(qū)下滑最為嚴(yán)重，1-5月東北地區(qū)商品房銷售面積2222萬(wàn)平方米，下降8.1%，降幅擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前成交支撐主要以中西部為主，各區(qū)域都有不同程度的降溫現(xiàn)象。

實(shí)際上，一二季度的成交熱潮并不是各線城市全面回暖。主要原因是因城施策深化、信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)、房企加快推盤供貨所共同引起。因此，隨著此前積壓的一部分購(gòu)房需求消化完畢之后，市場(chǎng)結(jié)束短暫的回暖反彈，重新進(jìn)入下行軌道。

03、新開工波動(dòng)上行，增速?zèng)_高回落，土地購(gòu)置面積小幅回升低位穩(wěn)定

1-5月累計(jì)房屋新開工面積為79784萬(wàn)平方米，累計(jì)增速在4月沖高至13.1%后回落至10.5%。2019年上半年，月度新開工面積波動(dòng)上行，至5月已達(dá)21232萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲7.1%，創(chuàng)近半年新高，但同比增速僅4.02%,較4月增速大幅下降了11.48個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)后勁略有不足。當(dāng)前新開工量處于高位，主要源于房企手頭資金相對(duì)寬裕，加之部分政府也將開工進(jìn)度作為企業(yè)發(fā)放回款的重要指標(biāo)之一，因而多數(shù)企業(yè)都在加緊工期。

從土地購(gòu)置面積來(lái)看，土地成交繼續(xù)低位穩(wěn)定，2019年1-5月土地購(gòu)置面積增速同比下降33.2%，降速雖較前值收窄0.6pts，這也與近期土地市場(chǎng)回暖密切相關(guān)，部分熱門城市諸如天津、杭州土地成交量依舊實(shí)現(xiàn)了同環(huán)比齊增。預(yù)判6月，我們認(rèn)為開發(fā)企業(yè)土地面積購(gòu)置增速仍有望小幅回升。

04、物業(yè)待售面積持續(xù)減少，住宅庫(kù)存較2018年初下降21%

截止到5月末，商品房待售面積50928萬(wàn)平方米，比4月末減少452萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少413萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少22萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少28萬(wàn)平方米，待售面積繼續(xù)保持下滑趨勢(shì)，庫(kù)存量仍處在下降通道。

此外，各類物業(yè)類型庫(kù)存均在下降，其中住宅庫(kù)存下降最快，較2018年初減少21%，考慮到后續(xù)成交仍有回落風(fēng)險(xiǎn)，庫(kù)存下降的速度將繼續(xù)放緩。商、辦庫(kù)存延續(xù)下滑趨勢(shì)，但基于存量基數(shù)大且銷售困難，未來(lái)多渠道去庫(kù)存的道路依舊漫長(zhǎng)。

展望

01、不同能級(jí)城市表現(xiàn)將持續(xù)分化，銷售面積仍將下行而金額有望保持微增

整體來(lái)看，隨著市場(chǎng)成交熱度轉(zhuǎn)淡，前5月銷售規(guī)模已有所回落，但考慮到下半年房企將迎來(lái)業(yè)績(jī)沖刺，整體成交規(guī)模還將有一定的增長(zhǎng)，而增速或?qū)⒀永m(xù)小幅下行態(tài)勢(shì)，主要源于各能級(jí)城市的結(jié)構(gòu)性分化。

在市場(chǎng)政策、價(jià)格等保持相對(duì)穩(wěn)定情況下，一線、核心二線城市積壓的觀望購(gòu)房需求逐漸釋放，銷售仍將保持穩(wěn)中有升。尤其值得關(guān)注的當(dāng)屬長(zhǎng)、珠三角等都市圈的核心城市，因城市基本面良好和源源不斷的外來(lái)人口涌入，需求面穩(wěn)固支撐，在下半年仍會(huì)有相對(duì)亮眼的表現(xiàn)。而三四線城市由于此前熱潮所消耗的購(gòu)買力尚未恢復(fù)，加之棚改貨幣化安置政策逐步退潮，購(gòu)買力局限也將導(dǎo)致部分城市的銷售面積持續(xù)下行，而這部分又占全國(guó)銷售總量的60%以上比重，勢(shì)必拖累整體銷售同比繼續(xù)下行，另一方面，因?yàn)榉績(jī)r(jià)保持穩(wěn)定甚至小幅增長(zhǎng)，銷售金額仍能有望保持增長(zhǎng)。

02、新開工面積將保持高位，但增速或?qū)⑿》�回�?/P>

考慮到目前融資層面尚無(wú)收緊政策出臺(tái)，房企在資金寬裕情況下將會(huì)考慮加緊在窗口期開工，且下半年恰逢企業(yè)沖刺業(yè)績(jī)，在強(qiáng)調(diào)回款的客觀壓力下，多數(shù)企業(yè)也會(huì)加緊工期和加快推盤節(jié)奏，因而也會(huì)刺激下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工絕對(duì)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，維持高位。但是由于2018年下半年基數(shù)較高，加之目前已經(jīng)有增速回落的征兆，因而預(yù)判新開工增長(zhǎng)動(dòng)力略有不足，增速或?qū)⑿》�回落�?/P>

03、土地購(gòu)置增速將低位回升，核心一二線城市仍是爭(zhēng)奪焦點(diǎn)

下半年，我們認(rèn)為在整體房地產(chǎn)行業(yè)政策面沒(méi)有出現(xiàn)大幅寬松信號(hào)的情況下，土地購(gòu)置面積增速仍會(huì)保持相對(duì)低位，當(dāng)前已經(jīng)有部分城市諸如蘇州、天津、杭州土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象，因而預(yù)判增速也將從低位緩慢回升。

值得注意的是，下半年結(jié)構(gòu)分化將更加明顯：一二線核心城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加放寬落戶帶來(lái)的潛在住房需求預(yù)期，土地市場(chǎng)將持續(xù)回暖。而三四線城市因棚改政策收縮致購(gòu)買力普遍喪失，投資風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，房企將會(huì)更多的將土地儲(chǔ)備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購(gòu)置面積將進(jìn)一步回落。

04、開發(fā)投資額總體維持相對(duì)高位，房企融資收緊或影響增速降至10%以內(nèi)

整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資在絕對(duì)量與增速上均處于高位。從各區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，1-5月東部與東北兩個(gè)地區(qū)的開發(fā)投資額累計(jì)同比增速已經(jīng)開始收窄，其中東部地區(qū)失去了保持16個(gè)月的10%以上高增降至9.7%，也證明了在“因城施政，一城一策”的調(diào)控背景下，開發(fā)投資額的增長(zhǎng)后勁略有不足。

對(duì)于2019年下半年，考量土地購(gòu)置面積、新開工面積等先行指標(biāo)：土地購(gòu)置面積增速將緩慢回升，短期內(nèi)仍難由負(fù)轉(zhuǎn)正，將在一定程度上拖累房地產(chǎn)投資增速的攀升，此外因新開工面積絕對(duì)量仍將保持量上高位，也避免了開發(fā)投資增速大幅下降的可能，綜合這兩方面因素，開發(fā)投資總體依舊會(huì)保持高位，但不排除房企融資會(huì)進(jìn)一步收緊,加劇企業(yè)資金緊張程度,繼而影響土地購(gòu)置和施工建安投資增速或?qū)⑾滦校�但預(yù)計(jì)全年在10%以內(nèi)。