(一)老年公寓市場存在巨大需求
在我國,由于主要還是實行家庭養(yǎng)老,老年人多和家庭其他成員住在一起,往往難以滿足老年人對住的特殊需求,有條件單獨居住的老人,其住房條件也不理想。隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會化養(yǎng)老的發(fā)展,以及老年人收入的增加,老年人對老年住宅的需求將會上升。
(二)未來十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢
我國已具有相當購買力的老年人主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來幾年,當現(xiàn)在50歲左右的人進入60歲以后,老年市場的巨大購買力將會充分地顯現(xiàn)出來。
這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成,退休金和儲蓄存款比現(xiàn)在60歲以上老年人有很大的提高,在消費觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨生子女的父母,子女少的狀況也會使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式,F(xiàn)在所謂的老年人“高檔消費”,在幾年之后將后變成普通消費。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
(三)北京、上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)中高收入老年群體對高端老年公寓需求加大
社會人口流動的加速使得更多的老人沒有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中,老年人對住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里,多數(shù)父母與成年子女更愿意分開居住,這既能使老人活動不受干擾,減輕子女負擔,也減少了長期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求,因此,能夠住進一個設(shè)施完備、服務(wù)周全的老年城,倒成了很多中國城市老人向往的事
目前我國老年住宅市場需求加大,一些大城市里,許多父母與成年子女更愿意分開居住。這一方面是因為越來越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活,許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來;另一方面社會的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧,他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對于老年公寓的需求也日益增加。
城市化過程中的負面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來越不適宜老年人頤養(yǎng)天年,所以,很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對較好,又不太偏離城市的城郊居住的愿望。一項調(diào)查顯示,在上海300萬60歲以上的老人中,愿意選擇大型現(xiàn)代化老年城(公寓)養(yǎng)老的占到30%,這樣僅上海就有近90萬老年人期盼住進老年公寓養(yǎng)老。
(四)低收入老年群體對福利性養(yǎng)老機構(gòu)需求較高
受我國經(jīng)濟發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響,我國偏遠地區(qū)、經(jīng)濟落后地區(qū)的老年消費群體消費能力有限,且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上,短期內(nèi)難以對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)為主。
(五)為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好
在中高收入老年人期望的入住方式中,希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%,打算租賃房屋使用權(quán)的占24%,希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%,打算采取其他形式的占9%。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。
市場供給狀況
(一)老年公寓市場有需求空間,但市場供給仍較為緊缺
國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構(gòu),管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小,缺乏專業(yè)護理人員,且資金來源不能保障,只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時,在九十年代末和二十一世紀初,中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看,老年公寓有了比較大的改觀,功能與護理手段有了提高。但規(guī)模一般較小,且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。
所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅,是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合,不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點,更要在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務(wù)機構(gòu)中,好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所,除少量為新建的以外,大多數(shù)是利用舊房改建的,設(shè)施簡陋,服務(wù)功能單調(diào),且可供活動的綠地較少,并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件,不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當作病人看待,并不關(guān)心老人們情感或心理需要。
就中國而言,現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院,加上社會興辦的老年機構(gòu),現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬人,還不到目前中國1.3億老年人的1%。且不論條件如何,單從數(shù)量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。從總體上講,除少量為新建的以外,大多數(shù)是利用舊房改建的,設(shè)施簡陋,服務(wù)功能較差,無法適應(yīng)老年人日常生活的特殊需要。另外,可供老年人室外活動的綠地較少。
(二)老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征,但仍缺乏對客戶的準確定位
隨著社會發(fā)展,我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化,老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化,從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來,老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設(shè)計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品
目前許多老年住宅未做好客戶定位,其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定位,使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差,致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營較為困難。