資本運(yùn)作與土地升值推動(dòng)旅游地產(chǎn)基礎(chǔ)盈利環(huán)節(jié)

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，其開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能。旅游地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象是旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營(yíng)的酒店和度假村外，還包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)物業(yè)形式，以及分時(shí)度假、產(chǎn)權(quán)式酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山及滑雪度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品。

旅游地產(chǎn)的盈利主要集中在旅游經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)銷售、品牌樹立、資本運(yùn)作、土地升值五大板塊，其中旅游經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)銷售是最基礎(chǔ)的核心盈利環(huán)節(jié)。隨著大型開發(fā)商的不斷涌入，資本運(yùn)作與土地升值成為資產(chǎn)增值更為迅猛的途徑，并為基礎(chǔ)盈利環(huán)節(jié)帶來(lái)正向驅(qū)動(dòng)力。

回顧旅游地產(chǎn)在我國(guó)的發(fā)展歷史，從20世紀(jì)90年代初萌芽至2006年進(jìn)入全面發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品形式逐漸豐富，但仍以銷售物業(yè)為主。2007年進(jìn)入高速發(fā)展階段，此時(shí)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開始遍地開花，產(chǎn)品以銷售和經(jīng)營(yíng)物業(yè)并重。自2014年以來(lái)，中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了轉(zhuǎn)型分化期，逐步回歸理性，行業(yè)專業(yè)化程度提高，盲目跟風(fēng)、定位不清、設(shè)計(jì)水平不高、經(jīng)營(yíng)管理不力的旅游項(xiàng)目逐漸被市場(chǎng)淘汰。實(shí)力雄厚且堅(jiān)持深耕旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)通過(guò)并購(gòu)、合作等方式獲得資源條件良好的項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資主體主要有三種：一是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有雄厚的資金實(shí)力，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)和富麗等；二是傳統(tǒng)的旅游企業(yè)，渴望探索旅游與旅游地產(chǎn)的互補(bǔ)互動(dòng)；除此以外，一些傳統(tǒng)的制造企業(yè)也紛至沓來(lái)，如金杯集團(tuán)、聯(lián)想等，希望在火熱的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹。

旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式按照功能分類可分為以居住、旅游度假、旅游接待和綜合性旅游房地產(chǎn)為目的，購(gòu)買旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者主要將其用于自住、度假短期居住、投資、養(yǎng)老以及會(huì)議接待等，按照目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展熱度，投資是最主要的購(gòu)買動(dòng)機(jī)。

旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的黃金交叉

近十年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展迅猛，國(guó)內(nèi)旅游收入逐年快速增長(zhǎng)，連續(xù)10年同比漲幅超過(guò)12%。根據(jù)國(guó)家旅游局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年全年國(guó)內(nèi)旅游收入已經(jīng)突破5萬(wàn)億元，達(dá)到5.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.90%。旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重越來(lái)越高，2018年全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入5.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占GDP總量11.04%。旅游業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。

縱觀房地產(chǎn)業(yè)，10年來(lái)的發(fā)展也是如芝麻開花節(jié)節(jié)攀高。“炒房熱”的膨脹，帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，盡管國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控政策從未懈怠，房地產(chǎn)開發(fā)投資的熱度依然高溫不減。2018年1-12月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資12.03萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)9.5%。

隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提升和人們對(duì)住房需求的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)往跑馬圈地的盈利時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入尾聲，舊有模式不再靈驗(yàn)�！奥糜�+地產(chǎn)”的模式更加適應(yīng)變化中的城市格局。一方面旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)聚集人氣，另一方面房地產(chǎn)業(yè)為旅游業(yè)引入資本，從而達(dá)到雙贏局面。因此，旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)下一時(shí)代重點(diǎn)挖掘的新商業(yè)模式。

根據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，2018年全國(guó)旅游地產(chǎn)城市群分布于東北、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、東南、兩廣、西南、海南分別占比 4%、15%、17%、6%、14%、12%、12%�？梢娧睾５貐^(qū)占比明顯較高，其中海南受益于自然資源及氣候，開發(fā)量最大最集中。

2017年目的地型度假綜合體項(xiàng)目數(shù)量較去年明顯上升，其中過(guò)半數(shù)的新增項(xiàng)目集中在海南區(qū)域，新增項(xiàng)目45個(gè)，占全年新增目的地型度假綜合體的67%。

未來(lái)旅游地產(chǎn)呈三大發(fā)展類型 多方布局特色小鎮(zhèn)

按照旅游資源結(jié)構(gòu)的不同，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮(zhèn)三種類型的發(fā)展趨勢(shì)。總體看來(lái)，地方的旅游特色特點(diǎn)決定了該地區(qū)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的方向和特點(diǎn)。值得一提的是正在崛起的旅游特色小鎮(zhèn)，自旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型分化以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)政策推動(dòng)特色小鎮(zhèn)快速發(fā)展。

從各城市旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分布來(lái)看，各城市旅游地產(chǎn)屬性較為明確，其中�？�、三亞、大連、廈門、秦皇島等濱海城市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中海景類占比最高，而張家口、麗江、昆明、桂林等城市的人文景觀類占比較高，長(zhǎng)三角地區(qū)的小鎮(zhèn)類旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占比較高。各區(qū)域的旅游地產(chǎn)特征性顯現(xiàn)較為明顯。

2016年7月，《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》中提出，到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)，不斷提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。

在政策的引領(lǐng)下，近幾年各種主題的特色小鎮(zhèn)如雨后春筍般在全國(guó)各地落地，其中不乏有碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等地產(chǎn)巨頭的布局。旅游特色小鎮(zhèn)已成為一個(gè)實(shí)實(shí)在在的集產(chǎn)業(yè)、文化、旅游和社區(qū)功能于一體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎。截至2018年，全國(guó)特色小鎮(zhèn)一共403個(gè)，其中第一批127個(gè)，第二批276個(gè)。從人口規(guī)模來(lái)看，人口數(shù)量超100萬(wàn)的特色小鎮(zhèn)有32個(gè)，人口數(shù)量超20萬(wàn)的特色小鎮(zhèn)有6個(gè)。

去地產(chǎn)化明顯 多元化發(fā)展是新常態(tài)

旅游地產(chǎn)企業(yè)中，主要存在四種經(jīng)營(yíng)模式。第一種是景點(diǎn)型開發(fā)，企業(yè)以主題公園、娛樂(lè)設(shè)施等旅游景點(diǎn)開發(fā)先行帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展；第二種是度假型開發(fā)，企業(yè)以如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店等房地產(chǎn)先行帶動(dòng)度假地發(fā)展；第三種是商業(yè)型開發(fā)，企業(yè)主要以旅游區(qū)或周邊相應(yīng)的商店、娛樂(lè)設(shè)施等開發(fā)和建造帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展；第四種是住宅型開發(fā)，以這類模式經(jīng)營(yíng)的多為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，主要以開發(fā)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物為主。

值得一提的是國(guó)內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的開創(chuàng)者和領(lǐng)跑者——華僑城，也是先做旅游，后做地產(chǎn)的典型代表。其屬下的錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗、歡樂(lè)谷四大主題公園是目前國(guó)內(nèi)最為權(quán)威成熟的主題公園，規(guī)模更是全國(guó)之最，被視為國(guó)內(nèi)旅游主題社區(qū)的典范之作。

2018年前三季度華僑城營(yíng)收245.5億元，同比增長(zhǎng)26.76%；凈利潤(rùn)50.9億元，同比增長(zhǎng)7.59%。從華僑城旅游地產(chǎn)開發(fā)模式來(lái)看，華僑城成功的關(guān)鍵是，低價(jià)獲取土地資源，通過(guò)主題公園的配套建設(shè)提升地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，進(jìn)而獲得超高收益。

傳統(tǒng)的“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”開發(fā)模式已經(jīng)難以為繼，去地產(chǎn)化成為行業(yè)發(fā)展必然，倚重項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作是今后旅游地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)很重要的趨勢(shì)和方向，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)難度將繼續(xù)加大。

未來(lái)旅游地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將最終表現(xiàn)為整條產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建一條獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈，圍繞主題項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)衍生出前端研發(fā)、推廣等以及后端餐飲、商業(yè)、酒店及其他消費(fèi)領(lǐng)域的鏈條是旅游地產(chǎn)核心價(jià)值所在。