一、物流地產(chǎn)行業(yè)概述

物流地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。物流地產(chǎn)主要經(jīng)營環(huán)節(jié)包括選址拿地、開發(fā)建設(shè)、運營管理以及基金運作等。物流地產(chǎn)收入主要來自五個方面：出租業(yè)務(wù)（基礎(chǔ)）、服務(wù)管理業(yè)務(wù)、項目投資業(yè)務(wù)、土地增值及其他收益。

物流地產(chǎn)主要收入來源

現(xiàn)代化物流地產(chǎn)商較傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商具備明顯的存量優(yōu)勢。其一，盈利模式不僅僅依賴出售不動產(chǎn)以獲得一次性收益，更注重通過持續(xù)的管理服務(wù)獲得經(jīng)營及其他增值收益，管理效率決定其規(guī)模與收益。其二，投資回報率較商辦類持有物業(yè)更高。物流地產(chǎn)具備相對較強的客戶黏著性、擴張動能以及網(wǎng)絡(luò)延展力，通過有效整合基礎(chǔ)資源匹配機構(gòu)客戶需求，獲取與制造商、零售商、物流商的高度業(yè)務(wù)綁定。尤其是以核心客戶需求為驅(qū)動的高端定制倉儲設(shè)施，較易跟隨大客戶的業(yè)務(wù)布局進行擴張，形成區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化的供應(yīng)鏈布局。此外，物流地產(chǎn)較第三方物流的輔助運輸模式，則具備規(guī)劃建設(shè)專業(yè)化、資源整合（土地、客戶）規(guī)�；�、管理服務(wù)協(xié)同化的優(yōu)勢。

隨著我國步入服務(wù)消費社會，零售消費品及高端制造業(yè)的旺盛需求，高端設(shè)施的缺口變得十分巨大。而傳統(tǒng)的舊倉庫在各個方面和高標準的倉儲設(shè)施有明顯差距，建設(shè)標準和安保管理等很不規(guī)范，不能實現(xiàn)簡單的替代改造，只能選擇新建新的高標準倉儲設(shè)施。

現(xiàn)代倉庫與非現(xiàn)代倉庫對比

二、物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來伴隨著人均GDP和居民收入的不斷提升，我國居民的消費需求也日趨強勁，尤其以高端制造、食品、藥品、快速消費品等行業(yè)物流需求的明顯增加，2018年中國社會物流總額達到283.1萬億元，同比增長12.0%。隨著物流總量的不斷增長，現(xiàn)代物流設(shè)施低成本、高效率的成本優(yōu)勢變得越來越明顯，從而帶動了近年來物流地產(chǎn)的投資機遇。為滿足快速上升的物流需求以及降低自身物流成本的迫切需要，國內(nèi)以京東為代表的電商企業(yè)開始打造自身物流體系、建設(shè)現(xiàn)代倉儲設(shè)施。

2011-2018年中國社會物流總額統(tǒng)計情況

現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，建設(shè)、運營與管理物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設(shè)施，并與制造企業(yè)、物流企業(yè)、零售企業(yè)等供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的客戶建立合作關(guān)系，提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)等在內(nèi)的增值服務(wù)。伴隨我國經(jīng)濟騰飛，國內(nèi)物流業(yè)快速發(fā)展，物流倉儲設(shè)施建設(shè)持續(xù)推進，2018年我國擁有物流園數(shù)量達1638家，比2015年增加了428家，2015-2018年間復(fù)合增速達10.6%。

2006-2018年全國物流園區(qū)數(shù)量

隨著國民經(jīng)濟發(fā)展，消費升級下我國現(xiàn)有的傳統(tǒng)物流倉儲已經(jīng)無法滿足制造業(yè)、電商零售、運輸業(yè)等發(fā)展需求，傳統(tǒng)倉庫亟待向多功能、一體化、智能化的現(xiàn)代綜合物流園區(qū)進化。目前我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平米，已處于領(lǐng)先地位，但與其他國家對比來看，優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施占存量物流設(shè)施比重仍較低，僅約5%。伴隨近年來電商以及高端制造業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)對優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的需求不斷提升，預(yù)計未來5年左右中國的物流設(shè)施需求或?qū)⒈３殖?0%的年增長率。

主要國家物流地產(chǎn)存量及優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)占比

三、物流地產(chǎn)相關(guān)政策分析

物流地產(chǎn)跨部門、跨行業(yè)、跨地區(qū)的交叉屬性使其成為制造業(yè)、零售業(yè)、運輸業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要樞紐，我國近年來多次出臺土地、稅收等優(yōu)惠政策推動現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)發(fā)展。，2017年國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步推進物流降本增效促進實體經(jīng)濟發(fā)展的意見》指出：“推動物流降本增效對促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、培育經(jīng)濟發(fā)展新動能、提升國民經(jīng)濟整體運行效率具有重要意義。”為促進物流產(chǎn)業(yè)及物流樞紐城市群的加速發(fā)展，2018年12月，發(fā)改委與交通部共同發(fā)布《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》，指出國家物流樞紐的重要性，并且明確對物流用地支持。

物流地產(chǎn)近年相關(guān)政策

四、中國物流地產(chǎn)市場格局分布

目前物流地產(chǎn)行業(yè)主要玩家可以分為物流地產(chǎn)商、傳統(tǒng)房企、電商企業(yè)、快遞企業(yè)和金融機構(gòu)五類企業(yè)，且行業(yè)內(nèi)形成了“一超多強”的市場格局。其中以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)占到了絕對的優(yōu)勢，2018年普斯洛市場份額達到了35.4%，穩(wěn)居第一寶座，安博、嘉民市場份額較之前幾年有所下降，但仍占據(jù)主要地位；此外，近年來以易商、萬緯、宇培為首的國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，成功擠進物流領(lǐng)域前五名，打破了物流地產(chǎn)企業(yè)以外資為主的行業(yè)格局，2018年易尚、萬緯、宇培物流地產(chǎn)市場占有率分別為5.8%、5.7%和5.5%。

2018年中國主要物流地產(chǎn)商市占率對比

從物流地產(chǎn)區(qū)域布局情況來看，其中以華東地區(qū)、京津冀地區(qū)和成渝地區(qū)物流地產(chǎn)布局企業(yè)居多，此外，由于國外商業(yè)消費更發(fā)達，外資很早就前瞻性提前布局物流倉儲，早期拿地在成本與規(guī)模上有優(yōu)勢，外資占領(lǐng)國內(nèi)物流地產(chǎn)領(lǐng)域半壁江山，其中普斯洛就在華東地區(qū)、京津冀地區(qū)、長江中游地區(qū)、成渝地區(qū)和泛珠三角地區(qū)均有布局。

主要物流地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域布局情況

五、物流地產(chǎn)行業(yè)價值分析

1.滿足客戶多樣化物流需求

隨著客戶需求愈來愈個性化和特性化，物流地產(chǎn)的不可替代性逐漸顯現(xiàn)。物流地產(chǎn)的選址和建設(shè)對其物流活動效率有直接影響。隨著網(wǎng)購頻率增加，物流效率面臨新的挑戰(zhàn)，物流地產(chǎn)可以提供更便捷的物流，帶來更好的購買體驗。物流地產(chǎn)以“客戶為中心”，從物流設(shè)施選址，到配套設(shè)備質(zhì)量，物流地產(chǎn)都能做到從客戶利益出發(fā)，最終實現(xiàn)較高質(zhì)量的物流服務(wù)。另外，物流地產(chǎn)首選以公路、鐵路、港口以及機場等這些交通樞紐位置作為項目選址，這也為配送過程爭取到更有效的時間，針對客戶不同需求，物流地產(chǎn)還會開發(fā)出定制化服務(wù)。全球化物流地產(chǎn)運作模式不僅為顧客帶來諸多方便，也提高了物流地產(chǎn)企業(yè)自身的專業(yè)化能力和現(xiàn)代化管理水平。

2.滿足物流商自身開源節(jié)流的需求

物流地產(chǎn)整體或部分轉(zhuǎn)讓或出租的行為，極大程度節(jié)約了物流地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入，由此節(jié)省的資金可再投資到企業(yè)其他領(lǐng)域或其他項目中去，這不僅提高了自有資金使用率，還促進了企業(yè)的發(fā)展。另外，外包根據(jù)客戶需求配置的物流設(shè)施又降低了企業(yè)經(jīng)營風險，同時，根據(jù)客戶需求靈活安排庫存，有效地避免了由于庫存波動造成的成本增加。換言之，物流地產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓或出租物流設(shè)施，不僅實現(xiàn)了自身的開源節(jié)流，還為客戶提供了高效率服務(wù)，更是實現(xiàn)了其自身經(jīng)營業(yè)績的提升和規(guī)模的擴大。

3.滿足現(xiàn)代物流市場發(fā)展的需求

經(jīng)濟的發(fā)展使得市場上對物流地產(chǎn)的需求持續(xù)增加。大規(guī)模的物流地產(chǎn)投資，擴張了相關(guān)物流設(shè)施以及物流服務(wù)能力，形成了大量固定資產(chǎn)投資，反而降低了物流地產(chǎn)服務(wù)的平均成本，這種規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)使得物流地產(chǎn)挺進了傳統(tǒng)物流倉儲市場前沿。在信息化技術(shù)不斷發(fā)展的今天，物流網(wǎng)絡(luò)的形成也不容忽視，物流地產(chǎn)規(guī)模的擴大和網(wǎng)絡(luò)節(jié)點間的配合，可以為客戶創(chuàng)造更多的價值，例如云倉。另外，物流地產(chǎn)的發(fā)展還會引起工、商業(yè)的資源整合，資源聚集產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，可以實現(xiàn)價值最大化。由此，物流地產(chǎn)企業(yè)會進一步形成戰(zhàn)略化發(fā)展目標，憑借較為豐厚的資金實力及豐富的經(jīng)驗，在克服經(jīng)營中出現(xiàn)的困難方面，具備了其他類型企業(yè)不具備的優(yōu)勢。

本公司出品的研究報告首先介紹了中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境、物流地產(chǎn)行業(yè)整體運行態(tài)勢等，接著分析了中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場運行的現(xiàn)狀，然后介紹了物流地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局。隨后，報告對物流地產(chǎn)行業(yè)做了重點企業(yè)經(jīng)營狀況分析，最后分析了中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資預(yù)測。您若想對物流地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個系統(tǒng)的了解或者想投資中國物流地產(chǎn)行業(yè)，本報告是您不可或缺的重要工具。

本研究報告數(shù)據(jù)主要采用國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫。其中宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局，部分行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局及市場調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國統(tǒng)計局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫及證券交易所等，價格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。