2018年全年,國內(nèi)寫字樓市場需求強(qiáng)勁,多個(gè)城市寫字樓平均租金穩(wěn)步上漲,部分地區(qū)空置率低于10%,其中,除北上廣深和香港以外,杭州、成都等城市的寫字樓出租市場也表現(xiàn)優(yōu)異。2019年,寫字樓市場發(fā)展值得期待。
北京寫字樓
未來我國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億
進(jìn)入2017年中國寫字樓市場投資規(guī)模為6761億元,同比增長3.5%。截止至2018年1-11月,中國寫字樓市場投資規(guī)模為5422.55億元,同比減少12.0%。初步測算2018年中國寫字樓市場投資規(guī)模將到達(dá)6085億元左右。預(yù)測2019年中國寫字樓市場投資規(guī)模將達(dá)到5885億元,未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為4.34%,并預(yù)測在2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億元。
未來中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億
2015年中國寫字樓租賃市場規(guī)模已超5000億元。到了2016年中國寫字樓租賃市場規(guī)模達(dá)到了5475億元,截止至2017年中國寫字樓租賃市場規(guī)模增長至5826億元,初步測算2018年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6073億元左右。預(yù)測2019年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將達(dá)到6577億元,未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為5.63%,并預(yù)測在2023年中國寫字樓租賃市場規(guī)模將超8000億元,達(dá)到了8187億元。
未來中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米
2015年中國寫字樓租賃面積已達(dá)3.46億平方米,到了2016年中國寫字樓租賃面積達(dá)到3.65億平方米,截止至2017年中國寫字樓租賃面積約為3.82億平方米。初步測算2018年中國寫字樓租賃面積將達(dá)3.99億平方米。預(yù)測2019年我國寫字樓租賃面積將達(dá)到4.18億平方米,未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為4.11%,并預(yù)測在2023年中國寫字樓租賃面積將接近5億平方米。
預(yù)測2019年中國寫字樓銷售額將超6200億
2017年中國寫字樓銷售額達(dá)到了6441億元,同比增長17.5%。截止至2018年1-11月,中國寫字樓銷售額為5136.42億元,同比減少6.4%。預(yù)測2019年我國寫字樓銷售額將達(dá)到6204億元,未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為6.15%,并預(yù)測在2023年中國寫字樓銷售額將達(dá)到7876億元。
中國寫字樓行業(yè)發(fā)展問題分析
——空置率比較高
當(dāng)前市場上很多新開發(fā)的樓盤,大多是住宅+公寓+寫字樓+商鋪的組合,在還有很多寫字樓項(xiàng)目沒有投入市場的情況下,已經(jīng)交付的寫字樓空置率就已經(jīng)比較高了。其主要原因在于目前寫字樓在租金、物業(yè)等方面的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅,尤其是甲級寫字樓。眾所周知,甲級寫字樓是城市中的高端寫字樓,大多地處繁華地段,眾多企業(yè)也以入駐甲級寫字樓辦公為榮,但由于甲級寫字樓的租賃成本高,眾多中小企業(yè)只能望而卻步,甚至許多資金周轉(zhuǎn)能力較弱的中小企業(yè)為了壓縮成本而選擇在住宅區(qū)辦公,導(dǎo)致寫字樓空置率進(jìn)一步較高。
2、寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制存在問題
其一,部分寫字樓租賃企業(yè)租金定價(jià)體系不完善。部分城市經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致寫字樓市場的需求疲軟,為應(yīng)對較低出租率等現(xiàn)實(shí)情況,有的寫字樓租賃企業(yè)不惜大幅降低租賃價(jià)格,或設(shè)置較長免租期,無暇顧及高額的建設(shè)成本帶來的高折舊費(fèi),租金波動性大以致難以收回投資成本。其二,寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不完善。存在日常監(jiān)督和專項(xiàng)監(jiān)督?jīng)]能有機(jī)結(jié)合、不能及時(shí)向高層傳達(dá)內(nèi)部控制有效性的信息,導(dǎo)致決策滯后等問題。其三,寫字樓租賃企業(yè)內(nèi)部控制活動執(zhí)行不力。具體包括:預(yù)算控制缺失,績效考評控制缺失,對欠繳租金的催繳力度不夠、租金回收期普遍較長,實(shí)物控制不嚴(yán)、資產(chǎn)盤點(diǎn)控制保護(hù)措施不到位等,影響企業(yè)財(cái)務(wù)資金安全。
3、寫字樓市場競爭激烈
長期以來,回報(bào)率高、租金穩(wěn)定、租期長久、租金升幅穩(wěn)健的特點(diǎn)讓寫字樓成為投資者的“香餑餑”。各城市寫字樓市場項(xiàng)目并不少,并且從硬件配套上看實(shí)力相差不大。中國當(dāng)前寫字樓項(xiàng)目繁多,競爭異常激烈,如何能夠在寫字樓中突出重圍,是眾多寫字樓項(xiàng)目不得不去思考的問題。寫字樓是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的載體,無論是初創(chuàng)型公司、成長型公司還是總部級公司,都需要一個(gè)相對固定的辦公空間,成為公司群體有效發(fā)展、形象力的有力依托。一方面是市場的需求強(qiáng)勁;另一方面,大部分寫字樓單一化的辦公環(huán)境成為眾多企業(yè)在多元化需求選擇下瓶頸。在如此激烈的競爭背景下,寫字樓產(chǎn)品的競爭軟實(shí)力有待進(jìn)一步提升競爭。
中國寫字樓行業(yè)發(fā)展趨勢分析
——寫字樓辦公策略越來越受到中資企業(yè)重視
經(jīng)濟(jì)不確定性和成本上升是企業(yè)未來經(jīng)營中的最大挑戰(zhàn);而體現(xiàn)在企業(yè)選址策略上,辦公物業(yè)成本是最重要的考慮因素。雖然管理成本仍然是企業(yè)不動產(chǎn)的首要任務(wù)之一,但以提升員工績效、吸引人才為目的,設(shè)計(jì)靈活多樣,鼓勵(lì)合作,健康可持續(xù)性的辦公場所策略,漸漸在全球范圍內(nèi)成為企業(yè)不動產(chǎn)管理的戰(zhàn)略重心。越來越多的中資企業(yè)開始認(rèn)識到這一趨勢,并且開始規(guī)劃其辦公空間策略,在寫字樓市場上也具備較強(qiáng)的擴(kuò)張意愿。未來中資企業(yè)的寫字樓需求最為強(qiáng)勁。
2、寫字樓投資收益相對可觀
對于開發(fā)商來說,商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率實(shí)際上要高于住宅投資。目前市場上比較認(rèn)可的寫字樓的投資回報(bào)率為8%-10%之間,從實(shí)際情況來看,住宅投資回報(bào)率是低于寫字樓的,這也是開發(fā)商選擇投資建設(shè)寫字樓的主要原因。從相對水平來比較,目前住宅價(jià)格處于高位,而且住宅租金的價(jià)格并不算高,另外空置費(fèi)、暖氣費(fèi)用等支出將占據(jù)一定成本,所以,住宅投資在當(dāng)前更偏向于保值作用,潛在投資收益并不可觀。而性價(jià)比高的寫字樓,則能帶來穩(wěn)定良好的收益。
3、“共享辦公”或?qū)⒊蔀榧准墝懽謽堑男逻x擇
“共享辦公”,與共享汽車、共享單車、共享教師、共享護(hù)士等新業(yè)態(tài)一樣,是共享經(jīng)濟(jì)大潮中又一個(gè)新的共享模式。吸納“共享辦公”入駐,對甲級寫字樓而言,不失為一個(gè)升級轉(zhuǎn)型的良策。首先,“共享辦公”能夠提供一種性價(jià)比更高的方案,從而使得中小企業(yè)能夠以較易接受的成本入駐高端寫字樓。其次,“共享辦公”也是市場中的一種“調(diào)節(jié)器”,可有效消化傳統(tǒng)辦公客戶臨時(shí)租賃的需求,同時(shí)還能夠全面提升甲級寫字樓的應(yīng)用率和效益!肮蚕磙k公”的進(jìn)入,不僅將改變寫字樓的空間布局,而且還將改變寫字樓的租賃模式。
4、第三產(chǎn)業(yè)增長助力寫字樓市場發(fā)展
隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步推進(jìn),第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)增長的主引擎,帶動中資企業(yè)快速發(fā)展,許多企業(yè)計(jì)劃在未來增加公司職員,在寫字樓辦公市場上也具備較強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張意愿,這部分企業(yè)將在原有布點(diǎn)的城市繼續(xù)擴(kuò)租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機(jī)。