一、物流園區(qū)發(fā)展新特點(diǎn)

作為物流基礎(chǔ)設(shè)施的主體，物流園區(qū)是物流強(qiáng)國建設(shè)的重要支撐。黨的“十九大”提出加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，第一次把物流基礎(chǔ)設(shè)施上升到國家基礎(chǔ)設(shè)施的地位。有關(guān)部門大力支持物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展，國家發(fā)改委制定了《全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，開展示范物流園區(qū)工作，交通運(yùn)輸部開展貨運(yùn)樞紐補(bǔ)助，商務(wù)部鼓勵城鄉(xiāng)配送設(shè)施建設(shè)，國家郵政局鼓勵快遞貨運(yùn)樞紐建設(shè)。物流園區(qū)在政策推動、市場拉動和技術(shù)驅(qū)動下，呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)：

1、規(guī)�；�發(fā)展。2018年，中國物流與采購聯(lián)合會在國家發(fā)展改革委的支持下，進(jìn)行了第五次全國物流園區(qū)調(diào)查工作。調(diào)查結(jié)果顯示，符合本次調(diào)查的物流園區(qū)達(dá)到1638家，比2015年第四次調(diào)查的1210家增長約35%。三年來園區(qū)數(shù)量年均增長10%以上，高于同期國民經(jīng)濟(jì)增長速度。從區(qū)域分布看，物流園區(qū)空間分布更加均衡，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，物流園區(qū)多數(shù)進(jìn)入運(yùn)營狀態(tài)。中西部地區(qū)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)速度加快，園區(qū)數(shù)量明顯增加。橫貫東中西、聯(lián)結(jié)南北方的物流園區(qū)骨干網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模。

2、多元化經(jīng)營。近年來，物流園區(qū)提升自身服務(wù)能力，為入駐企業(yè)提供辦公、餐飲、物業(yè)、停車、住宿、工商、稅務(wù)等基礎(chǔ)配套服務(wù)，部分物流園區(qū)延伸服務(wù)鏈條，為入駐企業(yè)提供物流咨詢、物流金融、商品展示、設(shè)施租賃、保險代理等增值服務(wù)，服務(wù)種類日益豐富，成為園區(qū)新的增長點(diǎn)。在這方面，傳化智聯(lián)作為“公路港物流”的提出者，通過“一體化”服務(wù)和“一站式”管理，滿足企業(yè)、司機(jī)服務(wù)和政府管理的需要，提供了很好的借鑒。

3、網(wǎng)絡(luò)化布局。隨著物流園區(qū)數(shù)量不斷增加，園區(qū)之間的聯(lián)系日益緊密，物流園區(qū)逐漸由單點(diǎn)競爭向網(wǎng)絡(luò)競爭轉(zhuǎn)變。一批全國性的物流園區(qū)加快模式復(fù)制和聯(lián)盟合作，構(gòu)建全國性物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。傳化物流通過模式復(fù)制，在全國90多個城市建設(shè)公路港城市物流中心，打造覆蓋全國的“智能公路物流網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營系統(tǒng)”，取得積極成效�？ㄐ刑煜虏扇〖用朔绞�，在三四線城市和成員伙伴合作建設(shè)加盟樞紐，2017年樞紐數(shù)量突破200個。中國物流與采購聯(lián)合會物流園區(qū)專業(yè)委員會發(fā)起設(shè)立“百驛網(wǎng)”物流園區(qū)互聯(lián)互通服務(wù)平臺，旨在促進(jìn)物流園區(qū)信息互聯(lián)、業(yè)務(wù)協(xié)同。物流園區(qū)連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化競爭格局正在形成。

4、聯(lián)動化推進(jìn)。隨著物流資源向物流園區(qū)的集聚，生產(chǎn)消費(fèi)物流需求得到有效滿足，園區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚聚效應(yīng)不斷擴(kuò)大，與周邊產(chǎn)業(yè)的良性互動和聯(lián)動發(fā)展日益明顯，在帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用日益突出。傳化智聯(lián)通過打造公路港城市物流中心，為周邊廣大中小工商企業(yè)提供專業(yè)化物流服務(wù)，改變了傳統(tǒng)公路物流業(yè)態(tài)，大大降低了社會物流成本，也提升了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢�？傮w來看，需求推動、產(chǎn)業(yè)支撐是物流園區(qū)生存的基礎(chǔ)條件，產(chǎn)業(yè)融合是物流園區(qū)發(fā)展的必由之路。

5、智慧化升級。目前，大部分物流園區(qū)都建立了信息平臺，提供信息發(fā)布、貨物跟蹤、數(shù)據(jù)交換、物業(yè)管理等基礎(chǔ)服務(wù)，提升園區(qū)信息化水平。部分園區(qū)結(jié)合業(yè)務(wù)需要開發(fā)了運(yùn)力交易、支付結(jié)算、融資保險、信用管理等業(yè)務(wù)輔助功能，加快園區(qū)數(shù)字化發(fā)展。隨著裝備技術(shù)的發(fā)展，自動化立體庫、自動分揀機(jī)、傳輸帶等自動化設(shè)備進(jìn)入普及應(yīng)用期，提升園區(qū)自動化水平。物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等新一代通信技術(shù)與物流園區(qū)融合發(fā)展，以無人化為代表的園區(qū)智能化轉(zhuǎn)型成為熱點(diǎn)。通過線上線下融合發(fā)展，發(fā)揮園區(qū)資源集聚和平臺網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，智慧物流成為園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的新方向。

總體來看，我國物流園區(qū)在發(fā)展中取得明顯成效，但是也存在一些不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的突出問題，需要進(jìn)一步突破。一是物流園區(qū)服務(wù)能力不充分，園區(qū)服務(wù)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化水平不高，與周邊產(chǎn)業(yè)沒有形成良性互動格局。園區(qū)重招商輕服務(wù)，經(jīng)營管理無序，缺乏優(yōu)秀人才。二是物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)布局不平衡，部分物流園區(qū)定位趨近、同質(zhì)化嚴(yán)重，園區(qū)盲目追求規(guī)模，資源配置不合理，導(dǎo)致物流強(qiáng)度不高，土地利用率低。三是物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)不連接，公路、鐵路、水路、航空等不同類型物流園區(qū)分別建設(shè)，自成體系，缺乏設(shè)施銜接和互聯(lián)互通，業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)難度大，增加社會物流成本。

二、物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析

據(jù)2018年7月物流與采購聯(lián)合會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前規(guī)劃、在建及運(yùn)營的物流園區(qū)已達(dá)1.6萬余家。雖然建設(shè)速度快、總量規(guī)模大，但許多物流園區(qū)的質(zhì)量卻不盡如人意。一些物流園區(qū)或因建設(shè)動機(jī)不純（以土地投機(jī)為目的盲目投建）。

或因前期規(guī)劃不足、功能定位不清晰，其建設(shè)與運(yùn)營模式都背離了企業(yè)的實(shí)際需求，企業(yè)入駐后得不到有效的服務(wù)，經(jīng)營效益并未得到提升。

在建園區(qū)70%為倉儲類園區(qū)，15%為公路港型園區(qū)，10%為綜合類園區(qū)。

進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)以批發(fā)商貿(mào)類企業(yè)居多，占比68%、快遞快運(yùn)電商類企業(yè)占比52%，其中物流類a級企業(yè)較多，說明商貿(mào)類涉及的保險金融與信息平臺較為困難；本身運(yùn)營以實(shí)際運(yùn)營業(yè)務(wù)為基干。

截至2018年，全國物流園區(qū)共計1638家，比2015年的1210家增長35.37%，年復(fù)合增長率10.6%。其中處于運(yùn)營狀態(tài)的1113家，占67.9%，比2015年多出256家。這其中大多數(shù)的物流園區(qū)都是政府主導(dǎo)型的、以物流企業(yè)為主體的，外高橋物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)屬于例外情況，是基于其他產(chǎn)業(yè)的物流園區(qū)。

從園區(qū)數(shù)量來看，2014年我國只有171個快遞專業(yè)類物流園區(qū)，到2018年我國快遞專業(yè)類物流園區(qū)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到471個。5年間，快遞專業(yè)類物流園區(qū)數(shù)量增長總體呈現(xiàn)出快而穩(wěn)定的特點(diǎn)。

全國的園區(qū)建設(shè)高潮在2019年告一段落，即得利益驅(qū)使物流人很難拿到物流用地，用地價格低，沒有形象，帶不來稅收、使得政府對指標(biāo)越卡越緊。

增量不足就必須對存量進(jìn)行整治運(yùn)營，對處在轉(zhuǎn)型升級節(jié)點(diǎn)的物流園區(qū)，運(yùn)營者可從以下方向著手。

1、從按“平方米”營收到按“服務(wù)”營收

目前，國內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)綜合性運(yùn)營的物流園區(qū)并不多，很多園區(qū)商業(yè)模式較為單一，相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位，園區(qū)運(yùn)營模式僅停留在初級階段。

初級的物流園區(qū)往往采取粗放式經(jīng)營，按“平方米”將場地租賃給物流企業(yè)，主要收入來源為倉庫和辦公樓租金。成熟的物流園區(qū)則根據(jù)入駐企業(yè)的需求，提供綜合性的物流服務(wù)，如倉儲管理、運(yùn)輸配送、信息服務(wù)、金融服務(wù)及其它增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)營收。

從單一功能園區(qū)向多功能園區(qū)轉(zhuǎn)變，完善相關(guān)配套設(shè)施及服務(wù)，不斷提升園區(qū)綜合運(yùn)營能力，是物流園區(qū)服務(wù)升級的基本方向。

園區(qū)的收入占比情況

收入占比：在整個園區(qū)收入中，如何降低租金收入占比，是未來園區(qū)發(fā)展的核心；評價一個園區(qū)的收入結(jié)構(gòu)，是園區(qū)是否能夠走出當(dāng)?shù)氐暮诵摹?/P>

園區(qū)綜合化：普洛斯貴陽馬上到綜合物流園

在一個園區(qū)同時納入停車場、信息大廳、汽配分割倉、汽配市場、信息部、零擔(dān)專線區(qū)、司機(jī)宿舍、二手車交易市場，這對于綜合性園區(qū)是一種挑戰(zhàn)，但這種挑戰(zhàn)在貴陽馬上到顯然是成功的。

這對于項目的前期盡職調(diào)查、綜合定位、多頭談判技巧，綜合管理能力都是一種提升和嘗試。

2019是物流地產(chǎn)業(yè)必將從簡單出租業(yè)務(wù)想多元化業(yè)務(wù)邁進(jìn)，從龍頭企業(yè)普洛斯投資易代儲、際鏈等周邊企業(yè)的動作就能看出，普洛斯在庫容面積的飽和會使得行業(yè)產(chǎn)生出眾多的改良版本，不在局限于高標(biāo)倉的建設(shè)應(yīng)該是共識。

2、從“簡單聚合”到“共享平臺”

物流園區(qū)的本質(zhì)，是發(fā)揮集群效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)物流資源的優(yōu)化配置與高效共享。如果物流園區(qū)內(nèi)的企業(yè)都各自為陣、互不關(guān)聯(lián)，那么物流園區(qū)不過是一個簡單的倉庫聚集區(qū)，并沒有發(fā)揮其作為平臺的巨大價值。

物流園區(qū)物流資源的優(yōu)化配置與高效共享

最近卡行、滿幫等連鎖物流園區(qū)及平臺的潛動作，佐證了基于物流園區(qū)的核心資源既物流公司與高度信任的客情關(guān)系，開展行業(yè)聚合服務(wù)、金融服務(wù)、合同物流服務(wù)（現(xiàn)在市場上的流行叫法是“無車承運(yùn)人”）。

行業(yè)聚合服務(wù)包含油品服務(wù)、ETC票據(jù)分理服務(wù)、個體工商戶注冊及稅務(wù)代理服務(wù)。行業(yè)聚合服務(wù)主要是解決物流園區(qū)內(nèi)物流公司財稅合規(guī)性及降低物流公司運(yùn)營成本，通過聚合服務(wù)過程中的交易流、票據(jù)流、資金流，形成物流公司獨(dú)有的企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)。

金融服務(wù)既通過物流企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)設(shè)計“場地租金貸”、加油貸、經(jīng)營貸以及基于合同物流的保理產(chǎn)品等金融服務(wù)產(chǎn)品。

試想，當(dāng)園區(qū)內(nèi)企業(yè)出現(xiàn)暫時閑置的倉庫、設(shè)備、車輛、人員時，這些資源是否可以共享，以實(shí)現(xiàn)最大化利用？各企業(yè)的貨源信息、任務(wù)信息，是否可

以互通，以合作促成規(guī)模更大的業(yè)務(wù)？而這些信息數(shù)據(jù)的互通共享，都需要園區(qū)信息平臺來實(shí)現(xiàn)。

目前，不少物流園區(qū)已經(jīng)開始重視園區(qū)的信息化建設(shè)，將整個園區(qū)的倉儲資源、車輛資源、設(shè)備資源、人力資源等各類數(shù)據(jù)打通，從物業(yè)管理、倉儲管理到物流信息匹配、車輛管理、財務(wù)結(jié)算系統(tǒng)，構(gòu)建園區(qū)信息共享平臺，以全面提升園區(qū)管理水平，提升資源調(diào)度效率。

聚合小微資源在公路港型園區(qū)是最易實(shí)現(xiàn)的業(yè)務(wù)特征。

從面積平方米收入向流量管理收入轉(zhuǎn)變。

參照百貨商場的運(yùn)營模式，按收入提成模式已成為主流，共同的利益使得宣傳管理與業(yè)主利益捆綁在一起。

那么按流量收費(fèi)的模式在公路港類園區(qū)已成為試點(diǎn)的模式，新的模式有效解決了零擔(dān)物流行業(yè)的五大痛點(diǎn)。

一站式發(fā)貨：線上平臺聚集了所有方向的物流公司，不管貨發(fā)往哪里，都能一站式發(fā)貨，省時又方便。

價格透明：采取線上集中報價的交易模式，運(yùn)價高度透明，擠壓價格虛高。

運(yùn)價便宜：實(shí)現(xiàn)批量經(jīng)營，減少中間環(huán)節(jié)，降低單位成本，最終降低運(yùn)價。

資金安全：所有交易現(xiàn)支現(xiàn)付，平臺擔(dān)保交易，資金安全有保障。

稱量準(zhǔn)確：物流園統(tǒng)一稱量，系統(tǒng)自動計價收費(fèi)，無誤差、明白消費(fèi)。

園區(qū)綜合化：長遠(yuǎn)共配中心

長遠(yuǎn)是覆蓋湖南，貴州，云南的公鐵聯(lián)運(yùn)企業(yè)，從城際聯(lián)盟的角度建設(shè)了一套有益的運(yùn)營模式。長途到貨場免租金，免使用操作費(fèi)，貴州省全網(wǎng)覆蓋，卡航班車，可視化管理。

2019年的聚盟也采用了這種運(yùn)營模式，園區(qū)給專線提供更多的服務(wù)，增加網(wǎng)點(diǎn)的收貨面，管理園區(qū)，同一品牌，這是從簡單聚合到共享資源的一種大膽嘗試。

把分散的資源有效聚合起來，共同構(gòu)筑物流園區(qū)的生態(tài)圈，讓物流園區(qū)真正發(fā)揮共享平臺效應(yīng)，使入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源共享、降本增效，是物流園區(qū)服務(wù)升級的關(guān)鍵所在。

3、從“同質(zhì)化”到“個性化”

如今，社會化分工加速了園區(qū)的專業(yè)細(xì)化，比如，隨著生鮮食品市場逐漸升溫，重資產(chǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈物流園區(qū)成為新興需求。而線上零售的持續(xù)蓬勃發(fā)展，則催生了以訂單快速響應(yīng)為主要需求的電商物流園區(qū)。此外還有快遞園區(qū)、醫(yī)藥園區(qū)等，專業(yè)化物流園區(qū)市場大有可為。

例如重資產(chǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的冷鏈物流園區(qū)。

然而，目前大多數(shù)物流園區(qū)卻依舊陷在“同質(zhì)化”的泥潭，對于園區(qū)功能沒有準(zhǔn)確定位，滿足不了企業(yè)的個性化需求。

細(xì)分客戶群，精益化運(yùn)作，采取差異化發(fā)展戰(zhàn)略，既是順應(yīng)社會化分工趨勢的明智之舉，也是在同質(zhì)化競爭中脫穎而出的制勝之道。物流園區(qū)運(yùn)營者應(yīng)根據(jù)園區(qū)的地理位置、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場需求，挖掘自身優(yōu)勢，走出“個性化”道路。

不深入業(yè)務(wù)本身、個性化難以實(shí)施

在個性化園區(qū)，需要前期大量的調(diào)研論證過程，對于市場上主流基金投資的園區(qū)而言，追求速度和回報率，就很難沉下心對專業(yè)市場進(jìn)行論證和調(diào)研，加之本身買賣的頻繁，追求通用性，就使得專業(yè)園區(qū)稀缺。

精耕細(xì)作

物流園區(qū)的成長已經(jīng)到了關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型窗口期，物流地產(chǎn)的布局階段已經(jīng)落下帷幕，在所有的一線城市，以上物流地產(chǎn)商的格局已塵埃落定，那么2019年下一步物流地產(chǎn)的趨勢將會是精耕細(xì)作。

與國外成熟的物流體系相比，國內(nèi)物流地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)點(diǎn)狀布局，遠(yuǎn)未形成一定規(guī)模的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進(jìn)入行業(yè)的側(cè)重點(diǎn)也不同，不同程度會影響開發(fā)運(yùn)營。

開發(fā)商們只有將物流地產(chǎn)、物流市場與物流運(yùn)作緊密結(jié)合，做好需求市場的調(diào)研與分析，將市場細(xì)分，才能了解整個市場，實(shí)現(xiàn)有效運(yùn)作。

物流園區(qū)建設(shè)資金投入大、回報周期長，要想在有限的土地上獲取更大的價值，就要避免陷入低價競爭的惡性循環(huán)，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，不斷進(jìn)行園區(qū)服務(wù)升級，構(gòu)建一個商業(yè)模式多樣化、共享資源平臺化、服務(wù)功能個性化的物流園區(qū)，幫助入駐企業(yè)降低物流成本，提升物流運(yùn)作效率，最終實(shí)現(xiàn)共贏。

三、物流園區(qū)發(fā)展趨勢：向智慧化轉(zhuǎn)型

未來一段時期，正是新一代科技革命和產(chǎn)業(yè)變革從蓄勢待發(fā)到群體迸發(fā)的關(guān)鍵時期，也是新舊動能轉(zhuǎn)換，贏取未來競爭新優(yōu)勢的重要時期。新技術(shù)、新模式、新業(yè)態(tài)將深刻影響物流園區(qū)發(fā)展，助力物流園區(qū)智慧化轉(zhuǎn)型，智慧物流園區(qū)建設(shè)將迎來新機(jī)遇。

1、全面連接。通過信息互聯(lián)網(wǎng)和設(shè)施物聯(lián)網(wǎng)，加快園區(qū)業(yè)務(wù)線上化轉(zhuǎn)型，推動物流園區(qū)全面接入互聯(lián)網(wǎng)，以信息互聯(lián)、設(shè)施互聯(lián)帶動物流互聯(lián)，打造在線物流園區(qū)，助力線下物流園區(qū)創(chuàng)新業(yè)務(wù)開展。

2、數(shù)字轉(zhuǎn)型。充分利用各類信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)物流園區(qū)數(shù)據(jù)可采集、可錄入、可傳輸、可分析，實(shí)現(xiàn)一切數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)化，打破信息不對稱和信息孤島，提升物流數(shù)字化水平，再造物流園區(qū)業(yè)務(wù)流程和運(yùn)營模式。

3、智能升級。瞄準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)倉儲設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，滿足高增長、高附加值物流服務(wù)需求，加快推進(jìn)物流園區(qū)機(jī)械化、自動化、智能水平，提高園區(qū)整體運(yùn)作效率，逐步用機(jī)器替代人，改變傳統(tǒng)物流園區(qū)的運(yùn)作方式。

4、產(chǎn)業(yè)融合。通過信息互聯(lián)互通，加強(qiáng)物流園區(qū)與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的融合發(fā)展，集中制造商貿(mào)業(yè)的采購、分銷、物流、維修等非核心業(yè)務(wù)在物流園區(qū)集中，提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)的專業(yè)化、社會化水平，助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)價值鏈升級。

5、平臺開放。深入推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物流園區(qū)融合發(fā)展，推動物流園區(qū)公共信息平臺技術(shù)升級、功能升級、模式升級，打造物流園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)平臺，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，集聚更多物流資源和目標(biāo)用戶，打破園區(qū)區(qū)域限制和分工體系，重構(gòu)物流園區(qū)商業(yè)模式。