老齡化社會(huì)的到來(lái)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打開(kāi)了想象空間。

世界衛(wèi)生組織（WHO）預(yù)測(cè)，到2050年，中國(guó)有35%的人口超過(guò)60歲，將成為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家之一。這也意味著，中國(guó)將成為全球老齡化市場(chǎng)潛力最大的國(guó)家。

近年來(lái)，隨著政策的加持與行業(yè)的張力，作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要組成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也吸引著新的入局者，但目前為止，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化發(fā)展并不盡如人意，微利甚至虧損屢見(jiàn)不鮮。

那么，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨哪些挑戰(zhàn)？哪些企業(yè)在爭(zhēng)相布局？養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的行業(yè)突破口在哪？

政策利好，入局者甚多

今年以來(lái)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上相關(guān)政策不斷，市場(chǎng)準(zhǔn)入放開(kāi)、土地財(cái)稅支持等一攬子重磅利好之下，新一輪投資窗口期將開(kāi)啟，市場(chǎng)角逐者加快擴(kuò)容，金融、地產(chǎn)等跨界入局者正跑步入場(chǎng)。

此前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，到2030年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)到22萬(wàn)億元。

綠地香港執(zhí)行董事王煦菱對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，房地產(chǎn)過(guò)去幾十年的發(fā)展是因?yàn)槿丝诩t利。但當(dāng)中國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)后，需要面對(duì)的是當(dāng)年人口紅利轉(zhuǎn)移到老齡化人口的需求。綠地香港判斷，健康養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)是基于人口結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)。

2019年上半年，投身養(yǎng)老企業(yè)的上市公司已超過(guò)80家，覆蓋了養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老金融、養(yǎng)老用品等。

目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)主要有三大主力布局者。

第一類是以萬(wàn)科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、綠地集團(tuán)（600606.SH）、綠城中國(guó)（03900.HK）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）等為代表的房地產(chǎn)商公司。萬(wàn)科隨園之家、遠(yuǎn)洋椿萱茂、保利和熹會(huì)等，均在一二線重點(diǎn)城市連鎖布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)嵌入式中心。新華錦（600735.SH）以山東作為根據(jù)地，通過(guò)養(yǎng)老院及養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)，借助日本模式做大做強(qiáng)。鳳凰股份（600679.SH）將文化與養(yǎng)老結(jié)合，深耕山水養(yǎng)老。

其次是親和源、凱健、日月星等企業(yè)為代表的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式。宜華健康（000150.SZ）全資子公司親和源專注會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，目前已從上海走向全國(guó)，在杭州、青島、寧波等均有布局。南京新百（600682.SH）擁有居家養(yǎng)老第一平臺(tái)安康通。雙箭股份（002381.SZ）是連鎖養(yǎng)老院龍頭之一，其在2012年涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，目前有6家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老業(yè)務(wù)仍處于拓展階段，已基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

第三是以中國(guó)人壽（601628.SH）、泰康保險(xiǎn)（05349.HK）、陽(yáng)光人壽、合眾人壽（04322.HK）等保險(xiǎn)公司為代表的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)拓展模式。

入局者模式各異，但產(chǎn)業(yè)的落腳點(diǎn)永遠(yuǎn)是規(guī)模與利潤(rùn)。如何獲取更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是從業(yè)者必須面對(duì)的話題。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的多重難點(diǎn)

2019年4月，國(guó)務(wù)院新聞辦公室發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），在落實(shí)土地稅費(fèi)政策、加大政府資金等方面支持養(yǎng)老服務(wù)。

具體來(lái)看，將養(yǎng)老用地納入土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，有序適度擴(kuò)大用地供給。明確民政部本級(jí)和地方各級(jí)政府用于社會(huì)福利事業(yè)的彩票公益金，到2022年要將不低于55%的資金用于支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)。此外，《意見(jiàn)》還將養(yǎng)老服務(wù)納入政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)指導(dǎo)性目錄，擴(kuò)大養(yǎng)老專項(xiàng)企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模。

政策的發(fā)力點(diǎn)正是行業(yè)的痛難點(diǎn)：當(dāng)前大部分民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨融資難、運(yùn)營(yíng)難和用工難等挑戰(zhàn)，且行業(yè)盈利者甚微。

融資難是行業(yè)入局者面臨的首要挑戰(zhàn)。上海一位連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，政府的目標(biāo)是希望養(yǎng)老行業(yè)能夠更加系統(tǒng)化、規(guī)�；�以及標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)。所以鼓勵(lì)進(jìn)入的社會(huì)資本更多是大集團(tuán)運(yùn)作，大集團(tuán)才有足夠的資金實(shí)力去扛前期的投入和后期的改造，還包括后期產(chǎn)生的安全隱患，甚至責(zé)任到人。

與此同時(shí)，運(yùn)營(yíng)難也是行業(yè)的一大痛點(diǎn)。天地控股總裁張華綱曾表示：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)投入大、周期長(zhǎng)、利潤(rùn)產(chǎn)出時(shí)間長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，絕對(duì)不會(huì)像傳統(tǒng)房地產(chǎn)（住宅）項(xiàng)目那樣高利潤(rùn)率和高周轉(zhuǎn)率。”張華綱指出，與住宅物業(yè)市場(chǎng)20%~30%的毛利率相比，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的毛利率僅有10%~20%。

上述養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者直言：“養(yǎng)老院住滿是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的過(guò)程，一般入住率達(dá)到60%，才有可能開(kāi)始盈利。而完成60%的入住率，基本上都需要2~3年�！�

此外，他還對(duì)記者指出，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都面臨著用工難的挑戰(zhàn)。

 “這個(gè)行業(yè)的人員流動(dòng)率很高，幾乎沒(méi)有年輕人主動(dòng)愿意到養(yǎng)老院工作，所以護(hù)理人員的受教育程度普遍較低�！彼麑�(duì)記者說(shuō)道，“雖然從政策到市場(chǎng)，大家都在說(shuō)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但從事在這一行業(yè)一線的護(hù)理員收入?yún)s不見(jiàn)漲�！�

除了工資待遇捉襟見(jiàn)肘，其工作內(nèi)容更是辛勞繁瑣。上海松江一民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理員招聘信息顯示，每日工作時(shí)長(zhǎng)12小時(shí)，做六休一的每月薪資是3500元到4000元之間。

補(bǔ)貼少賺錢(qián)難

綠地香港（00337.HK）是眾多試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)商之一，該公司涉足的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要針對(duì)高端人群。第一財(cái)經(jīng)記者曾走訪其位于上海醫(yī)學(xué)中心的阿爾茨海默癥患者照護(hù)專業(yè)機(jī)構(gòu)莫朗�？怂�，無(wú)論是人員配備、設(shè)施，還是場(chǎng)地裝修設(shè)計(jì)，都是五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。

這一專業(yè)照護(hù)機(jī)構(gòu)雖然定位高端，定價(jià)為每人每月1.8萬(wàn)至2萬(wàn)元，卻仍難以實(shí)現(xiàn)盈利，甚至營(yíng)收平衡都達(dá)不到。“至少要定價(jià)3萬(wàn)元才能持平。不過(guò)綠地香港當(dāng)下并不急著賺錢(qián)，而是希望做好、做大規(guī)模后再談?dòng)�利�！蓖蹯懔獯饲霸诮邮艿谝回?cái)經(jīng)記者專訪時(shí)表示，之后第二家也會(huì)考慮做中端市場(chǎng)，覆蓋更多人群。

實(shí)際上，綠地香港把莫朗�？怂巩�(dāng)成其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“核心武器”。

 “選擇阿爾茨海默癥專業(yè)照護(hù)是因?yàn)檫@是剛需。一般活力（健康的）老人很難賺錢(qián)。中國(guó)人有觀念認(rèn)為養(yǎng)老最好還是在家里，只有照顧不了才需要機(jī)構(gòu)�！蓖蹯懔獗硎�。

以上海市為例，上海政府鼓勵(lì)社會(huì)機(jī)構(gòu)參與阿爾茨海默癥專業(yè)照護(hù)，社會(huì)機(jī)構(gòu)多增加一個(gè)床位，政府補(bǔ)貼1萬(wàn)元。在一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府補(bǔ)貼則顯得微乎其微。

廣東一養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人為記者羅列了來(lái)自國(guó)家對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的相關(guān)補(bǔ)助，包括一次性建筑補(bǔ)貼、床位補(bǔ)貼和相關(guān)稅收減免。但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)包括，床位必須在30張以上，每張床位資助3000元；撥付方式為三年兩次支付。養(yǎng)老院在正式運(yùn)營(yíng)滿一年后，入住率達(dá)到30%以上，支付首次50%資助金；運(yùn)營(yíng)滿三年后，入住率達(dá)到50%以上，支付另外50%資助金；市財(cái)政給予日常運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，每人每月80元；另外，養(yǎng)老可享有免征稅。

 “外界傳說(shuō)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)靠政府補(bǔ)貼存活，是幾乎不可能的。這些補(bǔ)貼與前期的投入相比，可以說(shuō)是杯水車(chē)薪。但畢竟前期大資本投入，如果運(yùn)營(yíng)以后未滿員，可以申請(qǐng)這筆錢(qián)，對(duì)于很多養(yǎng)老院來(lái)說(shuō)也是可以解燃眉之急的�！鄙鲜鰪V東養(yǎng)老機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人表示。

面對(duì)補(bǔ)貼少賺錢(qián)難的行業(yè)現(xiàn)狀，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如何增加收入？興業(yè)證券認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)首先需要做到“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，即將醫(yī)療康復(fù)保健服務(wù)與老人生活照護(hù)服務(wù)有效對(duì)接。

興業(yè)證券表示，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的主要優(yōu)勢(shì)在于能夠縮短老年人繁瑣的就醫(yī)流程，將慢性病護(hù)理和突發(fā)性疾病的急救在養(yǎng)老院進(jìn)行。目前養(yǎng)老院的不少客戶是失能老人，老人就醫(yī)是剛需，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合能夠很好地解決這一問(wèn)題。同時(shí)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)模式將更能夠激發(fā)老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的可能性。

在二級(jí)市場(chǎng)中，湖南發(fā)展（000722.SZ）已從康復(fù)醫(yī)院向養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)軍，宜華健康、澳洋健康（002172.SZ）、鳳凰股份等均在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面有所布局。

在國(guó)內(nèi)需求與日俱增的背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展爆發(fā)在即，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是大勢(shì)所趨。伴隨國(guó)內(nèi)老齡化程度不斷加深、首批中產(chǎn)群體推動(dòng)中高端養(yǎng)老消費(fèi)以及養(yǎng)老支持政策的不斷加碼，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間值得期待。展望未來(lái)，具備養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源整合能力，形成清晰的盈利模式是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵所在。預(yù)計(jì)資金實(shí)力較強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)水平較高且多種養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式協(xié)同發(fā)展的企業(yè)有望脫穎而出。

本公司出品的研究報(bào)告首先介紹了中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)等，接著分析了中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)狀，然后介紹了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。隨后，報(bào)告對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)做了重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析，最后分析了中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資預(yù)測(cè)。您若想對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個(gè)系統(tǒng)的了解或者想投資中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行業(yè)，本報(bào)告是您不可或缺的重要工具。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫(kù)。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來(lái)自于國(guó)統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)及證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來(lái)自于各類市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。