目前，業(yè)內(nèi)對物業(yè)管理市場空間和行業(yè)競爭環(huán)境的基本特征上認知差別不大，普遍認為行業(yè)空間大，但市場分散，競爭不夠。2019年國內(nèi)物業(yè)管理市場空間為8203億元，其中住宅、寫字樓及商業(yè)樓宇分別為4867/1317/195億元。目前，行業(yè)集中度較低，但正在逐步提升，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，行業(yè)前100名物業(yè)管理企業(yè)的市場份額在2018年僅為27.0%，但比2013年提高了9.6個百分點。

本文重點針對目前仍有分歧或疑慮的部分問題進行分析,包括商業(yè)模型的理解、增速的變化、成本剛性提升的應對方式、增值服務的空間及估值方法等。同時,分析了房天下35個重點城市6.7萬個小區(qū)的物業(yè)管理數(shù)據(jù),從大數(shù)據(jù)視角對市場格局、小區(qū)樓齡、物業(yè)費定價等行業(yè)要點進行了解構。

我們對房天下上35個重點城市的6.7萬個住宅小區(qū)進行了數(shù)據(jù)分析,有以下一些行業(yè)現(xiàn)狀和結論值得關注：

1、區(qū)堿市場競爭格局均較分散,寧波佛山集中度較高:15個重點城市平均CR5僅18.8%,格局較為成熟的為寧波和佛山,CR5可達到接近35%,合肥、杭州、廣州接近25%。其余城市都低于19%,這其中不乏北京、上海、深圳這樣的一線城市。市場玩家中,除萬科物業(yè)、碧桂園服務、恒大金碧、綠城服務、保利物業(yè)等全國性龍頭外,區(qū)域中小物業(yè)公司占據(jù)大部分份額。

2、35城平均住宅物業(yè)費為1.52元/平/月:分城市看,平均物業(yè)費最高的為深圳/佛山/寧波,分別達257/2.43/2.43元/平/月;年物業(yè)費占房價比例最高的城市為長沙/佛山/貴陽,該比例分別達0.21%/0.20%/0.20%,最低的城市為上海/北京/南京,分別達0.03%/0.03%/0.049%。

3、小區(qū)建筑年代以2010-2014年占比最大,達到28%,該樓齡對應平均物業(yè)費為186元/平米/月。其次為2015年之后,占比為22.5%,對應平均物業(yè)費231元/平米/月

4、樓齡越小,物業(yè)費越貴:從1995年至今,樓齡平均每新5年,物業(yè)費增長24%。

5、分城市看,低端物業(yè)(物業(yè)費低于2元/平米/月)占比較高的城市為洛陽/保定/西安,高端物業(yè)(物業(yè)費高于2元/平米/月)占比較高的城市分別為佛山/深圳/寧波。

雖然物業(yè)管理在項目獲取上依附于地產(chǎn)開發(fā),但其業(yè)務本質是服務行業(yè)。從商品屬性看,物業(yè)管理的基礎產(chǎn)品可視為一種必選消費品,擴張主要靠網(wǎng)點覆蓋的增長,從這個角度看,物業(yè)管理行業(yè)類似于海底撈和星巴克等消費服務行業(yè)。從商業(yè)模式看,物業(yè)管理的主要生產(chǎn)資料是人,行業(yè)運作輕資產(chǎn)且不依賴融資。從經(jīng)營期限看,物業(yè)一旦簽約因業(yè)主不滿而被毀約的比例較小,基本可認為是永續(xù)經(jīng)營,在收繳率穩(wěn)定的情況下,收入下降的風險非常小,從這個角度來看,物業(yè)管理的商業(yè)模式要好于其他必選消費品和服務行業(yè)如海底撈和星巴克。但從提價角度看,由于物業(yè)管理客戶端提價能力較弱,而人力成本端剛性上升,在全生命周期中毛利率逐年下降,因此其對毛利率的保護程度不如其他必選消費品。

行業(yè)仍處于高速增長時期

單就基礎物業(yè)服務而言,上市物業(yè)管理公司大部分依附于關聯(lián)開發(fā)商,其短期內(nèi)合約及在管面積增速與關聯(lián)開發(fā)商的銷售及竣工高度相關�？紤]到過去5年上市物業(yè)管理公司關聯(lián)開發(fā)商銷售面積的高增長(2014-2019前11月平均增速為28.0%,高于Top30及行業(yè)整體3.5/23.6個百分點),關聯(lián)開發(fā)商的儲備基本可以保障未來2~3年在管面積的高增長。從生命周期看,不同于美團等互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)在虧損和投入階段上市,大部分物業(yè)公司的上市時點選擇在其收入和利潤增速最高的“蜜月期”。

由于目前行業(yè)集中度仍處非常分散的階段,公司間彼此的競爭壓力較小。我們認為行業(yè)內(nèi)相對分散和低競爭的狀態(tài)在未來5年仍將持續(xù),同時行業(yè)整體仍處于較高增長階段,低基數(shù)公司將保持30-50%的增速,而規(guī)模較大的龍頭公司保持20%左右的增速。長期而言,隨著增量空間下降,行業(yè)進入存量小區(qū)的競爭階段,行業(yè)整體進入低速增長期,而隨著增值業(yè)務的鋪開,基礎物業(yè)服務增速的下滑將會得到部分對沖,行業(yè)內(nèi)主流公司預計仍能保持10%左右的增速。

應對成本端的剛性提升的手段

對物業(yè)公司而言,員工工資成本的提升是剛性的,其中高端物業(yè)企業(yè)人員工資年增幅在5-7%,中低端物業(yè)公司每2-3年上漲約3-5%。在單項目層面,物業(yè)公司維持毛利率的對沖措施包括：

1)人員外包；2)通過科技手段減少人員,提升人均管理面積,例如道閘系統(tǒng)、智能掃地機器人的使用可使單個中減少23保安及清潔;3)提升區(qū)域密度,提高單管理人員的管理項目數(shù),脫離單項目成本并進入管理費用;4)增加高毛利率增值業(yè)務的比重來維持單個項目的整體毛利率,以1H19各上市公司盈利能力來看,非業(yè)主增值服務及社區(qū)增值服務的毛利率為36.8%/51.7%,分別較基礎物業(yè)服務高12.7/27.6個百分點5)進行提價,根據(jù)我們的調研,典型上市物業(yè)公司中每年約有4%~8%的項目能實現(xiàn)提價,單項目提價幅度在20%~40%。

從公司層面來看,物業(yè)公司有兩個手段保持或提升毛利率水平1)增加毛利率更好的新項目比例,退出毛利率低且無法提價的舊項目;2)擴張進入寫字樓、商業(yè)、公建等毛利率更好的非住宅領域,如典型上市物業(yè)公司非住宅物業(yè)比例由2016年的13.6%提升至2019年H1的27.5%。

增值業(yè)務的空間計算

我們認為物業(yè)公司的增值服務收入規(guī)模是可與基礎物業(yè)管理服務匹敵的,而當前物業(yè)公司提升增值業(yè)務收入的關鍵在于在面臨垂直領域競爭的情況下如何提升滲透率。

我們以一個在強二線城市的總建筑面積為15萬平米,有875戶家庭的小區(qū)計箅了典型項目的物業(yè)收入結構：

該小區(qū)物業(yè)費為25元/月,單戶家庭面積為120平,單戶家庭年物業(yè)費為3600元,物業(yè)公司年基礎物業(yè)服務收入規(guī)模為315萬元；

非業(yè)主增值服務方面,該小區(qū)物業(yè)公司在小區(qū)推盤及交付時分別提供案場協(xié)銷及交付前檢務。其中案場協(xié)銷服務總收入為200萬元,交付前檢驗服務總收入為26萬元；

社區(qū)增值服務方面,該小區(qū)物業(yè)公司提供家政服務、日用品購買、物業(yè)租售、空間管理、車位管理及銷售服務。根據(jù)我們的計算,收入空間最大的是家政服務及物業(yè)租售服務。對家政服務,假設單次服務價格為200元,單戶每15個月使用一次,則單戶年支出為3600元,項目成熟時期該服務滲透率為20%,則物業(yè)公司年收入為63萬元;對物業(yè)租售服務,假設每年各有10%的用戶需進行房屋租賃及買賣,在有需求的住戶中5%通過物業(yè)公司的經(jīng)紀服務出租/成交,租賃及買賣傭金率分別為8%/2%,則單一客戶每年需支付0.6/7.2萬元傭金,物業(yè)公司年租售服務收入為35萬元。物業(yè)公司日用品服務、廣告位管理、車位管理的年收入分別為16/11/22萬元。

根據(jù)測算,在成熟狀態(tài)下,基礎物業(yè)服務和社區(qū)增值服務收入分別占總收入的68.4%/31.6%;在項目全生命周期中,基礎物業(yè)、非業(yè)主增值服務、社區(qū)增值服務收入分別占總收入的66.5%/5.8%/27.6‰。我們認為目前上市物業(yè)公司的社區(qū)增值服務仍有相當?shù)奶嵘�空間(占總收入比重為127%),行業(yè)內(nèi)占比最高的藍光嘉寶也僅為20.7%。從滲透率提升空間以及服務品類不斷增加的角度判斷,我們認為社區(qū)增值業(yè)務在收入規(guī)模上達到總收入的30%是可期的。

本公司出品的研究報告首先介紹了中國物業(yè)管理行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境、物業(yè)管理行業(yè)整體運行態(tài)勢等，接著分析了中國物業(yè)管理行業(yè)市場運行的現(xiàn)狀，然后介紹了物業(yè)管理行業(yè)市場競爭格局。隨后，報告對物業(yè)管理行業(yè)做了重點企業(yè)經(jīng)營狀況分析，最后分析了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢與投資預測。您若想對物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個系統(tǒng)的了解或者想投資中國物業(yè)管理行業(yè)，本報告是您不可或缺的重要工具。

本研究報告數(shù)據(jù)主要采用國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海關總署，問卷調查數(shù)據(jù)，商務部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫。其中宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局，部分行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計局及市場調研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國統(tǒng)計局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫及證券交易所等，價格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。