目前，業(yè)內(nèi)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)空間和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的基本特征上認(rèn)知差別不大，普遍認(rèn)為行業(yè)空間大，但市場(chǎng)分散，競(jìng)爭(zhēng)不夠。2019年國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)空間為8203億元，其中住宅、寫字樓及商業(yè)樓宇分別為4867/1317/195億元。目前，行業(yè)集中度較低，但正在逐步提升，根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，行業(yè)前100名物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)份額在2018年僅為27.0%，但比2013年提高了9.6個(gè)百分點(diǎn)。

本文重點(diǎn)針對(duì)目前仍有分歧或疑慮的部分問題進(jìn)行分析,包括商業(yè)模型的理解、增速的變化、成本剛性提升的應(yīng)對(duì)方式、增值服務(wù)的空間及估值方法等。同時(shí),分析了房天下35個(gè)重點(diǎn)城市6.7萬(wàn)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理數(shù)據(jù),從大數(shù)據(jù)視角對(duì)市場(chǎng)格局、小區(qū)樓齡、物業(yè)費(fèi)定價(jià)等行業(yè)要點(diǎn)進(jìn)行了解構(gòu)。

我們對(duì)房天下上35個(gè)重點(diǎn)城市的6.7萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析,有以下一些行業(yè)現(xiàn)狀和結(jié)論值得關(guān)注：

1、區(qū)堿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局均較分散,寧波佛山集中度較高:15個(gè)重點(diǎn)城市平均CR5僅18.8%,格局較為成熟的為寧波和佛山,CR5可達(dá)到接近35%,合肥、杭州、廣州接近25%。其余城市都低于19%,這其中不乏北京、上海、深圳這樣的一線城市。市場(chǎng)玩家中,除萬(wàn)科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、恒大金碧、綠城服務(wù)、保利物業(yè)等全國(guó)性龍頭外,區(qū)域中小物業(yè)公司占據(jù)大部分份額。

2、35城平均住宅物業(yè)費(fèi)為1.52元/平/月:分城市看,平均物業(yè)費(fèi)最高的為深圳/佛山/寧波,分別達(dá)257/2.43/2.43元/平/月;年物業(yè)費(fèi)占房?jī)r(jià)比例最高的城市為長(zhǎng)沙/佛山/貴陽(yáng),該比例分別達(dá)0.21%/0.20%/0.20%,最低的城市為上海/北京/南京,分別達(dá)0.03%/0.03%/0.049%。

3、小區(qū)建筑年代以2010-2014年占比最大,達(dá)到28%,該樓齡對(duì)應(yīng)平均物業(yè)費(fèi)為186元/平米/月。其次為2015年之后,占比為22.5%,對(duì)應(yīng)平均物業(yè)費(fèi)231元/平米/月

4、樓齡越小,物業(yè)費(fèi)越貴:從1995年至今,樓齡平均每新5年,物業(yè)費(fèi)增長(zhǎng)24%。

5、分城市看,低端物業(yè)(物業(yè)費(fèi)低于2元/平米/月)占比較高的城市為洛陽(yáng)/保定/西安,高端物業(yè)(物業(yè)費(fèi)高于2元/平米/月)占比較高的城市分別為佛山/深圳/寧波。

雖然物業(yè)管理在項(xiàng)目獲取上依附于地產(chǎn)開發(fā),但其業(yè)務(wù)本質(zhì)是服務(wù)行業(yè)。從商品屬性看,物業(yè)管理的基礎(chǔ)產(chǎn)品可視為一種必選消費(fèi)品,擴(kuò)張主要靠網(wǎng)點(diǎn)覆蓋的增長(zhǎng),從這個(gè)角度看,物業(yè)管理行業(yè)類似于海底撈和星巴克等消費(fèi)服務(wù)行業(yè)。從商業(yè)模式看,物業(yè)管理的主要生產(chǎn)資料是人,行業(yè)運(yùn)作輕資產(chǎn)且不依賴融資。從經(jīng)營(yíng)期限看,物業(yè)一旦簽約因業(yè)主不滿而被毀約的比例較小,基本可認(rèn)為是永續(xù)經(jīng)營(yíng),在收繳率穩(wěn)定的情況下,收入下降的風(fēng)險(xiǎn)非常小,從這個(gè)角度來看,物業(yè)管理的商業(yè)模式要好于其他必選消費(fèi)品和服務(wù)行業(yè)如海底撈和星巴克。但從提價(jià)角度看,由于物業(yè)管理客戶端提價(jià)能力較弱,而人力成本端剛性上升,在全生命周期中毛利率逐年下降,因此其對(duì)毛利率的保護(hù)程度不如其他必選消費(fèi)品。

行業(yè)仍處于高速增長(zhǎng)時(shí)期

單就基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)而言,上市物業(yè)管理公司大部分依附于關(guān)聯(lián)開發(fā)商,其短期內(nèi)合約及在管面積增速與關(guān)聯(lián)開發(fā)商的銷售及竣工高度相關(guān)。考慮到過去5年上市物業(yè)管理公司關(guān)聯(lián)開發(fā)商銷售面積的高增長(zhǎng)(2014-2019前11月平均增速為28.0%,高于Top30及行業(yè)整體3.5/23.6個(gè)百分點(diǎn)),關(guān)聯(lián)開發(fā)商的儲(chǔ)備基本可以保障未來2~3年在管面積的高增長(zhǎng)。從生命周期看,不同于美團(tuán)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)在虧損和投入階段上市,大部分物業(yè)公司的上市時(shí)點(diǎn)選擇在其收入和利潤(rùn)增速最高的“蜜月期”。

由于目前行業(yè)集中度仍處非常分散的階段,公司間彼此的競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。我們認(rèn)為行業(yè)內(nèi)相對(duì)分散和低競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)在未來5年仍將持續(xù),同時(shí)行業(yè)整體仍處于較高增長(zhǎng)階段,低基數(shù)公司將保持30-50%的增速,而規(guī)模較大的龍頭公司保持20%左右的增速。長(zhǎng)期而言,隨著增量空間下降,行業(yè)進(jìn)入存量小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)階段,行業(yè)整體進(jìn)入低速增長(zhǎng)期,而隨著增值業(yè)務(wù)的鋪開,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)增速的下滑將會(huì)得到部分對(duì)沖,行業(yè)內(nèi)主流公司預(yù)計(jì)仍能保持10%左右的增速。

應(yīng)對(duì)成本端的剛性提升的手段

對(duì)物業(yè)公司而言,員工工資成本的提升是剛性的,其中高端物業(yè)企業(yè)人員工資年增幅在5-7%,中低端物業(yè)公司每2-3年上漲約3-5%。在單項(xiàng)目層面,物業(yè)公司維持毛利率的對(duì)沖措施包括：

1)人員外包；2)通過科技手段減少人員,提升人均管理面積,例如道閘系統(tǒng)、智能掃地機(jī)器人的使用可使單個(gè)中減少23保安及清潔;3)提升區(qū)域密度,提高單管理人員的管理項(xiàng)目數(shù),脫離單項(xiàng)目成本并進(jìn)入管理費(fèi)用;4)增加高毛利率增值業(yè)務(wù)的比重來維持單個(gè)項(xiàng)目的整體毛利率,以1H19各上市公司盈利能力來看,非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)的毛利率為36.8%/51.7%,分別較基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)高12.7/27.6個(gè)百分點(diǎn)5)進(jìn)行提價(jià),根據(jù)我們的調(diào)研,典型上市物業(yè)公司中每年約有4%~8%的項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)提價(jià),單項(xiàng)目提價(jià)幅度在20%~40%。

從公司層面來看,物業(yè)公司有兩個(gè)手段保持或提升毛利率水平1)增加毛利率更好的新項(xiàng)目比例,退出毛利率低且無(wú)法提價(jià)的舊項(xiàng)目;2)擴(kuò)張進(jìn)入寫字樓、商業(yè)、公建等毛利率更好的非住宅領(lǐng)域,如典型上市物業(yè)公司非住宅物業(yè)比例由2016年的13.6%提升至2019年H1的27.5%。

增值業(yè)務(wù)的空間計(jì)算

我們認(rèn)為物業(yè)公司的增值服務(wù)收入規(guī)模是可與基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)匹敵的,而當(dāng)前物業(yè)公司提升增值業(yè)務(wù)收入的關(guān)鍵在于在面臨垂直領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的情況下如何提升滲透率。

我們以一個(gè)在強(qiáng)二線城市的總建筑面積為15萬(wàn)平米,有875戶家庭的小區(qū)計(jì)箅了典型項(xiàng)目的物業(yè)收入結(jié)構(gòu)：

該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為25元/月,單戶家庭面積為120平,單戶家庭年物業(yè)費(fèi)為3600元,物業(yè)公司年基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為315萬(wàn)元；

非業(yè)主增值服務(wù)方面,該小區(qū)物業(yè)公司在小區(qū)推盤及交付時(shí)分別提供案場(chǎng)協(xié)銷及交付前檢務(wù)。其中案場(chǎng)協(xié)銷服務(wù)總收入為200萬(wàn)元,交付前檢驗(yàn)服務(wù)總收入為26萬(wàn)元；

社區(qū)增值服務(wù)方面,該小區(qū)物業(yè)公司提供家政服務(wù)、日用品購(gòu)買、物業(yè)租售、空間管理、車位管理及銷售服務(wù)。根據(jù)我們的計(jì)算,收入空間最大的是家政服務(wù)及物業(yè)租售服務(wù)。對(duì)家政服務(wù),假設(shè)單次服務(wù)價(jià)格為200元,單戶每15個(gè)月使用一次,則單戶年支出為3600元,項(xiàng)目成熟時(shí)期該服務(wù)滲透率為20%,則物業(yè)公司年收入為63萬(wàn)元;對(duì)物業(yè)租售服務(wù),假設(shè)每年各有10%的用戶需進(jìn)行房屋租賃及買賣,在有需求的住戶中5%通過物業(yè)公司的經(jīng)紀(jì)服務(wù)出租/成交,租賃及買賣傭金率分別為8%/2%,則單一客戶每年需支付0.6/7.2萬(wàn)元傭金,物業(yè)公司年租售服務(wù)收入為35萬(wàn)元。物業(yè)公司日用品服務(wù)、廣告位管理、車位管理的年收入分別為16/11/22萬(wàn)元。

根據(jù)測(cè)算,在成熟狀態(tài)下,基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)收入分別占總收入的68.4%/31.6%;在項(xiàng)目全生命周期中,基礎(chǔ)物業(yè)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)收入分別占總收入的66.5%/5.8%/27.6‰。我們認(rèn)為目前上市物業(yè)公司的社區(qū)增值服務(wù)仍有相當(dāng)?shù)奶嵘�空間(占總收入比重為127%),行業(yè)內(nèi)占比最高的藍(lán)光嘉寶也僅為20.7%。從滲透率提升空間以及服務(wù)品類不斷增加的角度判斷,我們認(rèn)為社區(qū)增值業(yè)務(wù)在收入規(guī)模上達(dá)到總收入的30%是可期的。

本公司出品的研究報(bào)告首先介紹了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境、物業(yè)管理行業(yè)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)等，接著分析了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)狀，然后介紹了物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。隨后，報(bào)告對(duì)物業(yè)管理行業(yè)做了重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析，最后分析了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資預(yù)測(cè)。您若想對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個(gè)系統(tǒng)的了解或者想投資中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，本報(bào)告是您不可或缺的重要工具。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)庫(kù)。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國(guó)統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)及證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。