雖在新冠疫情的強(qiáng)壓下，2020年房產(chǎn)行業(yè)依舊穩(wěn)如泰山。房地產(chǎn)投資回暖，商品房銷售面積小幅增長，千億房企增至41家，但是房企資金壓力大，房地拿地謹(jǐn)慎。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。展望2021年，國家將堅(jiān)持“房住不炒”原則，大力發(fā)展租房租賃市場，“三道紅線”政策下房企財(cái)務(wù)降杠桿將是主旋律。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、房地產(chǎn)投資回暖

受疫情影響，房地產(chǎn)停工停售，2020年前5個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速負(fù)增長。隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速正不斷回暖，開發(fā)投資同比增速連續(xù)6個(gè)月維持正值。

1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，增速比1-10月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

2、房企土地購置面積減少

2020年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比減少，土地成交價(jià)款受疫情影響，前三個(gè)月有所減少，此后土地成交價(jià)款同比增長。

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13890億元，增長16.1%，增速提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

3、商品房銷售受沖擊

1-11月份，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額148969億元，增長7.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)悉，2019年全國商品房銷售面積是171558萬平方米，比上年下降0.1%，而商品房銷售額159725億元，增長6.5%。年底房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為完成銷售目標(biāo)，積極推貨同時(shí)降價(jià)促銷，預(yù)計(jì)12月商品房銷售面積和銷售金額將有所增加。但是按照目前的銷售情況推算，2020商品房銷售面積或低于2019年。

4、千億房企增至41家

據(jù)中指研究院發(fā)布的2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績TOP100，榜單顯示，41家房企銷售額超千億，5家房企銷售額超5000億元。TOP100房企上榜門檻333億元，與上年相比有所增長。

從房企銷售額來看，碧桂園銷售額最高達(dá)7888.1億元，中國恒大和萬科位居第二和第三，銷售額分別為7038.0億元、7011.0億元。融創(chuàng)中國和保利發(fā)展銷售額超5000億元，分別為5750.0億元、5028.0億元。

5、房企資金壓力大

2020年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域保持強(qiáng)監(jiān)管態(tài)勢(shì)。尤其是2020年8月，住建部聯(lián)合央行召開重點(diǎn)房企座談會(huì)，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)（“345”新規(guī)）：紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率（以下簡稱為新資產(chǎn)負(fù)債率）大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1.0倍。根據(jù)企業(yè)踩線情況不同，分為“紅、橙、黃、綠”四擋。分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)后，大部分房企有一條或多條指標(biāo)“踩線”，政策壓力下，房企開始主動(dòng)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強(qiáng)股權(quán)融資。在缺乏資金支持的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。

二、2021年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

1、堅(jiān)持“房住不炒”原則

當(dāng)前，樓市調(diào)控嚴(yán)格，國家層面多次強(qiáng)調(diào)房住不炒。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后“房住不炒”原則貫穿近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控。十四五規(guī)劃意見稿也要求堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的定位”。

《加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局》文章強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽接受媒體采訪表示，2021年，住建部將重點(diǎn)抓好8個(gè)方面的工作，其中包括“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽表示，住建部將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)市場調(diào)控這根弦，全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、大力發(fā)展長租房市場

自2015年，我國開始大力支持住房租賃，多次發(fā)布政策推進(jìn)市場發(fā)展。2016年，國務(wù)院就曾出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，完善城鎮(zhèn)住房保障體系住房保障采取實(shí)物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。2020年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其明確提及，國家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

十四五規(guī)劃意見稿和雙循環(huán)戰(zhàn)略文章均要求完善長租公寓政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年要抓好的重點(diǎn)任務(wù)之一，特別提出要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜。降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。預(yù)計(jì)2021年中國將大力發(fā)展租賃市場。

據(jù)我愛我家相關(guān)研究，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場規(guī)模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租賃市場規(guī)模將達(dá)到4.6萬億元，有接近3億人通過租房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。政策支持下，我國租賃市場將迎來快速發(fā)展。

3、房企財(cái)務(wù)降杠桿將成主旋律

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月7日，上市房企已發(fā)行13只美元債。根據(jù)各房企公告披露來看，募資用途多為現(xiàn)有債務(wù)再融資。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%。2021年房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關(guān)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

預(yù)計(jì)2021年房企財(cái)務(wù)降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或?qū)⑾陆�。“三道紅線”將倒逼房企提升自身產(chǎn)品力及經(jīng)營能力，減少對(duì)融資依賴，提高項(xiàng)目去化，加快開發(fā)周期。

本公司出品的研究報(bào)告首先介紹了中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境、房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)等，接著分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)行的現(xiàn)狀，然后介紹了房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局。隨后，報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做了重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況分析，最后分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與投資預(yù)測。您若想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個(gè)系統(tǒng)的了解或者想投資中國房地產(chǎn)行業(yè)，本報(bào)告是您不可或缺的重要工具。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等房地產(chǎn)。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計(jì)局及市場調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)及證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場監(jiān)測房地產(chǎn)。