隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，規(guī)模的快速增長使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體供給過剩，市場競爭逐漸加劇。同時(shí)，受下游供需結(jié)構(gòu)影響和部分地區(qū)調(diào)控趨嚴(yán)等政策影響，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域和業(yè)態(tài)分化。與一般住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作鏈條長，前期投資大，投資回報(bào)期長，需要較強(qiáng)的專業(yè)管理能力。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)在租賃收入規(guī)模、區(qū)域分布和租金收入方面分化較大，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式對企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力影響較大，同時(shí)資產(chǎn)受限比例高也制約了企業(yè)的再融資空間。在商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的快速發(fā)展下，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道得以逐步拓寬，行業(yè)運(yùn)營效率整體得到提升，經(jīng)營發(fā)展模式向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變；未來商業(yè)地產(chǎn)投資將更加聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域、金融創(chuàng)新逐步拓寬企業(yè)的融資渠道、行業(yè)運(yùn)營將更加精細(xì)化。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行概況

區(qū)別于居住地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是指用作商業(yè)用途的地產(chǎn)。一般來說，狹義的商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑等生活服務(wù)類經(jīng)營方式的不動(dòng)產(chǎn)，包括商場、購物中心、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義的商業(yè)地產(chǎn)除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務(wù)屬性的不動(dòng)產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)具備地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性。購物中心和寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域兩大主要類型。

近年來，國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民生活水平提高和消費(fèi)觀念的改變帶動(dòng)購物中心、寫字樓等物業(yè)大量新建并投入使用。此外，隨著國內(nèi)主要城市住宅“限購”政策的實(shí)施和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛由住宅地產(chǎn)開發(fā)向住宅兼商業(yè)地產(chǎn)投資、運(yùn)營轉(zhuǎn)變，“地產(chǎn)+商業(yè)”協(xié)同運(yùn)營模式發(fā)展迅速。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資與運(yùn)營面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

運(yùn)營模式

傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式對企業(yè)資金要求較高，投資回報(bào)期長、資金占用明顯。近年來，隨著政策環(huán)境和市場形勢的變化，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營更加重視“輕資產(chǎn)”模式的發(fā)展，實(shí)際運(yùn)營層面，開發(fā)商兼顧多種運(yùn)營模式，以實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模及品牌影響力的擴(kuò)張。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式主要分為“只租不售”“只售不租”和“租售結(jié)合”三種，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般會根據(jù)自身需求在運(yùn)營模式中選擇。只售不租是最原始的模式，企業(yè)依照住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以整體或者分割出售的方式將其賣出，獲得增值收益，快速回收投資，增值收益主要來自土地資源的增值和品牌溢價(jià)；只租不售的經(jīng)營模式下，企業(yè)會在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)按照商戶需求定位進(jìn)行施工建設(shè)或者直接購買現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改造，之后整體或者分割出租給商戶，獲得穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，同時(shí)也獲得土地增值和品牌增值。但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大、風(fēng)險(xiǎn)高且投資回收期長，有能力全額購買商業(yè)項(xiàng)目的投資者數(shù)量有限，為解決資金回籠等問題，租售結(jié)合成為越來越多開發(fā)商選擇的經(jīng)營模式。租售結(jié)合的經(jīng)營模式下，公司一般會實(shí)行“以售養(yǎng)租”，以出售商業(yè)地產(chǎn)周邊附屬開發(fā)的住宅來培植商業(yè)地產(chǎn)。只租不售或租售結(jié)合的經(jīng)營模式對招商、日常經(jīng)營管理能力等要求較高，招商和日常運(yùn)營的情況對開發(fā)商能否收回投資并取得合理回報(bào)影響顯著。一般情況下只售不租的平均開發(fā)周期最短，運(yùn)營成本較低，短期投資回報(bào)率較高；只租不售和租售結(jié)合的模式投入規(guī)模大，投資回報(bào)周期較長，運(yùn)營成本較高，屬于“重資產(chǎn)”運(yùn)營模式。近年來，隨著政策環(huán)境和市場形勢的變化，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營更加重視“輕資產(chǎn)”模式的發(fā)展，通過自身管理及品牌輸出，擴(kuò)大品牌影響力，即委托管理模式。實(shí)際運(yùn)營層面，開發(fā)商多是多種運(yùn)營模式相結(jié)合，例如紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司，既有較大規(guī)模的自持運(yùn)營物業(yè)，同時(shí)通過輕資產(chǎn)模式運(yùn)營管理了數(shù)百家商業(yè)物業(yè)（家居商場）。

本公司出品的研究報(bào)告首先介紹了中國商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展環(huán)境、商鋪地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行態(tài)勢等，接著分析了中國商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場運(yùn)行的現(xiàn)狀，然后介紹了商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場競爭格局。隨后，報(bào)告對商鋪地產(chǎn)行業(yè)做了重點(diǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況分析，最后分析了中國商鋪地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢與投資預(yù)測。您若想對商鋪地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)有個(gè)系統(tǒng)的了解或者想投資中國商鋪地產(chǎn)行業(yè)，本報(bào)告是您不可或缺的重要工具。

本研究報(bào)告數(shù)據(jù)主要采用國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，海關(guān)總署，問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，商務(wù)部采集數(shù)據(jù)等商鋪地產(chǎn)。其中宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計(jì)局，部分行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要來自國家統(tǒng)計(jì)局及市場調(diào)研數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)主要來自于國統(tǒng)計(jì)局規(guī)模企業(yè)統(tǒng)計(jì)商鋪地產(chǎn)及證券交易所等，價(jià)格數(shù)據(jù)主要來自于各類市場監(jiān)測商鋪地產(chǎn)。