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報告簡介
報告目錄
2016年中國房地產(chǎn)周期深度調(diào)研分析報告
正文目錄
1、房地產(chǎn)周期的決定因素分析 3
1.1、房地產(chǎn)的短周期 3
1.2、長周期視角下的房地產(chǎn)發(fā)展階段 5
（1）高速增長期和平穩(wěn)或下降期 6
（2）數(shù)量擴張期和質(zhì)量提升期 6
（3）總量擴張期和‚總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化期 6
1.3、房地產(chǎn)市場發(fā)展初期發(fā)展?fàn)顩r 7
1.4、房地產(chǎn)市場發(fā)展后期分析 8
1.5、人口區(qū)域分布從總量擴張到總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化 12
（1）日本人口區(qū)域分布的階段性變化。、 13
（2）韓國人口區(qū)域分布的階段性變化 15
（3）美國人口區(qū)域分布的階段性變化 16
2、中國房地產(chǎn)的未來 17
2.1、中國房地產(chǎn)市場的歷史演變 17
2.2、中國住宅開工從高速增長轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降狀態(tài) 18
2.3、房地產(chǎn)市場已從數(shù)量擴張轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升 20
2.4、后房地產(chǎn)時代分析 24
2.5、衡量房地產(chǎn)市場泡沫程度 25
（1）房價收入比 26
（2）商品房庫存去化周期 29
（3）租金回報率 32
（4）、空置率 33
2.6、房地產(chǎn)對經(jīng)濟和資本市場的影響 34
3、房地產(chǎn)政策工具的影響機制分析與國際比較 38
3.1、住房金融政策尤其利率政策變化是影響房地產(chǎn)市場短周期波動的最重要因素 38
3.2、土地政策對住房供求波動影響較大 39
3.3、房產(chǎn)稅收政策短期會對市場產(chǎn)生一定影響，但在防范長期的房地產(chǎn)泡沫等方面作用不明顯 40
4、增速換擋期德日臺韓的房市走勢及啟示 40
4.1、日本增速換擋期的房地產(chǎn)市場 40
4.2、德國增速換擋期的房地產(chǎn)市場 42
4.3、韓國增速換擋期的房地產(chǎn)市場 44
4.4、中國臺灣增速換擋期的房地產(chǎn)市場 46
4.5、啟示 47
（1）、房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段特征 47
（2）、必須建立起比較完善的住房法律體系 47
（3）、需要實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策 48
（4）、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體建設(shè)用地市場和住房發(fā)展機制 48
圖表目錄
圖表 1：200-2013年美國房地產(chǎn)價格波動與聯(lián)邦基金利率 5
圖表 2：1985-2012年日本房價波動與利率 6
圖表 3：1890-2010年美國住宅開工量 8
圖表 4：1948-2008年日本住宅開工量 9
圖表 5：2002-2011年美國購房人群年齡分布 10
圖表 6：美國不同年齡段購房需求曲線 10
圖表 7：1948-1990年日本人口出生數(shù)量和住房開工量 11
圖表 8：日本置業(yè)人群（20-50）和住房開工量 12
圖表 9：1950-2016年美國人口出生量和住房開工量 12
圖表 10：1950-2016年美國置業(yè)人群和住房開工量 13
圖表 11：1925-2005年日本主要都市圈人口增長情況 15
圖表 12：1985-2005年日本的土地泡沫 15
圖表 13：1949-2010年韓國區(qū)域人口分布（占總?cè)丝诒戎?） 17
圖表 14：美國大都市區(qū)數(shù)量和人口演變情況：1940-2010 17
圖表 15：1992-2014年中國房屋銷售和新開工面積 19
圖表 16：2000-2030年中國城鎮(zhèn)化率 21
圖表 17：1953-2010年中國家庭小型化趨勢 21
圖表 18：中國分年齡段住房需求 22
圖表 19：1975-2009年中國人口出生數(shù)量和新開工面積 23
圖表 20：1995-2020年中國置業(yè)人群和新開工面積及預(yù)測 23
圖表 21：未來十年城鎮(zhèn)住房需求和投資預(yù)測 24
圖表 22：1998-2014年全國商品房住宅房價收入比 27
圖表 23：2002-2014年一線城市房價收入比 28
圖表 24：2002-2014年二線城市房價收入比 28
圖表 25：2002-2014年三線城市房價收入比 29
圖表 26：2014 年35 個大中城市房價收入比排序 29
圖表 27：2003-2018年銷售和新開工對比 30
圖表 28：1948-1996年日本住宅供給和需求演變趨勢 32
圖表 29：商品房庫銷比 32
圖表 30：2015 年第三季度50 城存銷比排序單位：月 32
圖表 31：2015 年上半年普通住宅投資回報率單位% 34
圖表 32：全社會固定資產(chǎn)投資比重 36
圖表 33：房地產(chǎn)建筑業(yè)完全消耗系數(shù) 37
圖表 34：德國人口周期和房地產(chǎn)周期 43
圖表 35：1962-2010年韓國置業(yè)人群和住房開工量 46
圖表 36：1970-2012年韓國人口出生數(shù)量和住房開工量 46
圖表 37：1960-1992年臺灣的人口出生數(shù)量與住房投資 47
圖表 38：1974-2010年臺灣20-50 歲年齡人口數(shù)量和住房投資 47
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