要點：



　　國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議的政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。



　　在調(diào)控的重槌之下，今年以來全國房價繼續(xù)普遍上漲，但漲幅趨于平緩，地區(qū)之間差別較大，深圳、北京、廣州仍為熱點城市。



　　從今年前兩個月的房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)走勢看，土地購置和開發(fā)等先行指標(biāo)都有所下降，未來房地產(chǎn)供應(yīng)量或會因此而趨緊。



　　07年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格是兩大重點。對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然會從土地、財稅和金融政策三方面入手。除土地增值稅進行清算外，市場普遍預(yù)測06年已在部分城市模擬運作的物業(yè)稅試點工作在07年也有望破題。此外，如果市場傳言的商品房預(yù)售款專戶管理辦法出臺并嚴(yán)格執(zhí)行的話對開發(fā)商而言影響較大，勢必進一步收緊本已緊張的資金鏈。當(dāng)然，更多的應(yīng)該是對前期出臺的一系列政策的進一步細(xì)化和落實，也就是說，落到實處的執(zhí)行是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。



　　盡管07年房地產(chǎn)調(diào)控只會加緊不會放松，影響房地產(chǎn)運行的因素也比較多且復(fù)雜，但我們依然看好行業(yè)的中長期發(fā)展趨勢，堅信房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位是舉足輕重的，房價不會大起大落，調(diào)控的目的也是使行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、房價小幅平穩(wěn)增長。



　　我們對行業(yè)的投資評級依然是中長期推薦，但具體公司需謹(jǐn)慎篩選。建議重點關(guān)注以下幾類公司：項目儲備豐厚、經(jīng)營管理水平較高、業(yè)績能夠持續(xù)穩(wěn)定增長的優(yōu)質(zhì)龍頭股，如萬科、保利地產(chǎn)、金地集團等；自身業(yè)績不錯，同時具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實力將有大幅提升的公司，如招商地產(chǎn)、S浙廣廈、天鴻寶業(yè)、華發(fā)股份、冠城大通、泛海建設(shè)等。



　　國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議的政府工作報告中指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一是要形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。二是房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。三是正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要求地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負(fù)起責(zé)任�？偫淼膱蟾嬖诶^續(xù)肯定房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用的同時，也指出了今后房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和發(fā)展方向：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲，同時規(guī)范整頓市場秩序。



　　一、今年以來房地產(chǎn)行業(yè)運行情況



　　房價漲幅趨于平緩



　　在調(diào)控的重槌之下，今年以來全國房價繼續(xù)普遍上漲，但漲幅趨于平緩，地區(qū)之間差別較大，深圳、北京、廣州仍為熱點城市。據(jù)國家發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，漲幅較1月份回落0.3個百分點，環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月持平。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，漲幅比上月低0.2個百分點，環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。分地區(qū)看，新建商品住房價格漲幅位列前三名的城市是：深圳9.9%、北京9.7%和廣州9.6%。



　　調(diào)控之下景氣依舊



　　盡管06年行業(yè)調(diào)控政策密集出臺，但代表房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的國房景氣指數(shù)卻從06年初回升，下半年來走勢平穩(wěn)�？梢�，房地產(chǎn)行業(yè)在暴風(fēng)驟雨式的調(diào)控政策之下仍保持著適度的繁榮。



　　先行指標(biāo)增速回落



　　從今年前兩個月的房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)走勢看，實際完成投資額同比仍保持較高增長，增速高達24.3%。新開工面積同比增幅下降到3.41%，購置土地面積05年以來一直呈下降趨勢，1－2月份更是下降了30%，只有完成開發(fā)土地面積下降7.22%。上述行業(yè)先行指標(biāo)表明，在嚴(yán)控土地供應(yīng)、收緊信貸等調(diào)控政策的合力作用下，土地購置和開發(fā)等指標(biāo)都有所下降，未來房地產(chǎn)供應(yīng)量或會因此而趨緊。



　　二、07年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和發(fā)展方向--調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制房價漲幅、嚴(yán)格土地管理



　　06年以來我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，沒有哪個領(lǐng)域像房地產(chǎn)行業(yè)一樣承受如此大的調(diào)控力度，也沒有哪個領(lǐng)域像房地產(chǎn)一樣強烈地牽動上至中央政府、下至普通老百姓的神經(jīng)。在新一輪調(diào)控政策的作用下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的變化。主要體現(xiàn)在：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始有所調(diào)整、房價漲幅有所放緩、稅收信貸土地政策穩(wěn)步落實、城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模得到合理控制等。



　　但調(diào)控的效果并不明顯，存在的問題仍很突出，主要問題是當(dāng)前住房結(jié)構(gòu)調(diào)整工作還處于起步階段，目前全國90平米以下住房僅占34%，結(jié)構(gòu)性問題依然嚴(yán)重；房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持高位，今年前兩個月增速高達24.3%；房價漲幅回落基礎(chǔ)不穩(wěn)固，部分中心城市住房價格漲幅仍然偏高，房價上漲的壓力仍然較大；部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后等。



　　因此，07年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格是兩大重點。對房地產(chǎn)的調(diào)控仍然會從土地、財稅和金融政策三方面入手。土地政策仍將從嚴(yán)從緊，控制新增建設(shè)用地，同時盤活存量、提高使用效率是今后土地供應(yīng)的一個重點。稅收政策將在調(diào)控的過程中將發(fā)揮更大的作用，仍會體現(xiàn)有保有壓的原則，對政策支持的小戶型會體現(xiàn)有區(qū)別的稅收政策。除土地增值稅進行清算外，市場普遍預(yù)測06年已在部分城市模擬運作的物業(yè)稅試點工作在07年也有望破題。此外，如果市場傳言的商品房預(yù)售款專戶管理辦法出臺并嚴(yán)格執(zhí)行的話對開發(fā)商而言影響較大，勢必進一步收緊本已緊張的資金鏈。當(dāng)然，更多的應(yīng)該是對前期出臺的一系列政策的進一步細(xì)化和落實，也就是說，落到實處的執(zhí)行是房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。



　　1、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)



　　針對當(dāng)前行業(yè)存在的突出問題，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將成為今年行業(yè)宏觀調(diào)控的一大重點。今年將重點落實普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房建設(shè)計劃，同時進一步落實和完善有區(qū)別的稅收政策等經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，引導(dǎo)合理的住房消費結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)�？刂谱》績r格過快上漲將被繼續(xù)納入政府工作的目標(biāo)。據(jù)悉，各地將繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，落實穩(wěn)定住房價格的金融、稅收等政策措施。房價上漲過快的城市將加大兩限兩競商品住房建設(shè)力度，增加滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枰�的中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)。有報道稱，北京限價地配套政策將出臺，首塊地有望二季度入市。限價商品房購買人群標(biāo)準(zhǔn)制定始終是最難的環(huán)節(jié)之一。預(yù)計07年政府還將加大在社會保障性住房上的投入力度，備受關(guān)注的廉租住房制度也將得到進一步完善，并有望將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。此外，國八條和國十五條中未細(xì)化的政策還會繼續(xù)出臺。



　　按照國務(wù)院部署，近期建設(shè)部將對部分省市貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策特別是住房建設(shè)規(guī)劃工作等情況進行抽查。6月起，要對新建住房套型結(jié)構(gòu)比例要求的落實情況進行年度考核。對調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、廉租住房建設(shè)滯后的地區(qū)，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。也就是說，地方政府的政策執(zhí)行力是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。



　　2、嚴(yán)格土地管理--07年不會再出臺更強硬的土地調(diào)控政策，主要是落實已經(jīng)出臺的政策



　　當(dāng)前土地提前消費問題較為嚴(yán)重。造成這一局面的主要原因是：土地使用前缺少規(guī)劃，違規(guī)用地和粗放用地現(xiàn)象嚴(yán)重。加強土地管理首先需要清理整頓土地市場，重點有四方面。第一是檢查土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行情況，第二是檢查違法占地的情況，第三是檢查經(jīng)營性用地是否實行招拍掛出讓，第四是清理開發(fā)區(qū)得設(shè)立和用地。



　　嚴(yán)格土地管理、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)是07年土地調(diào)控的主要內(nèi)容。我們有理由相信今后地方政府的批地行為將得到有效控制，土地供應(yīng)將趨緊，市場化土地出讓價格也將相應(yīng)提高。逐步高企的地價是房價繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的一個原因。



　　從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)



　　今年要規(guī)范土地出讓收入，將其全額納入地方預(yù)算，實行收支兩條線管理。權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，用于廉租房建設(shè)的土地出讓收入規(guī)模偏小。截至2006年底，全國累計用于廉租房制度的資金為70.8億元，其中，財政預(yù)算安排資金32.1億元，住房公積金增值收益19.8億元，土地出讓凈收益占3.1億元。而去年全國土地出讓總收入高達5800多億元，凈收入達2100多億元。06年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》明確要求，從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設(shè)。財政部等部委此后規(guī)定，土地出讓收入的5%要用于廉租房建設(shè)。06年全國121個地級以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例，其中青島、寶雞市定為15%。



　　打擊違法用地、提高土地有償使用費



　　06年以來，國土資源部掀起了全國范圍的土地利用清查工作，重拳打擊違法用地，并發(fā)布了《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本)》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目等國家明令禁止投資的項目列入禁止目錄。此外，06年還建立了國家土地督察制度。今年的關(guān)鍵是落實已經(jīng)出臺的政策。從2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)提高1倍，并按照實際新增建設(shè)用地面積征收；從2007年2月1日起，對全國房地產(chǎn)企業(yè)全面進行土地增值稅清算。



　　調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加民生用地



　　國土資源部對土地供應(yīng)量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年中國工礦業(yè)倉儲用地共供應(yīng)7.8萬多公頃，占土地供應(yīng)