無論是政府出臺的土地政策,還是央行推行的貨幣金融措施,都直接或間接地影響到樓市的供需兩面,歲末年初,當人們普遍關心2005年住宅供應和房屋價格走勢的同時,未來北京百姓購房需求狀況有沒有發(fā)生實質性的轉變,究竟老百姓青睞的是什么樣的房子?
  
    最近,北京金網(wǎng)絡房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對523組購房者(包括近期完成購房的295組,調查期間正在選房的228組)進行了隨機調查,認為2005年購房需求不會發(fā)生趨勢性變化,但土地供應不足可能誘發(fā)危機。
  
    預期收入增多購房需求強烈
  
    購房者的經(jīng)濟預期是其他一切預期和購買消費行為的基礎。研究結果顯示：購房者的經(jīng)濟預期中收入和支出同向增長明顯，購房者未來經(jīng)濟預期仍然樂觀；而居住、休閑娛樂和教育就業(yè)方面將成為購房者收入增長后支出增速最大的三項。
  
    1.收入增長樂觀。受到國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)快速增長的影響，購房者預期收入偏于樂觀，有73%的購房者認為未來收入將有所增長，其中16%的人認為會大幅度增長。
  
    2. 物價上漲。1%的購房者認為未來1～2年內(nèi)北京市的整體物價水平還將出現(xiàn)小幅攀升，市場預期明顯進入了通漲通道，這對購房需求的繼續(xù)釋放是有利的。
  
    3.消費欲望強烈。94%的購房者認為未來支出會出現(xiàn)增長態(tài)勢，其中20%的購房者認為支出會大幅增長，要高于預期收入增長的相應比例。表明購房者消費支出的欲望仍然強烈。
  
    4.買房消費高居榜首。居住、休閑娛樂以及教育就業(yè)將成為購房者未來支出增長最快的三項，其次是醫(yī)療衛(wèi)生和水電煤氣交通等基本家庭支出。
  
　　影響房價預期和購房行為改變不大
  
    在2004年出臺的眾多政策里面，加息被公認為是可能對市場需求產(chǎn)生最大影響的因素，而且，加息是最近推出的重大政策，購房者對加息的反應，實際上是在綜合此前各項政策和市場變化基礎上作出的綜合反應。不難看出，2004年的諸多政策一定程度上影響到未來買房人對房價的預期和自身購買行為。
  
    1.對生活的影響。未來持續(xù)加息預期加強，有54%的被調查者表示，未來政府還會繼續(xù)加息。但他們也認為加息對生活影響程度有限。
  
    2.經(jīng)濟負擔。加息確實引起部分購房者對加重經(jīng)濟負擔的關注，但關注程度存在較大差異。
  
    對于“加息增加了我的經(jīng)濟負擔”的說法，同意和不同意的比例呈現(xiàn)兩極化分布，說明對于不同購房者而言，加息之后經(jīng)濟負擔增長的呈現(xiàn)效果不同。
  
    通過對購房總價和加息之后經(jīng)濟負擔增長的影響程度進行交叉分析，可以發(fā)現(xiàn)隨著購房總價的遞增，加息導致經(jīng)濟負擔加重的效果越不明顯。
  
　　房價和加息導致經(jīng)濟負擔加重的交叉分析
  
    值得注意的是，通過已購房者和擬購房者的交叉分析發(fā)現(xiàn)，兩者對于加息之后的經(jīng)濟負擔感并沒有太大的差異，這說明了加息對于購房行為的實質影響卻比較有限，由于市場自住比例較大，該買還是得買的消費心理居多。
  
    3.購房計劃。加息后，購房計劃沒有也不會受到明顯影響。僅有2.2%的人非常不同意“購房計劃不受影響”。的說法。僅有14.6%的人傾向于等等再買房。
  
    另外，當詢問到2004年樓市的整體情況對于今后購房是否會有影響時，有52%的購房者表示，雖然2004年整體情況有變，對購房造成了一點影響，但該買還是得買；也有36%的購房者則表示2004年樓市變化對購房沒有什么影響。說明2004年以來出臺的眾多調控政策，包括加息在內(nèi)，并沒有對市場需求產(chǎn)生明顯影響。
  
    2004年的樓市是否會影響今后的購房
  
    未來2～3年內(nèi)有可能再次購房的客戶比例并不低，進一步說明了加息的效果對市場需求的影響并不明顯。
  
    2～3年內(nèi)會再次購房
  
    4.購房方式。加息對于購房方式具有一定的影響。對于加息之后是否要提前還貸，購房者的意見并不統(tǒng)一，同意和不同意的比例比較接近。
  
    而交叉分析則表明，高收入者對于“加息之后我不會考慮提前還貸”的不同意意見比例要比低收入者略高，家庭月收入在15000元以下的購房者對于提前還貸的不同意比例都在30%以下，而家庭月收入15000元以上的購房者的反對意見則多在40%以上，可見高收入者要比低收入者更加傾向于提前還貸。
  
    家庭月收入和不考慮提前還貸的交叉比例
  
    很顯然，加息之后，購房者傾向于提高首付款的比例會有所增加。
  
    但加息之后，購房者似乎并不打算對購房總價進行調整，有34%的購房者不同意加息之后會下調購房總價的說法，僅有17%的客戶持有肯定態(tài)度。
  
    加息之后會下調購房總價 　
  
    5.房價。加息后，購房者仍然沒有看空房價。整體上看，購房者對于未來北京市房價依然看漲，57%的人認為未來1～2年內(nèi)北京房價仍然會小幅度上漲。認為會下跌的僅占9%。
  
    對北京未來房價的預期
  
    顯然，購房者并不認為加息有效遏制房價上漲。 調查中有45%的人認為加息后，房價還會上漲。
  
    加息之后房價還是上漲
  
    加息之后房價雖然還是要漲，但上漲速度會發(fā)生什么樣的變化呢？研究結果顯示，購房者對于加息之后房價的上漲速度是仁者見仁，智者見智。有26%的購房者認為加息之后房價的上漲速度會慢下來，但也有23%的購房者持有相反意見。
  
　　6.理財方式。加息對于購房者理財方式的影響并不明顯。對于加息之后房地產(chǎn)是否更加具有投資價值，意見并不統(tǒng)一。
  
    加息讓我覺得房地產(chǎn)更加具有投資價值了
  
    但是卻有50%的客戶認為房地產(chǎn)投資是未來首選的理財方式，可見購房者盡管對未來房地產(chǎn)的投資價值持有遲疑態(tài)度，但在目前中國民間資金投資渠道相對狹小的情況下，房地產(chǎn)投資仍然是資產(chǎn)保值增值的首選。加息對于客戶理財方式的影響并不明顯，有31%的客戶認為加息不會對他們的理財方式產(chǎn)生絲毫的影響。
  
    預計加息之后，會有一定比例的客戶選擇多儲蓄，但這種變化不會特別明顯，僅有3%的人表示，加息后會增加儲蓄，減少額外花費和投資。
  
    如果將來有多余的錢，會首選何種理財方式
  
    觀點土地供量不足誘發(fā)樓市危機
  
　　在綜合分析買房人的購房訴求后，市場分析人士認為：
  
    1、加息確實引起了購房消費者對經(jīng)濟負擔加重的關注，但對購房計劃并沒有產(chǎn)生實質性的影響，大多抱有該買還得買的心理�？梢�，迄今為止政策和市場環(huán)境的變化對購房需求的影響基本是中性的；
  
    2、在購房人眼里，北京房價仍然會保持穩(wěn)定并小幅上漲的趨勢，并沒有看空房價，如果沒有其他重大負向政策出臺，2005年不會出現(xiàn)因普遍預期房價下跌導致購房需求萎縮的局面；
  
    3、購房者對經(jīng)濟預期仍然是樂觀積極的，而且對一些負面因素，如物價繼續(xù)上漲、連續(xù)加息等已經(jīng)有了比較充分且相對樂觀的心理準備，因此，2005年北京購房消費不會發(fā)生趨勢性變化；
  
    4、加息確實對購房支付方式產(chǎn)生了一定的影響，購房者有增加首付款的傾向，全額付款比例略有提高。這在高端消費者中表現(xiàn)更為明顯；
  
    5、盡管購房者對北京住房的投資價值及其變化趨勢的看法有較大分歧，目前投資性購房比例還相對較低，但購房者中50%以上的人認為房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)保值增值的首選，可見購房投資的潛在沖動是巨大的。如果2004年下半年以來因供應不足導致的市場失衡狀況得不到扭轉，投資購房將趨于活躍，進而推動房價加速上漲，甚至誘發(fā)投機熱潮。這是2005年北京房地產(chǎn)的最大風險和可能的危機所在。因此，為保持北京房地產(chǎn)長期以來健康發(fā)展的態(tài)勢，2005年政府有必要保證有效供應規(guī)模，甚至加大土地供應有其迫切性，這將是2005年北京房地產(chǎn)市場走勢的決定性因素。