隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式逐漸改變，金融對房地產(chǎn)市場的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)�？刂频挠绊懀�投機性需求和被動性需求會繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，預(yù)計2005年四季度房地產(chǎn)價格漲幅將繼續(xù)平穩(wěn)回落，2006年房地產(chǎn)價格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向平穩(wěn)。
  
　　1 房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢
  
　　長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例甚低。經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運營向金融運營轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣�化融資模式。
  
　　從近兩年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達到220億元�？梢钥闯觯�隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時，海外地產(chǎn)基金也紛紛進入中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。
  
　　2 房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加
  
　　從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。根據(jù)2005年前10個月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生的變化，以及房地產(chǎn)投資年度變化規(guī)律，可以預(yù)計，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，2005年四季度房地產(chǎn)投資的增長幅度將繼續(xù)回落，全年房地產(chǎn)投資增長約22%左右。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資增長已進入到相對正常的增長空間，如果今后沒有力度更大的調(diào)控措施出臺，估計2006年房地產(chǎn)投資不會出現(xiàn)大幅度的降低或上升，增速與2005年基本持平。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續(xù)鼓勵對普通住房和經(jīng)濟適用房的投資建設(shè)，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。
  
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性，2004年以來積累的潛在供給能力將陸續(xù)在2006年前后竣工，因此，商品房的供給速度將繼續(xù)增加。從2004年初開始，房地產(chǎn)投資過快增長，商品房施工面積很大，但自去年4月份以來，在宏觀調(diào)控作用下，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金偏緊和對房地產(chǎn)漲價的預(yù)期等因素，商品房建設(shè)速度放慢，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。由于2005年國家繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢發(fā)生了變化，價格預(yù)期改變，加之房屋建設(shè)周期不能拖得過長，房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險，將加快建設(shè)速度，確保已開工項目按時竣工。預(yù)計2005年下半年及2006年上半年商品房的竣工率還會提高，增速將高于2004年。
  
　　3 非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖
  
　　隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對中國房地產(chǎn)市場投資感興趣，因此，外資對房地產(chǎn)市場的投機仍然存在。
  
　　由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。中國人民銀行對全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示，四季度準(zhǔn)備購買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較3季度提高0.5個百分點，說明居民即期購房意愿略有回升。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，居民消費重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行等方面。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時，經(jīng)濟發(fā)達的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。
  
　　4 房地產(chǎn)價格漲幅將趨向相對穩(wěn)定
  
　　2005年以來，國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在四季度繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格漲幅仍會有小幅回落。但總體分析，房地產(chǎn)價格大幅下降的可能性不大。根據(jù)上述對房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進一步得到改善，2006年房地產(chǎn)價格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向平穩(wěn)，全年70個大中城市房屋銷售價格同比平均漲幅約5%-7%，略低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的名義增長率，漲幅基本正常。