我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，因其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切，發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動(dòng)較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調(diào)控政策來平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來的不利影響，以防止供求關(guān)系過大波動(dòng)來作為衡量宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策措施是否落到實(shí)處的主要標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過2005年的房地產(chǎn)調(diào)控和各項(xiàng)政策的落到實(shí)處，我國(guó)宏觀調(diào)控的積極效應(yīng)已開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格也開始理性回歸。2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)將緊緊圍繞我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，根據(jù)國(guó)家“十一五”規(guī)劃的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)入穩(wěn)步前進(jìn)、持續(xù)發(fā)展和總體平衡的新階段。國(guó)家將在充分把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展主旋律的前提下，堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待，實(shí)行有保有壓的調(diào)控原則。
  
    一、2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將逐步進(jìn)入良性循環(huán)
  
    經(jīng)歷了2005年這一房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年的洗禮，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫得到擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)的頭腦得以清醒，越來越多的房地產(chǎn)商和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這輪房地產(chǎn)調(diào)控的積極效應(yīng)已在日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入了總體平穩(wěn)的可控階段，通過進(jìn)一步的努力我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入真正的良性循環(huán)。
  
    1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期開始回暖
  
    我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過五年的快速發(fā)展和一年的宏觀調(diào)控，進(jìn)入2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)企業(yè)的整體主客觀環(huán)境要好于市場(chǎng)原來的預(yù)期，加上資本市場(chǎng)的日益復(fù)蘇，人民幣進(jìn)入升值周期和我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和快速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期開始回暖。從管理層對(duì)整體經(jīng)濟(jì)調(diào)控的思路以各省市具體執(zhí)行態(tài)度判斷，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期已經(jīng)比較明朗，除了商品房房?jī)r(jià)高低和漲幅大小的行業(yè)調(diào)控目標(biāo)以外，土地資源的合理利用和金融風(fēng)險(xiǎn)的防范也成為管理層考慮的重點(diǎn)。為使市場(chǎng)參與者對(duì)未來走勢(shì)有較明確的預(yù)期，政府應(yīng)把握政策的穩(wěn)定性和相關(guān)信息的準(zhǔn)確披露，使市場(chǎng)中的開發(fā)商和消費(fèi)者都清楚政府的政策意圖，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)有個(gè)理性的判斷，避免消費(fèi)者心態(tài)的大起大落。
  
    2、房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的壟斷同盟將被打破
  
    2006年，宏觀調(diào)控還將持續(xù)，因?yàn)檎�策要保持連續(xù)性，而且房地產(chǎn)的周期性調(diào)整才剛開始。一旦開始，將持續(xù)一段時(shí)間，指望它立即復(fù)蘇或景氣度迅速提高是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)檫@是一種內(nèi)在的發(fā)展過程。對(duì)某些房地產(chǎn)開發(fā)商而言，他們利潤(rùn)還會(huì)繼續(xù)攤薄，但不會(huì)出現(xiàn)人們所說的“蕭條”，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)出現(xiàn)西方純商業(yè)周期性的蕭條，調(diào)整只是增長(zhǎng)率的放慢，一般不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。由于出現(xiàn)竣工面積多于或快于銷售面積增長(zhǎng)，商品房積壓不斷增多，房地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)的壟斷同盟將越來越難起作用�？罩寐实纳仙�使一些房地產(chǎn)商的日子不好過，這是調(diào)控過程中的正常反應(yīng)，是一種符合市場(chǎng)規(guī)律的風(fēng)險(xiǎn)釋放的過程。
  
    3、我國(guó)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房意愿略有回落
  
    央行于日前發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民經(jīng)過宏觀調(diào)控面對(duì)“十一五”的發(fā)展，理財(cái)生活與“十五”期間相比產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的變化，呈現(xiàn)出：“樂于銀行儲(chǔ)蓄”、“買房意愿回落”、“對(duì)物價(jià)滿意度有所提高”等五方面的趨勢(shì)。央行調(diào)查顯示：2006年一季度打算“購(gòu)買住房”的居民人數(shù)占比率為19.2%，較上季度降低0.4個(gè)比分點(diǎn)，較上年周期降低2個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化，多數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，上海出現(xiàn)小幅下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛較為濃厚，居民購(gòu)房意愿有所下降。
  
    4、鼓勵(lì)住宅消費(fèi)成為建設(shè)部的政策導(dǎo)向
  
    面對(duì)宏觀調(diào)控后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，建設(shè)部明確提出了2006年鼓勵(lì)住宅消費(fèi)的政策導(dǎo)向。建設(shè)部專家認(rèn)為，我國(guó)在2006年要面對(duì)通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過剩所帶來的影響，所以在“十一五”規(guī)劃的起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。鼓勵(lì)住宅消費(fèi)，特別是自住型住宅消費(fèi)將可能是今后政策的方向。2005年和2006年作為國(guó)家“十五”規(guī)劃和“十一五”規(guī)劃的轉(zhuǎn)折時(shí)期，國(guó)家希望繼續(xù)保持適度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)規(guī)模和總供給，而需求的擴(kuò)張將是其中的關(guān)鍵。在擴(kuò)大消費(fèi)需求中最有意義，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用最大的仍然是住宅產(chǎn)品的消費(fèi)。所以2006年的經(jīng)濟(jì)政策中，鼓勵(lì)住宅消費(fèi)將是擴(kuò)大內(nèi)需的核心內(nèi)容之一。
  
    5、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將有質(zhì)的突破
  
    房地產(chǎn)金融“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)融資渠道的單一，致使絕大部分風(fēng)險(xiǎn)由銀行部門一家承擔(dān)，集聚了金融風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。與此同時(shí)，我國(guó)還應(yīng)嘗試通過多種渠道，充分發(fā)揮保險(xiǎn)功能，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，境外成功的“產(chǎn)品”有貸款抵房屋保險(xiǎn)，貸款建（修）房保險(xiǎn)，商品房抵貸款，還款保證保險(xiǎn)等。
  
    6、國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)首選京滬
  
    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一項(xiàng)研究表明：大多數(shù)的跨國(guó)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)仍然看好未來三年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及房地產(chǎn)市場(chǎng)，而繼北京、上海之后，一些二線城市正逐漸成為新的投資熱點(diǎn)。在受訪的跨國(guó)企業(yè)和知名企業(yè)中，近70%的金融機(jī)構(gòu)都對(duì)我國(guó)未來三年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景及房地產(chǎn)市場(chǎng)看好，其中60%認(rèn)為樓市還會(huì)上漲。而從投資意向來看，首選的城市還是北京、上海，但同時(shí)一些經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的沿海城市或內(nèi)陸城市，比如天津、深圳、杭州、南京等城市也得到了國(guó)際投資機(jī)構(gòu)和企業(yè)相當(dāng)?shù)年P(guān)注。從他們感興趣的城市分布來看，在一線城市獲得成功經(jīng)驗(yàn)以后向二線城市轉(zhuǎn)移將是未來投資發(fā)展的趨勢(shì)。
  
    二、2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向
  
    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在全面總結(jié)了我國(guó)2005年經(jīng)濟(jì)工作的同時(shí)，明確了宏觀調(diào)控的繼續(xù)加強(qiáng)和改善仍是確保“十一五”期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性循環(huán)的重要方法和必要條件。因此，充分了解和把握即將實(shí)施的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的政策和措施將有利于我們對(duì)2006年房地產(chǎn)業(yè)的分析和判斷。
  
    1、我國(guó)將加大中小戶型商品房供地
  
    明年國(guó)土資源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。為進(jìn)一步地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，明年國(guó)家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。我國(guó)明年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果。進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批。同時(shí)，適時(shí)出臺(tái)新的禁止供地和限制供地的項(xiàng)目錄，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。
  
    2、我國(guó)將規(guī)范土地出讓合同和程序
  
    國(guó)土資源部將在2006年繼續(xù)完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓的細(xì)化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)的時(shí)間進(jìn)度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地；而在上海，隨著商業(yè)用地完全實(shí)行公開招標(biāo)以后，有關(guān)政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進(jìn)行公開的招投標(biāo)。國(guó)土資源部的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2005年地博會(huì)上就明確指出：國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續(xù)細(xì)化規(guī)定，特別是考慮將出讓土地的后期開發(fā)進(jìn)度要求這個(gè)時(shí)間表都一一寫進(jìn)出讓合同里面。
  
    3、銀行業(yè)放寬房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)加大房貸罰息
  
    2006年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的需要將加大對(duì)誠(chéng)信度高和項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對(duì)誠(chéng)信度和還款能力強(qiáng)的商品房購(gòu)買者也將加大房貸的投資比率和提高消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)的貸款比例。而與此同時(shí)，2006年銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實(shí)行“利滾利”的計(jì)息。按照央行規(guī)定：銀行個(gè)人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，由現(xiàn)行按日0.21‰計(jì)收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50%。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內(nèi)自主浮動(dòng)罰息利率。提高罰息的主要目的是起到警示作用，同時(shí)罰息記錄還將進(jìn)入個(gè)人的金融誠(chéng)信系統(tǒng)。
  
    4、我國(guó)將實(shí)施《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》
  
    為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國(guó)財(cái)政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了企業(yè)除了擁有自身長(zhǎng)期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長(zhǎng)期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點(diǎn)：其一是投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價(jià)值的變動(dòng)將計(jì)入經(jīng)營(yíng)損益。從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的格局，使我國(guó)的房地產(chǎn)商從建造商轉(zhuǎn)為開發(fā)商，從注重住宅銷售轉(zhuǎn)為關(guān)注所開發(fā)項(xiàng)目的整體增值和長(zhǎng)遠(yuǎn)增值。
  
    5、我國(guó)將推出《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
  
    建設(shè)部將從2006年3月1日開始實(shí)施國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。該國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)適用于我國(guó)城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項(xiàng)相關(guān)的性能評(píng)定，而不是單純的評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時(shí)期我國(guó)的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵(lì)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等。
  
    三、2006年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策措施
  
    通過對(duì)2005年我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和出臺(tái)的各項(xiàng)政策和措施的分析，2006年建設(shè)部將從四個(gè)方面對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)政策進(jìn)行調(diào)整和完善：一是把政府職能和市場(chǎng)職能進(jìn)一步明確分開。2006年，在相應(yīng)的房地產(chǎn)政策中，該由政府辦的就要由政府辦，同時(shí)要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)配資源的主導(dǎo)作用。二是把長(zhǎng)期的問題和短期的問題適當(dāng)分開。有些問題確實(shí)存在而且很尖銳，但絕不是一年、半年內(nèi)就能一下子解決的。比如說困難群體特別是特困人群的住房問題，這涉及社會(huì)保障體系、收入分配體系等多方面的因素，是個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的問題。三是把局部的問題和全局的問題進(jìn)一步分清楚。要嚴(yán)防把局部問題當(dāng)成全局性問題來炒作，避免影響調(diào)控政策的效果。要考慮房地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域性特點(diǎn)，給予區(qū)別對(duì)待。四是把調(diào)控總量的政策與調(diào)控產(chǎn)業(yè)的政策分開，不要眉毛胡子一把抓。不難看出，2006年影響我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系的主要因素將更加多元、多樣、多層次，如利率、稅收、人民幣匯率、股市等，都可能影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系。
  
    此外，全國(guó)各地紛紛采取相應(yīng)的舉措來規(guī)范市場(chǎng)，如北京實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)商清出制、上海推出公積金管理新條例、江蘇實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房管理新規(guī)則、廣州市轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)開始征收個(gè)人所得稅、深圳再推四項(xiàng)措施控制樓市等。這些根據(jù)宏觀調(diào)控發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化所推出的各項(xiàng)政策和措施，仍將會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響。