2006年的房地產無疑是一個政策調控年，2007年的房地產行業(yè)將是政策導向下的執(zhí)行年。在中國房地產發(fā)展戰(zhàn)略開始顯露出從產業(yè)政策向公共政策回歸姿態(tài)的形勢下，2007年的房地產行業(yè)可以說正處在變革的前夜。在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等等政策導向下，房地產行業(yè)將逐漸告別高利潤時代，強化公司治理、注重品牌建設、提升經營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產企業(yè)的關注重點。展望2007年的房地產，我們認為：  

　　1、2007年政策調控執(zhí)行力度將加大。  
　　面對主要大中城市不斷上漲的住房價格，在2005年政府出臺一系列調控政策的基礎上，2006年國務院、建設部等多部委于5月出臺國六條及其15條細則調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，此后并針對外資準入、土地控制、等出臺諸多相關政策，政府對房地產行業(yè)調控的力度明顯加大。從當前房地產形勢來看，政府的調控效應雖然有所體現(xiàn)，但房價上漲趨勢以及房地產行業(yè)諸多不合理問題并沒有得到有效控制，國務院更是組織多部委赴全國檢查房地產調控落實情況和調控效果，相信2007年將進一步加大政策調控的執(zhí)行力度，如果房價上漲的勢頭不能得到有效遏制，則進一步的調控政策出臺可能性就比較大。  

　　2、2007年房地產開發(fā)投資增速將放緩。  
　　在政府控制房價、調整住房結構、加強土地控制、信貸控制的影響下，2007年房地產開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當前中國經濟面臨戰(zhàn)略性結構轉型（將經濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應明顯的房地產投資將受到政府的嚴密控制。  

　　控制房地產信貸規(guī)模、提高房地產信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調控將使得不少從其他行業(yè)進來的開發(fā)商以及部分資金鏈緊張的開發(fā)商逐漸退出或收縮戰(zhàn)線。在這種背景下，我們預計2007年房地產開發(fā)投資增速可能會放緩到15％左右。  

　　3、住房供應結構繼續(xù)調整，普通住房和經濟適用房供應將增多。  
　　2006年的房地產調控中對住房供應結構提出了具體的90/70標準，國六條和國十五條的導向就是重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產的投資和投機性需求。2007年的住房供應結構將繼續(xù)調整，普通住房和經濟適用房供應將增多，別墅等高端住房的投資和供給將受到限制。  

　　4、土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。  

　　2006年以來國家對土地的調控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的國十五條中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定，2006年9月初，國務院更是專門下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》,主要針對當前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調控。此后，國土資源部又下發(fā)了《關于做好報國務院批準建設用地審查報批有關工作的通知》，這些豆顯示了中央對土地管理改革的決心和深意，是對04年國務院28號文（《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》），05年國八條、144號文（《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》）和06年國六條的延續(xù)。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產開發(fā)投資的過快增長，并對快速增長的國內固定資產投資起到降溫的效果。從近期陸續(xù)報道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限可能會上收，建設項目用地地管理將更加嚴格。  

　　預計隨著土地供應閘門的縮緊，如沒有重大政策變動，則土地價格的上漲趨勢短期內難以出現(xiàn)變化。另一方面，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產行業(yè)更加注重對存量土地資源的整合，對存量土地的競爭也將加劇。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，土地成本的提高將是必須面對的現(xiàn)實。  

　　總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產行業(yè)強者恒強的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。  

　　5、政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內不會變化，房地產企業(yè)資金壓力不容小視。  

　　2006年1－8月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金16285億元，相比去年同期增長28.1％，其中國內貸款3584億元，增長51％，國內貸款在資金來源中占比由2005年的18％上升到22％以上，而來自于定金和預收款的比重則開始大幅降低，從過去4年來的40％左右下降到2006年的約27％。更值得注意的是，2006以來，定金及預收款首現(xiàn)負增長，這反映出的現(xiàn)實是房地產預銷售同比開始出現(xiàn)下降，房地產企業(yè)未來資金回籠的壓力在加大。  

　　預計，2007年房地產企業(yè)面臨的資金壓力風險加大。一方面，從房地產開發(fā)資金來源構成方面來看，房地產開發(fā)投資中對于貸款的依賴程度在加大；另一方面，從經濟的角度來看，投資和信貸增長過快是2006年中國經濟再度呈現(xiàn)過熱局面的直接原因。也因此控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調控的著力點。從前8個月的固定資產投資增速和信貸增速來看，雖然增速有所放緩，但依然維持在高位，政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內不會變化。在這種背景下，預計房地產開發(fā)企業(yè)未來面臨的資金壓力不容小視。  

　　6、2007年住房供求差距將縮小，價格成為關鍵因素。  
　　從當前的各類調控政策來看，改善住房供應結構和穩(wěn)定房價是核心要點，改善供求關系和住房價格將仍是2007年政府宏觀調控的主要目標之一。從房地產供給的一些先行指標來看，2007年的實際供應量增長將有所加快，但是，在政府宏觀調控下，房地產供應增速將逐漸出現(xiàn)放緩趨勢；需求方面，經過幾年快速釋放的自住性需求在高房價的影響下將有所減弱；此外，住房供應結構的調整將在一定程度上增加有效住房供應量，預計2007年住房供求差距將進一步縮小，而房地產價格將成為影響供求關系的關鍵因素。關于房地產價格走勢問題，由于政府行政干預的力度較大，在當前階段房地產開始從過于趨向商品屬性開始向社會保障屬性傾斜，我們認為，政策在二者之間的傾斜情況，將對短期內的房地產價格預期產生較大的影響，如果政策向社會保障屬性的傾斜是漸進的，溫和的，則2007年房地產價格增幅將穩(wěn)中放緩，如果政策向社會保障屬性的傾斜是急進的，變革性的，則房地產價格的短期波動將加大。