2006年是繼2005年后的又一個房地產“政策年”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應結構調整到稅費調控，調控力度進一步加大，并且針對由于市場供需結構性失衡導致的房價持續(xù)走高的現象，采取了更加嚴厲的調控措施。這一系列的政策通過其傳導渠道，作用于中國房地產的方方面面，將對市場產生巨大而深遠的影響，盡管這些影響最終還需要時間和市場來驗證。  

　　展望2007年的政策走向，盡管政策調控的效果尚未充分得到體現，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。因此，從當前的市場狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應等方面仍然存在政策出臺的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預期，仍然將是政策調控房地產市場的重點。應該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大因素，而這種影響或將加強。  

　　“地根”進一步收緊，  
　　規(guī)�；�開發(fā)趨勢明顯  
　　新增地產項目的規(guī)模化開發(fā)將成為2007年土地開發(fā)的主要趨勢。  
　　土地一級開發(fā)將在2007年演化成一種主流的開發(fā)模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實力為大規(guī)模一級開發(fā)提供有力保障。其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級開發(fā)的先入優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權已成為“曲線拿地”的新途徑。  

　　2007年的土地市場運作將主要分成兩類，一類是存量土地一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產業(yè)）項目，另一類是增量土地一級開發(fā)，包括土地征用和農轉用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發(fā)商望而卻步，嚴格控制農地轉用的政策，也讓開發(fā)商對農用地避之不及。  

　　與此同時，城市化進程和新農村建設的加速都使得舊村改造成為一級開發(fā)的熱點，但是相關的產業(yè)、就業(yè)、土地三大問題卻成為開發(fā)的難點。但舊村改造項目的規(guī)模通常都比較大，而這種規(guī)模化的開發(fā)模式也給開發(fā)商帶來了較大的操作空間。  

　　行業(yè)并購走向縱深化  
　　從企業(yè)層面考察2006年中國房地產行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。政策調控、市場競爭導致的對房地產企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進入異地市場，以降低各自的開發(fā)風險，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯合啟動了2006年房地產行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。  

　　可以預見2007年房地產企業(yè)并購將會在2006年基礎上得以延續(xù)并進一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個方向。而無論是強強聯合，還是強弱結合的房地產企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達到雙贏甚至多贏的最終目標。  

　　大集團收縮戰(zhàn)線，  
　　集中資本應對拿地高門檻  
　　國內的大型房地產企業(yè)集團多數從一線城市起家，逐步拓展到全國市場，隨著外資的進入，一線城市中心區(qū)域土地供應總量減少，競爭越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對開發(fā)企業(yè)資質和土地出讓金的支付條件等都控制嚴格。許多國內企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場。而對于招拍掛市場中高達數十億的土地出讓金，國內企業(yè)聯合拿地的情況越來越多的出現，以此與資金實力強勁的外資相抗衡。土地是房地產企業(yè)生存的根本，土地儲備量是衡量房地產企業(yè)實力的標準，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產企業(yè)，必將步入一個惡性循環(huán)的過程，被市場所淘汰。  

　　城市經濟圈發(fā)展將帶動二三線城市市場成熟  
　　國內已經形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經濟圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時期，目標是成為具有世界競爭力的組團式大城市集群。  

　　根據2004年《中國城市發(fā)展報告》數據顯示：珠江三角洲城市群的GDP約占全國的10%，長江三角洲城市群的GDP約占全國GDP的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國的9%，中國三大城市群的GDP對于全國GDP總量的貢獻率只有37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對全美GDP的貢獻率低30個百分點，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對全日本GDP的貢獻率低32個百分點，作為經濟發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點，中國三大城市群遠未形成國家財富積聚的戰(zhàn)略平臺。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿�巨大，單純依靠中心城市的標桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競爭力巨大的后發(fā)力量。  

　　市場呼喚升級的專業(yè)服務  
　　2007年的中國房地產市場環(huán)境將更加復雜。當這種市場環(huán)境日益復雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產品技術水平日益成為未來房地產市場競爭的重點。  

　　一方面，從成熟國家房地產企業(yè)轉型的經驗可以看出，開發(fā)企業(yè)要在未來市場上做大做強，與金融資源的對接是其發(fā)展的一個必要途徑。在這一環(huán)節(jié)中的企業(yè)與專業(yè)金融服務機構的合作，將可抓住未來兩年房地產金融市場快速發(fā)展的重要時機，利用資本力量，迅速做大做強，并形成良好的法人治理結構，達到企業(yè)主體多元化的目的，從而規(guī)范企業(yè)的運作，提升綜合競爭力。  

　　另一方面，升級中的房地產市場，將逐步形成發(fā)達國家的產業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向專業(yè)化分工協作的路徑，從而形成眾多的房地產專業(yè)服務產業(yè)鏈。當前的房地產市場發(fā)展趨勢，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術領域，一大類是市場類技術，一大類是產品類技術。