“中國660多個城市，連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬套，足夠2億人居住�！�

這樣一則消息，雖然出處不明但依舊不脛而走。先是說國家電網(wǎng)公司利用智能電表統(tǒng)計的數(shù)字，后來又流傳說是社科院的調(diào)查，亦有說法稱是國家統(tǒng)計局城市調(diào)查隊(duì)的調(diào)查。雖然這些傳聞來源逐一被證明不屬實(shí)，但全國住房的空置率到底有多高，依然是萬人矚目的數(shù)字。

“我們查北京小區(qū)的電表發(fā)現(xiàn)，北京市自2004 年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16%，這個數(shù)字顯得比較高�！北本┞�(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌老師，早在2年前就進(jìn)行了小區(qū)電表的抽樣調(diào)查。在近期社會對于全國城市到底有多少空置房而大打口水戰(zhàn)時，他們相信自己掌握了商品房空置率的真實(shí)數(shù)字。

而全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會委員郭松海也認(rèn)為，商品房真實(shí)空置率這個關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，需要政府盡快調(diào)查出來。

“這將觸及到一部分人的利益，因?yàn)橛锌罩梅康亩疾皇且话闳�。國家需要盡快了解住房情況，出臺新的政策，提高持有多套住房的成本�！惫�松海說。

27%的電表幾乎不走

此前有媒體報道指出，國家電網(wǎng)公司在全國660個城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，按每套房三口計算，可供近2億人居住。

對于這個數(shù)字，記者致電國家電網(wǎng)公司，得到了明確的否認(rèn)。電網(wǎng)公司稱，全國目前共有3億個電表用戶，而其構(gòu)成非常復(fù)雜，企業(yè)用戶和農(nóng)村用戶夾雜在一起，很難甄別城市空置房。而智能電表實(shí)際只占很少一部分，大部分還是機(jī)械表和插卡表。前者需要抄表員抄表，插卡表則都需要住戶自己買電。

“電網(wǎng)公司無此能力核查空置房數(shù)字。盡管智能電表的確能查誰的表沒有走，但是總體比例太低�！眹�家電網(wǎng)公司新聞處工作人員說。

記者在自來水集團(tuán)也得到類似的回應(yīng)。北京自來水集團(tuán)宣傳部宋巍告訴記者，北京的自來水表分為人工抄表、智能和小區(qū)管理三種。北京有200多萬戶水表，但是自來水集團(tuán)并沒有對水表少走或不走進(jìn)行專門統(tǒng)計�！巴ㄟ^查水表，看水表走沒走，來查有沒人住，這個難度很大。”

不過，難度即便很大，仍然有第一個吃螃蟹的人。

北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌帶領(lǐng)課題組，對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)論是，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。

而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達(dá)到29%。并且越往外空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右。

張景秋告訴記者，這個空置率是測算已經(jīng)賣出去的商品房應(yīng)該住人但實(shí)際沒有人居住的比例，還沒有將沒有賣掉的商品房空置算在其中�！斑@個數(shù)字還是非常驚人的，這表明房屋閑置浪費(fèi)比較大。

查電表計算住房空置率，在物業(yè)部門處也能得到輔助證明。

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝告訴記者，目前南京物業(yè)繳費(fèi)比例比較低，平均下來的比例為70%。導(dǎo)致物業(yè)繳費(fèi)比例低的原因是，一是入住率低，二是已經(jīng)入住的不交物業(yè)管理費(fèi)。新小區(qū)2-3年內(nèi)入住率一般不到50%，遠(yuǎn)郊的樓盤入住率更低�！斑@個情況是非常普遍的，像北京5環(huán)上海的外環(huán)都處于主城區(qū)外，這些地區(qū)項(xiàng)目占到新開發(fā)項(xiàng)目的60%-70%，房屋空置率和物業(yè)繳費(fèi)率是直接相關(guān)的�！�

石家莊物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉明也持這個看法。他指出，石家莊主城區(qū)內(nèi)新盤銷售后在2-3年內(nèi)，入住率也就40%-60%，入住率高至少到5年以后。“初次買房的投資客比例高，空置率就大�！�
6000萬套空置有可能

實(shí)際上，按照張景秋他們只計算已售出商品房空置率的數(shù)字已經(jīng)驚人，如果把未售出的商品房算進(jìn)來，現(xiàn)狀則更為嚴(yán)重。

盡管國家電網(wǎng)公司否認(rèn)“中國660多個城市現(xiàn)有連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬套”的說法，但一些專家認(rèn)為，實(shí)際閑置的數(shù)量達(dá)到6000多萬套不是不可能。

如果按照北京市1000萬常住城區(qū)人口、人均居住面積20平方米，以及27%的空置率計算，北京2007年約有5400多萬平方米已購商品房處于閑置狀態(tài)。

未賣出的閑置商品房數(shù)字也驚人。根據(jù)北京統(tǒng)計局的報告，北京2005-2007年未售出的商品房數(shù)字為1374.2萬平方米、 1786萬平方米、2322萬平方米。

此前國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2008年全國有1億多立方米商品房未有售出。郭松海認(rèn)為，加上小產(chǎn)權(quán)房沒有售出的，全國閑置的商品房，僅僅按照未出售房屋閑置無人居住的，則有2億立方米�！氨本┤绻�閑置六七萬千立方米，相當(dāng)于五六十萬套房屋，可以入住近200萬人，北京如此，全國會是一個多大的數(shù)字？”郭松海說。

北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水指出，北京1個城市可以閑置50萬套，全國600個城市閑置6000萬套，沒什么大不了�！胺浅Ｕ�常，因?yàn)楹芏嘈‘a(chǎn)權(quán)房，還有單位和機(jī)構(gòu)蓋的房沒有統(tǒng)計在國家的統(tǒng)計數(shù)字內(nèi)。所以6000多萬套住房閑置，占整個住房的比例很低，大約只在20%-30%左右�！�

這個說法不無道理。根據(jù)2010年7月15日北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)字，北京目前有未有銷售的期房和現(xiàn)房共約30萬套，總面積為3000萬平方米。該數(shù)字，并未包括已經(jīng)銷售仍閑置的。

蔡金水認(rèn)為，2009年全國城市人口6.2億，以人均居住面積20平方米計算，總面積是120億平方米，再加上小產(chǎn)權(quán)房六七十億平方米，全國總城市住房面積約在200億平方米，因此，即使6000多萬套房屋空置，按照每套房面積100平方米計算，總空置面積也就60多億平方米，占城市總住房面積不到1/3。

“房地產(chǎn)商說這幾年城市蓋的房子可能都只有6000多萬套，這個觀點(diǎn)錯誤，因?yàn)樘�多的小產(chǎn)權(quán)房是自蓋的，還有太多的企業(yè)和單位是自蓋的，比如北京甚至很多部門都是自己蓋房。這個不會納入房地產(chǎn)的統(tǒng)計。” 蔡金水說。
房地產(chǎn)普查之爭議

郭松海建議國家盡快做房屋普查，以便國家了解住房空置率情況，為下一步的房改提供政策依據(jù)。

“如果真的住房空置率有近30%，國家就應(yīng)該增加持有住房的成本，比如出臺住房空置稅，學(xué)習(xí)法國等國。凡是住房居住幾個月沒人的，都得交稅�！彼�說。

而當(dāng)前最需要盡快統(tǒng)一的是住房空置判斷標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)了解，目前對商品房進(jìn)行統(tǒng)計的有建設(shè)部門和國家統(tǒng)計局，但兩個部門的標(biāo)準(zhǔn)并不一致。

統(tǒng)計局統(tǒng)計的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報的數(shù)據(jù)，這些房屋屬于開發(fā)商開發(fā)而成，并不會區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房或大產(chǎn)權(quán)房。而建設(shè)部統(tǒng)計的商品房，一般為具有大產(chǎn)權(quán)的商品房。此外，兩部門的人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，統(tǒng)計局考慮城市常住人口，而建設(shè)部門僅僅考慮戶籍人口。

對于空置率的標(biāo)準(zhǔn)也沒有統(tǒng)一。國家統(tǒng)計局曾經(jīng)定義在一定時期內(nèi)未銷售的竣工房屋，占一定時期內(nèi)總竣工房屋的比例，為空置率。其空置面積，也是指目前沒有銷售出去的商品房面積。

中國社科院城市所土地和房地產(chǎn)研究室李景國認(rèn)為，賣出去了但是沒有人居住，這個是否可以定義為閑置，也是一個標(biāo)準(zhǔn)�！安煌�的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致結(jié)論不一樣，國家需要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，同時做房屋普查，否則對6540萬套空置房的說法，都流于炒作，沒有科學(xué)依據(jù)。”他說。

記者獲悉，國家統(tǒng)計局今年11月份將開始人口普查，此會增加住房的內(nèi)容，但是僅僅限于每人居住多大面積，是買房還是租房性質(zhì)，并不對空置房進(jìn)行統(tǒng)計。

國家統(tǒng)計局的一位人士指出，國外很多住房普查由普查局完成，中國的房屋普查此前在上個世紀(jì)80年代進(jìn)行過一次，是建設(shè)部門做的，新的時期，到底由誰來做，該不該做，需要決策部門拍板。

目前國家統(tǒng)計局已經(jīng)從2008年開始不再發(fā)布商品房空置面積。該局一位負(fù)責(zé)人士指出，目前該商品房空置和空置率定義，與國際不一樣，導(dǎo)致爭議很大�！澳壳斑@個數(shù)字只是內(nèi)部掌握，以免引起更大的誤解�！边@位人士說。