“北京的房價實際上已經(jīng)在降了！”11月14日，北京房協(xié)委員、干了一輩子房地產(chǎn)的蔡金水在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，由于受宏觀調(diào)控的影響，“京城開發(fā)商有的都快撐不住了，現(xiàn)在只是在硬挺�！�

  

    據(jù)蔡金水透露，北京房協(xié)剛剛出爐的一份報告顯示：明年京城房價下降已成大勢所趨�！吧虾�、溫州、杭州等城市房價都出現(xiàn)了下降，北京也將會步上海后塵，成為又一個房價下降的熱點城市。”蔡金水說，只不過北京的房價下降不會比上海幅度大。

  

    國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟運行與發(fā)展研究室主任王小廣在接受記者采訪時亦表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入了一個調(diào)整周期，這一調(diào)整期將會持續(xù)到明年或者是后年，相應(yīng)地將會帶動價格、投資、消費需求形成向下調(diào)整的趨勢――明年房價將會穩(wěn)中有降。

  

    北京房價將打破只升不降

  

    據(jù)蔡金水介紹，根據(jù)中房協(xié)、社科院的要求，北京房協(xié)正在趕制一份北京市房地產(chǎn)行業(yè)報告和市場分析報告，目前這份報告剛剛出爐。

  

    在分析了今年前三季度北京房地產(chǎn)市場形勢后，該報告認(rèn)為，今后北京房地產(chǎn)投資能保持住目前的增長速度，意味著北京的房地產(chǎn)投資將呈現(xiàn)比較穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。但就目前投資和市場的情況、資金走向以及個人消費意向來看，北京房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整期。

  

    蔡金水說，一個明顯的例證是，到2005年9月末，北京商品房空置數(shù)大幅上升，其空置面積高達(dá)1054萬平方米，比去年同期增長21.1%，其中一年以上的空置房較去年同期增長高達(dá)25.3%，因此北京房地產(chǎn)調(diào)整期仍將持續(xù)，這個調(diào)整期究竟持續(xù)多久還有待觀察。

  

    “預(yù)計2006年，北京的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度、居民購房貸款余額增加額、商品房銷售量及新開發(fā)的土地面積將繼續(xù)下降；而由于開發(fā)商手中尚未完成開發(fā)的出讓用地面積達(dá)上萬公頃，商品房在建面積達(dá)上億平方米，2006年北京商品房開復(fù)工面積、竣工面積、商品房供應(yīng)量都會有較大增加，因此北京商品房空置數(shù)也會繼續(xù)有較大增加，房價將穩(wěn)中有降。”

  

    蔡金水對中國經(jīng)濟時報記者表示：“在此基礎(chǔ)上，北京開發(fā)商融資難度將加大，房地產(chǎn)景氣指數(shù)會有所下降，開發(fā)商整合速度會加快，部分開發(fā)商和房產(chǎn)中介公司將退出房地產(chǎn)市場。”

  

    房價就像一層窗戶紙

  

    “一種表現(xiàn)是明升暗降。”蔡金水告訴記者，眼下北京許多開發(fā)商都在市場不景氣的情況下想方設(shè)法搞促銷，如免物業(yè)費、暖氣費，送家具、家電、精裝修等，通過這些方式間接降低房價，達(dá)到將房子賣出去的目的。

  

    “另外來看，實際上房價不升就是降。”“老地產(chǎn)”蔡金水向記者揭示：“因為房價不漲，鋼材等原材料，工人工資、搬遷費等開發(fā)商的成本比過去高了�，F(xiàn)在建筑成本和前些年比較起來，大不一樣，過去比較常見的是普通的單元樓，而現(xiàn)在無論是從房子本身的硬件條件，還是從房屋質(zhì)量、擁有的綠地、外部環(huán)境和其他配套設(shè)施來看，跟過去相比，成本都有了大幅提高，房價不漲，本身就意味著下跌�！�

  

    “北京的房價就像到了坡頂，該下降了。”蔡金水指出，本輪宏觀調(diào)控已經(jīng)將北京房價推到了降價的邊緣，有的開發(fā)商花錢請民工排隊做局，結(jié)果還是一套房子也有賣出去。

  

    他表示，以京北為例，除極個別的樓盤，大多數(shù)開發(fā)商幾乎都是門可羅雀，房子賣不動，有的開發(fā)商沉不住氣，還打出了“走出觀望”的廣告。走過“金九銀十”，盡管開發(fā)商在不停吆喝，但消費者持幣觀望氣氛仍然濃厚。

  

    “人家都說穩(wěn)定，誰也不愿意或不敢說房價會下降，但現(xiàn)在的實際情況是開發(fā)商特驚慌�！闭劦奖本┓績r，在蔡金水看來，這就像一層窗戶紙，“開發(fā)商、房協(xié)、政府都不敢說降，大家心里也明白，得跟政府保持一致。開發(fā)商還在挺，因為大家內(nèi)部說了，誰也不許降，一旦下降，就會出現(xiàn)價格雪崩。”

  

    “現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場實際蕭條極了�！辈探鹚�說，“市場就是這樣，現(xiàn)在北京的開發(fā)商，都在轉(zhuǎn)型，好多都跑到外地去了�！�

  

    房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期

  

    連續(xù)六年，中國房地產(chǎn)業(yè)保持了20%-30%的高增長�！叭绻麤]有什么特別的因素影響，國家繼續(xù)實行一貫的調(diào)控政策，全國房地產(chǎn)市場明年將會呈現(xiàn)增長回落的態(tài)勢�！蓖跣�廣認(rèn)為，“目前，從總體上來看，雖然投資還會保持比較強勁的增長態(tài)勢，但房地產(chǎn)業(yè)的下降還是很明顯，這種趨勢將會在明年延續(xù)下去。隨著房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整周期的到來，多數(shù)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的增長力將會回落�！�

  

    王小廣告訴記者，始于今年四五月份的宏觀調(diào)控特別是稅收等手段的運用，重拳出擊，從遏制投機、增加投資者的交易成本，和打壓虛擬需求、動搖投資增值預(yù)期兩方面發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)市場成交量隨之大幅萎縮，目前市場還沒有恢復(fù)到今年4月份的成交水平，形成一個向下的趨勢，市場本身還需要調(diào)整。

  

    王小廣認(rèn)為，不容否認(rèn)“我國房地產(chǎn)市場連續(xù)保持6年高增長，去年個別地方甚至達(dá)到了40%-50%的增長速度，這當(dāng)中有一塊是泡沫造成的�！薄盁o論什么產(chǎn)業(yè)，達(dá)到6年上升，形成一個大牛市，一方面有壓抑的需求得到釋放的因素，另一方面也有炒作的需求�！�

  

    接下來，房地產(chǎn)將進(jìn)入第二個階段――出現(xiàn)價格的低增長或負(fù)增長，房地產(chǎn)業(yè)在這一階段的調(diào)整周期可能需要兩年、三年，或者更長的時間，也就是說這一階段帶有許多中期調(diào)整的性質(zhì)，會持續(xù)到明年、后年，有的地區(qū)也許還會更長。

  

    王小廣表示，從局部來說，不同地方可能會有差異，如北京的房價，宏觀調(diào)控以來的上漲就屬于帶有一定補漲性質(zhì)的上漲，但是這種上漲沒有可持續(xù)性，由于北京存量房的數(shù)量非常大，總體而言，房地產(chǎn)市場并不是真正的買方市場，房價出現(xiàn)穩(wěn)中有降也是情理之中的事情。

  

    “決定消費者買不買房的底線和消費者的購買力的是，買房能否增值。如果不增值，本輪房地產(chǎn)調(diào)整還將繼續(xù)，還會往下走，未來三五年，沒有上升空間，除非是炒作�！蓖跣�廣最后強調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場需要建立一種尊重市場、尊重消費者的態(tài)度。