毋庸置疑，奧林匹克對房地產(chǎn)市場的不同領(lǐng)域有不同的影響。這種影響的程度和時(shí)機(jī)也因城市的不同而變化。正如我們需要考察主辦城市不同的政治經(jīng)濟(jì)狀況一樣，我們需要將房地產(chǎn)市場放入某種背景框架中。我們通過對漢城、巴塞羅那、亞特蘭大、悉尼4個(gè)主辦城市的地產(chǎn)分析，試圖為北京的奧運(yùn)地產(chǎn)帶來一些靈感與啟發(fā)。
  
    很明顯，奧運(yùn)會對酒店業(yè)的影響最大。因?yàn)樗�吸引了大量的旅游者，從而帶來了短期食宿的需求，因此奧運(yùn)會對飯店業(yè)的影響是最為明顯。這種影響在各個(gè)城市中也明顯不同，因當(dāng)?shù)芈糜问袌龅某墒於取�為奧運(yùn)會興建的飯店的供應(yīng)量，當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的獲益情況而有很大差別。
  
    奧運(yùn)會對酒店客房供應(yīng)會有重要影響。所有4個(gè)主辦城市在奧運(yùn)當(dāng)年及隨后的兩年中客房供應(yīng)持續(xù)增長并主要集中在四星及四星以上的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在巴塞羅那客房供應(yīng)成兩倍增長，亞特蘭大、漢城和悉尼則增長了35％。客房數(shù)量的增加在策略上是一個(gè)城市吸引和主辦重要活動的優(yōu)勢，盡管在短期會表現(xiàn)為過量供應(yīng)（例如巴塞羅那）。
  
    客房數(shù)量的增加在策略上是一個(gè)城市吸引和主辦重要活動的優(yōu)勢，由于大量的供應(yīng)，所有主辦城市在奧運(yùn)年都經(jīng)歷了平均入住率下降的過程。但在奧運(yùn)會后的幾年里入住率則明顯回升。
  
    盡管奧運(yùn)期間入住水平出現(xiàn)下降，但所有的主辦城市的日客房價(jià)格都顯著上升。平均增長達(dá)22.6%，而悉尼的增長最低，僅為11.1%。所有的主辦城市在奧運(yùn)會后，日客房價(jià)格出現(xiàn)下降，巴塞羅那則表現(xiàn)為明顯下滑。
  
    奧運(yùn)年增長的客房價(jià)格完全能夠抵銷下降的入住率，其結(jié)果是按平均客房收益（RevPAR）衡量的酒店的業(yè)績是增加的。然而，隨著市場在會后恢復(fù)了正常的周期，奧運(yùn)會后酒店的業(yè)績有顯著的變化。悉尼的平均客房收益是惟一能在會后第二年預(yù)期將能高于奧運(yùn)年的。與其相反，巴塞羅那在奧運(yùn)會后的兩年，經(jīng)歷了將近60％的下降，反映出在不景氣的環(huán)境里市場供應(yīng)的過量。
  
    住宅市場：鳳凰涅?  
    奧運(yùn)會對住宅市場有兩方面的潛在影響。短期內(nèi)，將刺激某些區(qū)位的租金和價(jià)格。長期影響則表現(xiàn)為新的中心區(qū)的出現(xiàn)和存量住宅的更新。
  
    奧運(yùn)會對租金和價(jià)格短期影響的程度取決于主辦城市的住宅市場的規(guī)模和成熟度。雖然漢城和巴塞羅那在舉辦奧運(yùn)會期間，住宅售價(jià)和租金都經(jīng)歷了快速增長，但是，亞特蘭大和悉尼則幾乎沒有出現(xiàn)奧運(yùn)會所帶來的住宅售價(jià)和租金的增長。在這4個(gè)城市中，住宅市場反應(yīng)最強(qiáng)烈的是巴塞羅那。在1986－1993年間，住宅價(jià)值增長250－300％，奧運(yùn)會是價(jià)格增長的主要原因。
  
    悉尼住宅的平均價(jià)格在1996－2000年期間增長大約50％，但是增長幾乎全部來源于一般性的市場影響。最近，Macquarie銀行對住房價(jià)格所做的研究發(fā)現(xiàn)，在過去的4年里，奧林匹克走廊的價(jià)格增長比悉尼的平均水平高不足0.5%。與此相似，雖然亞特蘭大住宅市場是美國表現(xiàn)最好的市場之一，卻大部分歸因于非奧運(yùn)因素，如地方經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢和人口的相對增長。
  
    然而，奧運(yùn)會對住宅市場的影響主要不在于售價(jià)和租金，而在于奧林匹克走廊附近的新區(qū)開發(fā)。這種影響依然是以巴塞羅那最為顯著，其住宅建設(shè)在1988和1991期間增長了23％，而同期飯店和寫字樓的增長量則分別只有5％和12％。
  
    奧運(yùn)會對漢城和巴塞羅那的最明顯的影響是奧運(yùn)村的開發(fā)，形成了新的城市中心。雖然，悉尼的住宅市場規(guī)模比較小，但是，也出現(xiàn)了因奧運(yùn)會所導(dǎo)致的住宅開發(fā)，包括NewingtonVillage，2000套郊區(qū)住宅的和其他一些在奧林匹克走廊開發(fā)的住宅項(xiàng)目。
  
    亞特蘭大大量利用現(xiàn)有設(shè)施安排運(yùn)動員的住宿，因此，在奧運(yùn)周邊區(qū)域沒有出現(xiàn)大規(guī)模的住宅建設(shè)。然而，奧運(yùn)會改善了交通設(shè)施、零售設(shè)施和公共空間，如公園和步行街，從而創(chuàng)造了更有吸引力的內(nèi)城，因此，對需求的區(qū)位有相當(dāng)?shù)挠绊憽?
  
    寫字樓市場：潤物無聲  
    與住宅市場相類似，奧運(yùn)會對舉辦城市的寫字樓市場的影響是混合的。這種影響在規(guī)模較小的，不成熟的市場尤為明顯。奧運(yùn)會是城市宣傳的主要工具，但是，如果沒有健康的商業(yè)原因來支持（如基礎(chǔ)設(shè)施、商務(wù)環(huán)境、熟練勞動力），這也不可能吸引大量的國際資金。
  
    在巴塞羅那，奧運(yùn)會刺激了1986－1990年的經(jīng)濟(jì)繁榮，導(dǎo)致了辦公空間在一個(gè)相對不成熟的市場的顯著增長（目前25％的CBD辦公空間，約85萬平方米，是建于1988－1990年）。像其他相對年輕的市場一樣，巴塞羅那早期項(xiàng)目的成功刺激了過度建設(shè)，空置率自1989年的0.7％升高至1992年的10.4%。寫字樓市場在1991年達(dá)到了高峰，其后隨著供給的增長，租金下降了50％。直到1994年5月，市場才再一次達(dá)到了均衡。
  
    悉尼和亞特蘭大在奧運(yùn)會期間，經(jīng)濟(jì)增長顯著，寫字樓市場狀況樂觀。奧運(yùn)會的直接影響相對溫和。在亞特蘭大，CBD220萬平方米的辦公面積中大約2萬平方米被短期承租，用于奧運(yùn)會相關(guān)的活動。奧運(yùn)會的間接影響則難以評估。亞特蘭大市長Bill Campbell說“奧運(yùn)會不是亞特蘭大10年來高速增長的惟一導(dǎo)火索，但它是亞特蘭大20世紀(jì)90年代增長的一個(gè)重要驅(qū)力�！�
  
    亞特蘭大自1996年以來，持續(xù)強(qiáng)勁增長。1998年在大都市區(qū)，超過52萬平方米的辦公面積被吸納。悉尼市場在未來兩年的前景非常樂觀，目前CBD和主要郊區(qū)市場的空置率都在10多年來的最低水平。奧運(yùn)會對市場繁榮的貢獻(xiàn)難以孤立考慮。亞特蘭大和悉尼都成功地吸引了主要的寫字樓用戶。奧運(yùn)會可能不是這些商業(yè)決策的主要的因素，但是，奧運(yùn)帶來了對城市的關(guān)注，而城市對這種關(guān)注的利用能力對其成功作出了貢獻(xiàn)。