目前無論你是在中國還是在美國、歐洲，當(dāng)問及房價時得到的答案驚人的相似，即地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。當(dāng)所有人看好地產(chǎn)未來的時候，我們愈加謹(jǐn)慎關(guān)注全球地產(chǎn)的波動，關(guān)注這一白熱化的市場。目前對于全球地產(chǎn)是否將給經(jīng)濟帶來毀滅性沖擊各方持有不同的觀點。數(shù)據(jù)顯示，2004年全美房價上漲8.3%，升幅為近10年之最。在華盛頓、舊金山等一些大城市，房價漲幅高達(dá)20%左右。房產(chǎn)投機商增多，美國房地產(chǎn)協(xié)會的調(diào)查發(fā)現(xiàn)在2004年交易中有23%屬投資性購房，買主目的是獲得短期利潤。

      客觀跡象表明，美國存在著房產(chǎn)泡沫，1980年以來沒有出現(xiàn)如此之高的投機性購房比例，超低利率使貸款投資房產(chǎn)變得容易，從而推動房價的飆升，而美國上次出現(xiàn)如此之高的投機地產(chǎn)的結(jié)果是房價崩盤。和其他許多投資過熱領(lǐng)域一樣，房地產(chǎn)將迅速冷卻并造成經(jīng)濟波動。在中國依然存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫并導(dǎo)致社會緊張。

      隨著全球進(jìn)入加息周期，全球地產(chǎn)的黃金期將告結(jié)束，美聯(lián)儲自2004年6月以來連續(xù)11次加息，利率水平從1%提高至3.75%，歐洲央行雖然沒有升息，但是經(jīng)濟低迷和加息預(yù)期使得房屋購買者面臨更大的融資成本。

      美國房屋抵押銀行組織的報告顯示，近來約三分之一的房屋抵押申請采用可調(diào)整利率方式，如果美聯(lián)儲像經(jīng)濟學(xué)家預(yù)測的一樣仍平穩(wěn)加息的話，購房者將遭遇較大的還息困難。更令人憂慮的是，很多購房者的首付比率相當(dāng)?shù)停�利率風(fēng)險增大的同時房價將出現(xiàn)大幅下跌，這些房屋持有者的凈資產(chǎn)可能出現(xiàn)負(fù)值，無疑將增加他們的資金拖欠概率。目前房地產(chǎn)泡沫正在成為全球性泡沫，作為衡量泡沫程度的指標(biāo)之一，各國房價與租金比率則達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的歷史高位。

      目前房價和租金比率與1975年至2000年這25年的平均值相比結(jié)果是，美國目前比率高出32%，法國高出46%，澳大利亞、英國和西班牙高出至少60%。判斷房地產(chǎn)市場有無泡沫的另一個具體指標(biāo)是房價與收入的比例。從1975年到2000年，美國的房價與家庭平均收入的比值在2.7到3.0之間很小的區(qū)域內(nèi)浮動。2000年之后這一比例上升，到2004年底高達(dá)3.4左右。而美國1979年曾出現(xiàn)泡沫，當(dāng)時的房價與收入之比也只有2.95左右。美國房價自1997年以來上漲67%，而這些房價下跌的信號提示作用將動搖房市繁榮的根基，在房價下跌過程中市場信心將產(chǎn)生動搖，以往被忽視的潛在問題也將引發(fā)關(guān)注。在多重負(fù)面因素的作用之下，全球性房地產(chǎn)泡沫破裂的危險才剛剛開始，但是必須看到全球地產(chǎn)繁榮之后將是地產(chǎn)的蕭條期。在人們看好地產(chǎn)的未來，信心指數(shù)達(dá)到25年以來最高之際，我們則認(rèn)為全球地產(chǎn)的調(diào)整周期已經(jīng)展開。

　　在過去的一年中中國特別是上海的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅上漲，面對過熱的房地產(chǎn)市場，中國政府已經(jīng)開始出臺一系列房地產(chǎn)政策力圖有效地為中國房地產(chǎn)市場降溫。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)字顯示，2004年上海的房價增幅較大，市中心高達(dá)28%，其它區(qū)域也達(dá)到15.8%，投資回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投資股市的回報率。

      上海的GDP中有25%是由房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的，幾乎所有的房地產(chǎn)研究機構(gòu)都預(yù)測2005年上海辦公樓和住宅樓的新增供應(yīng)量將大大超過需求量。統(tǒng)計顯示，到2005年7月底，全國商品房空置面積達(dá)1.2億平方米，其中空置一年以上的達(dá)50%，占壓資金2570億元以上，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。而上海區(qū)域內(nèi)金融機構(gòu)去年住房按揭貸款余額2445.53億元，當(dāng)年新增728.09億元。

      上海房地產(chǎn)價格比中國大陸市場的其他任何一個地方上漲的都要快。在2001年至2004年期間，全國所有的土地價格和房地產(chǎn)價格累計的上漲幅度平均為25%，在絕大多數(shù)一級城市中的收益率確實比上海更低一些，同期上海的房地產(chǎn)價格在同一時期內(nèi)累計的上漲幅度將近70%，數(shù)據(jù)顯示目前上海的平均居民住宅價格高出其他任何一個城市。但有跡象顯示上海房地產(chǎn)和土地的價格增長已經(jīng)顯露出將走出快速上升然后快速下降的軌跡，事實上價格增長已經(jīng)開始減速。在嚴(yán)峻的形勢下，中國政府開始出臺一系列房地產(chǎn)政策力圖為中國房地產(chǎn)市場降溫，向沿海房地產(chǎn)泡沫發(fā)出明確的降溫信號，而某些炒房者和地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)感受到風(fēng)險。     

      以上海為首的中國房地產(chǎn)市場近兩年出現(xiàn)大幅上漲，我們認(rèn)為其高度已經(jīng)類似于中國股市曾經(jīng)出現(xiàn)的2245點。中國政府一直在努力促使經(jīng)濟降溫，尤其是針對房地產(chǎn)行業(yè)，預(yù)計未來將會有更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺。中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷大幅度上漲后，雖然投資者看好后市，但是中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)威脅到中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，并開始透支中國經(jīng)濟的未來。為此我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)逼近如中國股市曾經(jīng)見到的2245點的高度，調(diào)整將不可避免，調(diào)整周期大約為20個月，調(diào)整幅度大約為30-40%。

　　中國整體宏觀環(huán)境尚未與國際接軌，而中國的金融體系是二元化的金融體系，金融體系無法承受房地產(chǎn)的泡沫，如何防范金融風(fēng)險是中國在全球化的今天必須冷靜面對的。房地產(chǎn)投機泡沫將是中國經(jīng)濟所要面對的最大金融風(fēng)險，而目前在以中國建設(shè)部為代表的政府機構(gòu)中，因考慮自身利益在極力唱多房地產(chǎn)，其對中國防范金融風(fēng)險極為不利，目前地產(chǎn)投機已經(jīng)超前透支了中國經(jīng)濟未來所需的基礎(chǔ)支持。有政府官員認(rèn)為資本主要是針對高端的物業(yè)進(jìn)行炒作，而對廣大群眾需求較大的普通住宅的價格影響并不大，但實際情況是上海房地產(chǎn)針對高端住宅進(jìn)行炒作但已經(jīng)影響到周邊地區(qū)，周邊的地產(chǎn)價格水漲船高，產(chǎn)生嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。

      東南亞和日本的房產(chǎn)大起大落，90年代香港的房地產(chǎn)也曾經(jīng)出現(xiàn)過很大的泡沫，那么現(xiàn)在上海又出現(xiàn)類似的波折，問題的關(guān)鍵在于中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)應(yīng)該是美國式的大陸經(jīng)濟模式，而東南亞、香港和日本則是島嶼經(jīng)濟模式，兩種模式需要的是不同房地產(chǎn)發(fā)展模式，而中國房地產(chǎn)最大的危機是擁有大陸模式而發(fā)展島嶼模式。放眼整個中國，房地產(chǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)走入香港模式，而風(fēng)險則來自于危機已經(jīng)出現(xiàn)在我們面前。

　　伴隨著這一輪房地產(chǎn)的繁榮，對房地產(chǎn)泡沫的爭論異常激烈。在爭論中，房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國的房地產(chǎn)市場繁榮是有真實需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出消費者的支付能力，出現(xiàn)很嚴(yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。我們認(rèn)為中國已經(jīng)出現(xiàn)明顯的全國性房地產(chǎn)價格泡沫，并得出是泡沫必定將破滅的結(jié)論。雖然中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)特殊，但是無法回避的全球化正在影響中國的每個角落，目前房地產(chǎn)市場無法獨善其身。無論是消費品還是投資品，當(dāng)前的房地產(chǎn)價格已經(jīng)無法正確反映其基本價值。

      中國正在陷入這樣一種誤區(qū)，房地產(chǎn)就是財富，而房地產(chǎn)可以是支柱產(chǎn)業(yè)，但如果這一產(chǎn)業(yè)過度吸引資金進(jìn)入進(jìn)行投資和投機，勢必造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡。中國已經(jīng)進(jìn)入支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)的誤區(qū)，房地產(chǎn)即是中國經(jīng)濟最大增長點，而這種增長是透支未來資源的模式，完全依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟格局將使中國經(jīng)濟面臨巨大風(fēng)險，同時毫無抵抗風(fēng)險的能力。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)中國內(nèi)地許多企業(yè)都紛紛涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，中國制造業(yè)將無法回避的是科技提升已經(jīng)成為天方夜譚。當(dāng)所有的企業(yè)都涌向一個產(chǎn)業(yè)時，不僅會出現(xiàn)行業(yè)泡沫，整個社會的經(jīng)濟危機也同時一觸即發(fā)。隨著房地產(chǎn)價格上漲，大量的房地產(chǎn)投資聯(lián)動鋼鐵、水泥、建材等產(chǎn)業(yè)的價格上升，而中國能源發(fā)展的瓶頸已經(jīng)成為制約中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　目前中國建設(shè)部和地方政府的部分官員以及房地產(chǎn)商反復(fù)闡述這樣一個觀點:即房地產(chǎn)價格下跌會影響國內(nèi)宏觀經(jīng)濟基本面的發(fā)展，會導(dǎo)致整個國家經(jīng)濟的下行，會導(dǎo)致國內(nèi)銀行業(yè)的不良資產(chǎn)出現(xiàn)。而這些觀點僅出于自身利益考慮，缺乏中國經(jīng)濟的全局考慮。中國最高政府已經(jīng)意識到問題的嚴(yán)重性，央行也力圖控制風(fēng)險，但目前是各種利益的較量。有一點可以肯定的是房地產(chǎn)下跌是必然的，因為已經(jīng)有大量的投資者看到其中的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)經(jīng)濟正在全面聯(lián)動整個國家經(jīng)濟，這也是為何房地產(chǎn)價格上漲放緩并立即在經(jīng)濟數(shù)據(jù)中顯示出來。中國政府需清醒地認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，打破目前這種完全依賴房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟格局，重新尋找新的經(jīng)濟增長點。維持高房價將錯失中國經(jīng)濟長期發(fā)展的持續(xù)力，喪失長期的經(jīng)濟增長潛力及在國際經(jīng)濟競爭格局中的有利地位。預(yù)期未來的價格并在今天就實現(xiàn)其實透支的是未來的增長潛力，提高經(jīng)濟發(fā)展要素價格對整個經(jīng)濟發(fā)展是極大的負(fù)面沖擊。

      高昂的房價和地價會使中國經(jīng)濟背上沉重負(fù)擔(dān)。低成本是資本進(jìn)入中國的基礎(chǔ)，是中國實現(xiàn)成為世界工廠目標(biāo)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場泡沫的破裂將對中國經(jīng)濟產(chǎn)生一定的沖擊，造成經(jīng)濟震蕩。但是放眼21世紀(jì)中國經(jīng)濟的未來發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場的回落和投資理性回歸，能夠為中國在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、能源結(jié)構(gòu)以及政治格局等方面進(jìn)行有效的調(diào)整贏得機遇，而在調(diào)整之后中國經(jīng)濟將有望迎來良性發(fā)展的循環(huán)周期。

　　中國房地產(chǎn)價格的回落是控制投機資金的最佳方式，我們看好中國的未來，而地產(chǎn)調(diào)整是保障中國經(jīng)濟能否有效轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，同時也是中國能否贏得歷史性發(fā)展機遇的關(guān)鍵。