中國證券報日前獨家獲得的國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組報告預測，早則2008年，遲則2009年，中國住宅市場將進入較為低迷狀態(tài)。報告建議，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長；加快出臺不動產(chǎn)稅，可按人均30平方米進行稅收減稅，超過部分征收保有環(huán)節(jié)稅。

　　此外，報告預測，2007年國民經(jīng)濟增幅可能首次降至10%以下；投資增長可能“先抑后揚”，預計增長22%；住宅投資將會進一步高漲；消費將繼續(xù)平穩(wěn)快速增長，預計增長13%；出口或將明顯減速，預計增長18%；物價水平將有所抬頭，預計CPI增長1.5%-2%。

　　今年樓市將繼續(xù)高溫 未來兩年或進入低迷

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組

　　我們對2006年房地產(chǎn)發(fā)展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房價增幅繼續(xù)偏高，新一輪房地產(chǎn)宏觀調控的效果不明顯。

　　去年調控效果不明顯

　　住宅投資增長逆宏觀調控逐季上場

　　2006年以來我國房地產(chǎn)投資增幅呈逐季回升的態(tài)勢，宏觀調控在房地產(chǎn)投資上效果極不明顯，而且是越調越高。1-10月累計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個百分點，其中8至10月份當月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個百分點。但作為近幾年投資過熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個百分點，其中6月當月增幅高達36.5%，9月份增幅仍在30%以上（為31.4%）。

　　但有一種觀點認為，房地產(chǎn)宏觀調控已取得較好成效，其中的一個重要理由是目前房地產(chǎn)投資增幅比城鎮(zhèn)投資增幅要低。這個理由是站不住腳的。原因一是房地產(chǎn)投資過高增長持續(xù)了7年，而住宅投資過高增長更是持續(xù)高達9年，城鎮(zhèn)投資保持25%以上增長則不過持續(xù)4年，同樣的增幅顯示的過熱的程度完全不同，目前房地產(chǎn)投資仍然保持20%以上的高增長，不僅顯示持續(xù)多年的房地產(chǎn)投資過熱沒有得到有效控制，而且在繼續(xù)蔓延擴散，特別是2006年以來逆宏觀調控大幅上揚。這也就是說總體投資增幅有所放慢，但投資過熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當月住宅投資增長比當月城鎮(zhèn)投資增幅更快。三是城鎮(zhèn)投資增幅受宏觀調控的影響在三季度出現(xiàn)了明顯回落，而住宅投資增長卻逆宏觀調控而加速。

　　除長三角以外的其他地區(qū)，住宅投資全面加速，房地產(chǎn)熱呈區(qū)域性擴散態(tài)勢

　　2006年以來住宅投資明顯加速的地區(qū)包括中部地區(qū)、西部地區(qū)和除長三角以外的其他重點沿海地區(qū)。1-10月累計，中部地區(qū)住宅投資增長43.7%，西部地區(qū)增長41.3%，分別比上年同期加快6.6個和3.9個百分點。而1-10月全國平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個百分點，說明加快的主要原因是中部地區(qū)和沿海其他地區(qū)。不過，以上海為龍頭的長三角地區(qū)2006年以來房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)調整，是對前幾年持續(xù)過快增長的一種矯正。1-9月累計上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國平均增幅。

　　除長三角以外的其他重點沿海地區(qū)明顯加快既是長三角的轉換效應，也是一種擴散效應，表明房地產(chǎn)過熱形勢更加嚴峻。沿海地區(qū)住宅份額大且明顯加速的地區(qū)包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計，以上五個省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個、20.5個、8.8個、10.5個和24.4個百分點，增幅明顯高于全國平均值。這顯示，前幾年異常過熱的長三角房地產(chǎn)熱已在沿海地區(qū)明顯擴散。

　　房價增幅繼續(xù)保持高位，且擴散態(tài)勢明顯

　　1-9月全國平均新房銷售價格同比增長5.5%，比上年回落1個百分點，繼續(xù)保持高位增長，但更重要的除長三角以外的其他沿海重點地區(qū)房價自去年四季度以來一起呈加速上升的趨勢，即房價快速增長也呈明顯的區(qū)域擴散態(tài)勢。前9個月，北京新房銷售價格同比增長9.7%，比上年同期加快3.4個百分點，深圳、廣州、福州、廈門新房銷售價格同比分別增長12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個、1.9個、2.8個和3.3個百分點。需要指出的是，這些地區(qū)住宅投資和消費的規(guī)模占全國的比重很大，如果按加權平均，估計2006年的房價增幅并沒有下降。

　　房貸等資金來源繼續(xù)保持過快增長

　　2006年以來，銀行貸款、外資及其他資金對房地產(chǎn)投資的“追逐力”繼續(xù)上升。在房地產(chǎn)投資的資金來源中，2005年國內貸款、利用外資和其他資金分別增長21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個、36.2個和6.6個百分點。特別是2006年以來國內貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達到最高峰。

　　未來供給過剩壓力增大

　　盡管短期看住宅房地產(chǎn)增長仍十分強勁，但市場存在內在調整的要求，房地產(chǎn)供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價格明顯回落的風險。

　　1、需求增長減速趨勢明顯

　　首先，全國銷售面積平均增長率持續(xù)下降，已降至1999年以來的最低點。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬元平方米，同比分別增長10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說明高房價開始對住房需求增長產(chǎn)生抑制作用。在需求減速的情況下房價繼續(xù)大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關系的結果。

　　其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點，比上年全年增幅低8.9個百分點，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點，回落幅度更大。

　　值得高度關注的是北京、上海、浙江等重點地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高房價正在對住房需求產(chǎn)生抑制作用。

　　2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力

　　供給增長速度快于需求增長速度，房價應是穩(wěn)中趨降的，但受房地產(chǎn)商對供應量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降，靠地方政府托市所形成的房地產(chǎn)繁榮也會受到居民購買力的限制和宏觀調控政策的限制。

　　(1)雖然前幾年最終住宅供給增長持續(xù)地慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續(xù)地快于需求增長速度，預示經(jīng)過一段時間后將出現(xiàn)住宅市場的供大于求局面。

　　中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。2001-2006年間（預計2006年增長28%），住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%（預計2006年增長19%），而住宅銷售面積年均增長18.8%（2006年預計增長12%），5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點。

　�。�2）由于存在一定比例的泡沫化需求，實際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現(xiàn)供不應求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。實際的住宅需求增長應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因為高投資將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現(xiàn)的。

　　（3）預計未來一段時間住宅需求增幅將會繼續(xù)下降，主要是當前全國多數(shù)地區(qū)房價已經(jīng)偏高，過高的房價將對需求增長產(chǎn)生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。

　　以上因素共同作用的結果是：幾年以后，住宅市場將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現(xiàn)較明顯的調整。我們預計中國房地產(chǎn)早則在2008年開始，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態(tài)。

　　今年住宅房地產(chǎn)仍將過熱

　　我們對2007年中國住宅房地產(chǎn)增長的基本判斷是：住宅投資繼續(xù)過熱，房價繼續(xù)高位增長，但需求增長將進一步回落。

　　1、2007年住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長。

　　主要原因是：（1）在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產(chǎn)投資和消費的熱情不減，許多企業(yè)和個人將盈余不斷地投入到房地產(chǎn)。社會過剩資金（包括海外游資和國內游資）主要流入房地產(chǎn)市場，目前與房地產(chǎn)投資配套的資金超額率已經(jīng)上升到40%，沒有減弱的跡象，即資金面繼續(xù)支持房地產(chǎn)的高投資。（2）一些房地產(chǎn)宏觀調控政策是長期性政策，短期內仍難對住宅需求和供給的高增長產(chǎn)生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執(zhí)行上滯后或有難度，需要一個過程，還有就是地方政府為了支持房地產(chǎn)的持續(xù)繁榮，都要采取各種變通的措施鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，以抵擋中央宏觀調控政策的影響，如一些地方用立“文化、休閑博覽園”等項目，將房地產(chǎn)開發(fā)包裝在這些項目上，這會明顯化解因國家對土地嚴控而造成的房地產(chǎn)開發(fā)土地供給不足的問題。鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展和引資是地方發(fā)展的兩大支柱, 地方政府對房地產(chǎn)投資的鼓勵政策不會輕易改變。（3）宏觀調控對非房地產(chǎn)領域投資越有效（2006年下半年實際效果比較明顯），房地產(chǎn)便越有吸引力，因為許多行業(yè)投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產(chǎn)市場。（4）2006年以來人民幣升值預期的上升，也明顯地刺激了房地產(chǎn)的投資和消費。

　　當然，也有對房地產(chǎn)投資的限制因素存在：如我國股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，我們預期股票市場會對社會游資產(chǎn)生明顯的分流作用。

　　2、房價將繼續(xù)保持過快增長，特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長。

　　主要原因有：（1）2007年圍繞著奧運會的題材，相關房地產(chǎn)的炒作還將繼續(xù)。（2）房地產(chǎn)調控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業(yè)稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結果是將稅負轉嫁到下家，對炒房者沒有影響，結果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。（3）在人民幣升值預期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續(xù)加快向中國房地產(chǎn)的流入。

　　隨著各地經(jīng)濟實用房的適度增加和“90平方米70%政策”的逐步落實會增加大量的經(jīng)濟型住房供給量，會對房地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生一定的抑制作用，但作用有限。

　　3、普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢。

　　房地產(chǎn)過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大，一些高收入群體把住宅作為主要的投資品進行炒作，結果是房價越來越高，導致房價收入比不斷上升，2001年全國商品住宅平均銷售價格為2016.75元/平方米，2005年上升到2936.96元/平方米，年均增長9.9%，2001-2005年間城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，但實際情況是單套住宅面積最近幾年大幅增加，根據(jù)建設部數(shù)據(jù)，2004年全國住宅套面積平均為135平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6倍，2001年單套面積估計不過100平方米，房價收入比為9.5倍，短短四年房價收入比提高了3.1。

　　不過，這是全國平均的數(shù)值，而且沒經(jīng)過加權平均，實際上大城市的住宅價格上漲速度比全國平均值要快得多，而且目前的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映的是新房交易價格，并不反映實際的房價水平，實際的房價增幅被嚴重低估，因此，房價收入比在許多大城市已經(jīng)高得十分離譜。以北京為例，140平方米的住宅，按房價8000元算，需要112萬元，而2005年北京居民人均可支配收入17652.95元，房價收入達20.5倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前所有住房單套面積平均值估計在90平方米左右，那么房價收入比為13.2倍。如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年開始住宅需求的調整就已經(jīng)開始，只是由于房價在繼續(xù)大幅增長，從住宅銷售額看的需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢。我們認為，這種放慢將是中期性，現(xiàn)在主要是靠投機需求的支撐（對投資房地產(chǎn)高回報的預期），隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續(xù)，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續(xù)放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。

　　建議:調控長期“從緊”

　　1、應盡快著手調整對房地產(chǎn)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長。

　　要從控制房地產(chǎn)投資過快增長入手，消除投資過度的“重要熱源”。要盡快改變國家和地方政府對房地產(chǎn)發(fā)展的過度刺激政策，目前及今后相當長時間內（工業(yè)化完成之前）對房地產(chǎn)發(fā)展國家應采取中性甚至適度偏緊的政策，特別是要放棄把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的提法，只有當經(jīng)濟出現(xiàn)大的滑坡時才可以對房地產(chǎn)采取臨時性刺激政策。當前重點是打擊市場操縱和違法違規(guī)行為，強化對房地產(chǎn)信貸風險的管理及加快完善房地產(chǎn)稅收政策，抑制過度的投機需求。

　　2、貨幣政策要繼續(xù)偏緊，同時加大對房地產(chǎn)信貸的調整力度。

　　要通過升息、提高存款準備金率等措施繼續(xù)收縮貨幣供應量，減少貨幣的流動性；嚴格執(zhí)行房屋封頂才能發(fā)放按揭貸款的政策規(guī)定，提高對土地抵押貸款的條件，為保證“90平方米占70%”政策的有效實施，對不嚴格執(zhí)行這一政策的房地產(chǎn)商應限制其貸款，或加收懲罰性利息，相反優(yōu)先保證嚴格執(zhí)行這一政策的房地產(chǎn)商的貸款需求。

　　3、進一步完善房地產(chǎn)稅收政策。

　　一是嚴格執(zhí)行已出臺的房地產(chǎn)稅收政策，主要是防止稅收的轉嫁；二是應加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動產(chǎn)稅，可按人均30平方米進行稅收減稅，超過部分征收保有環(huán)節(jié)稅。

　　○預計中國房地產(chǎn)早則在2008年，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態(tài)

　　○2007年，住宅投資將會繼續(xù)保持20%以上的過快增長；房價特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續(xù)保持過快增長

　　○應盡快著手調整對房地產(chǎn)發(fā)展的長期產(chǎn)業(yè)政策，工業(yè)化完成前要長期抑制房地產(chǎn)增長

　　○加快出臺住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，可按人均30平方米進行稅收減免，超過部分則征收保有環(huán)節(jié)稅

　　住宅供給與需求增長情況（％）

　　      ２００１  ２００２  ２００３  ２００４  ２００５  ２００６年１－９月

　　住宅投資    ２８．９     ２３．１ ２８．６  ２８．７ ２１．９ ２９．５

　　住宅施工面積 ２３．７ ２０．６ ２６．３ １８．２ １８．１ １９．６

　　住宅竣工面積 １９．０  １８．０  ２１．０  ２．３   １５．４  ９．１

　　住宅銷售面積 ２２．２ １９．６ ２８．９ １３．９ １５．７ １０．９

　　住宅銷售額     ４１．６ ２３．１ ３５．８ ３０．４ ２６．５ １７．８