隨著亞太地區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年亦表現(xiàn)良好。東京、新加坡、香港和上海等金融中心的寫字樓租金水平創(chuàng)下歷史新高。新年伊始，亞太市場(chǎng)走勢(shì)如何？海外基金會(huì)繼續(xù)高調(diào)投資中國(guó)嗎？

　　為此，記者近日專程采訪了仲量聯(lián)行亞太地區(qū)研究部負(fù)責(zé)人文麗菁博士，她預(yù)計(jì)2007年的亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然樂觀。文麗菁博士表示：“2006年，亞太地區(qū)各市場(chǎng)都實(shí)現(xiàn)了增值。這種趨勢(shì)很可能會(huì)延續(xù)到新的一年。此外，我們注意到了一些影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)，這些趨勢(shì)將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略產(chǎn)生重大影響。”

　　寫字樓市場(chǎng)升勢(shì)擬再創(chuàng)新高

　　新企業(yè)的成立和企業(yè)擴(kuò)張使得整個(gè)地區(qū)的寫字樓吸納量有所提高，寫字樓市場(chǎng)的租金和資本值也隨之增長(zhǎng)。由于資本支出預(yù)期強(qiáng)勁，該趨勢(shì)有可能會(huì)再持續(xù)12個(gè)月。而另一方面，有限的新供給限制了大多數(shù)城市的租賃業(yè)務(wù)，尤其是東京、新加坡、香港和上海這樣的主要金融中心。在這些城市，新建成的寫字樓大多都被預(yù)租。這意味著租金在近期內(nèi)還將繼續(xù)上漲。大多數(shù)市場(chǎng)的租金水平都已接近1996/1997年高點(diǎn)，而且很多人都認(rèn)為此次行情會(huì)超過(guò)上次，創(chuàng)下歷史新高。

　　工業(yè)物業(yè)成為搶手資產(chǎn)

　　近幾年來(lái)一個(gè)顯著的趨勢(shì)就是工業(yè)物業(yè)成為搶手資產(chǎn)，亞洲作為“世界工廠”的地位推動(dòng)了各個(gè)行業(yè)對(duì)制造和物流空間的需求。同時(shí)，工業(yè)物業(yè)相對(duì)較高的回報(bào)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的稀缺也讓那些尋求更高回報(bào)、更低資本支出和合理入市契機(jī)的投資者越來(lái)越多地將注意力放到工業(yè)物業(yè)上來(lái)。

　　文麗菁博士說(shuō)：“同時(shí)，租戶的要求也在發(fā)生變化。倉(cāng)儲(chǔ)已不再是主要的推動(dòng)因素，物流設(shè)施、用于研發(fā)和業(yè)務(wù)流程外包的科技園區(qū)成為這一變化的主要推動(dòng)力。由于工業(yè)物業(yè)能更好的滿足亞洲地區(qū)迅速增長(zhǎng)的外向型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這股趨勢(shì)將在未來(lái)幾年內(nèi)持續(xù)下去�！�

　　跨國(guó)資本流動(dòng)增長(zhǎng)

　　投資者對(duì)高回報(bào)和多元化投資組合的追求，導(dǎo)致了地區(qū)間和地區(qū)內(nèi)的跨國(guó)資本流動(dòng)的大幅增長(zhǎng)。2006年上半年，亞太地區(qū)的資本流動(dòng)達(dá)到430億美元，全年的數(shù)字則有望突破800億美元大關(guān)。其中，大約30%來(lái)自地區(qū)間和地區(qū)內(nèi)的投資流動(dòng)。

　　亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近年來(lái)國(guó)際投資者最熱衷的行業(yè)，尤其是日本和中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。更高的利率會(huì)提高負(fù)債投資者的融資成本，但由于利率達(dá)到高點(diǎn)且投資收益依然高于融資成本，套利機(jī)會(huì)仍舊存在。

　　漢城、東京等北亞城市仍舊是當(dāng)?shù)睾屯鈬?guó)房地產(chǎn)基金投資的熱土，由于這些基金熱衷于通過(guò)尋找高回報(bào)資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)其投資組合的多元化。隨著日本這一世界第二大經(jīng)濟(jì)體進(jìn)入自上世紀(jì)八十年代中期以來(lái)最長(zhǎng)的增長(zhǎng)期，投資者紛紛對(duì)走勢(shì)強(qiáng)勁的東京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資。而主要基金所面臨的空置風(fēng)險(xiǎn)的降低加之租金水平的回升，也使得漢城的寫字樓市場(chǎng)從機(jī)會(huì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了核心市場(chǎng)。

　　文麗菁博士說(shuō)：“隨著機(jī)構(gòu)基金的水平不斷提高，我們也發(fā)現(xiàn)近些年來(lái)跨地區(qū)的交易越來(lái)越多。國(guó)內(nèi)投資者也發(fā)現(xiàn)國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者越來(lái)越聰明，這些投資者在亞洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的這段時(shí)間其能力也有所提高。”

　　“投資者還會(huì)繼續(xù)跨境尋求高回報(bào)，而且已開始在其他地方尋找投資機(jī)會(huì)。日本目前已經(jīng)是這種情況了，各種基金越來(lái)越多的把眼光放到東京以外的主要地區(qū)城市，如大阪和名古屋。中國(guó)的情況也類似，投資的中心正轉(zhuǎn)向成都、大連和天津等二級(jí)城市。中國(guó)和印度這些市場(chǎng)強(qiáng)大的基礎(chǔ)和長(zhǎng)期前景會(huì)吸引機(jī)構(gòu)投資者將其投資組合當(dāng)中更多的比重放到這些市場(chǎng)中去，作為其多元化戰(zhàn)略的一部分�！�

　　證券化更深更廣

　　跨境資本流動(dòng)日趨活躍的原因之一就是證券化市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

　　自從2001年房地產(chǎn)投資信托代碼首次出現(xiàn)在日本，亞洲房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)就呈現(xiàn)幾何增長(zhǎng)--從2001年9月日本的僅僅兩家總價(jià)20億美元的房地產(chǎn)投資信托基金增長(zhǎng)到2006年年底的83家房地產(chǎn)投資信托基金，總市值652億美元。其中日本和新加坡分別占據(jù)該市場(chǎng)份額的61.9%和22.8%。

　　包括日本、新加坡、香港、韓國(guó)和馬來(lái)西亞在內(nèi)的許多主要的亞洲金融市場(chǎng)都啟動(dòng)了自己的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)，而其它亞洲金融市場(chǎng)也紛紛加入這一行列。文麗菁博士說(shuō)：“亞洲迅速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)加深并拓寬了房地產(chǎn)資本市場(chǎng)�！�

　　居民收入增長(zhǎng)促進(jìn)超大型項(xiàng)目開發(fā)

　　良好的就業(yè)前景、不斷增長(zhǎng)的收入水平和欣欣向榮的證券市場(chǎng)使得亞洲地區(qū)的商鋪和住宅物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)良好。去年圣誕節(jié)期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了近年來(lái)最好的銷售成績(jī)。與此相類似，全球資本市場(chǎng)的增長(zhǎng)增強(qiáng)了投資者信心，潛在買家也開始重新考慮買樓置業(yè)。文麗菁博士說(shuō)：“同時(shí)，業(yè)務(wù)擴(kuò)張，尤其是銀行和金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，也有望使住宅租賃市場(chǎng)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)再持續(xù)一年�！�

　　此外，隨著亞洲市場(chǎng)的復(fù)蘇，市場(chǎng)上再次出現(xiàn)了超大型項(xiàng)目。在一些地區(qū)，規(guī)劃都進(jìn)行得相當(dāng)順利。突出的例子包括新加坡的Integrated Resorts、日本的東京中城項(xiàng)目、上海北外灘地區(qū)為實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸業(yè)收入而進(jìn)行的改造以及上海太平橋地區(qū)52公頃城市改造工程。

　　文麗菁博士認(rèn)為，超大型項(xiàng)目是一座城市乃至像新加坡這樣的一個(gè)國(guó)家重新定位的方式。他們是樂觀精神和房地產(chǎn)開發(fā)所需資本實(shí)力的代表。

　　文麗菁博士表示：“我們的中短期分析顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)強(qiáng)勁走勢(shì)。投資者信心充足，公司繼續(xù)擴(kuò)張，投資依然活躍，資金不斷從美國(guó)、歐洲和中東涌入。由于新的優(yōu)質(zhì)供給依然有限而需求依然強(qiáng)勁，租金水平還會(huì)上漲。但企業(yè)已經(jīng)感受到租金成本的壓力，估計(jì)這會(huì)促使公司考慮分散業(yè)務(wù)地點(diǎn)�！�

　　“亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟水平參差不起，這也帶來(lái)了重要的投資機(jī)會(huì)。大多數(shù)市場(chǎng)周期性的需求因素和相對(duì)緊張的供給對(duì)投資者來(lái)說(shuō)都是頗具吸引力的。從中短期來(lái)看，來(lái)自歐洲、美國(guó)、中東和亞太地區(qū)內(nèi)部的跨國(guó)資本流動(dòng)只會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)加劇，并導(dǎo)致未來(lái)12個(gè)月內(nèi)回報(bào)率縮水�？偠�言之，2007年亞太地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。”文麗菁博士總結(jié)道。