2006年是繼2005年后的又一個(gè)房地產(chǎn)“政策年”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費(fèi)調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步加大，并且針對(duì)由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)持續(xù)走高的現(xiàn)象，采取了更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。這一系列的政策通過其傳導(dǎo)渠道，作用于中國(guó)房地產(chǎn)的方方面面，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，盡管這些影響最終還需要時(shí)間和市場(chǎng)來驗(yàn)證。
  
　　展望2007年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場(chǎng)狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺(tái)的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場(chǎng)治理、物權(quán)法出臺(tái)、流動(dòng)性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)。應(yīng)該說2007年的政策仍然是影響市場(chǎng)走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。
  
　　“地根”進(jìn)一步收緊，規(guī)�；�開發(fā)趨勢(shì)明顯
  
　　新增地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)�；�開發(fā)將成為2007年土地開發(fā)的主要趨勢(shì)。
  
　　土地一級(jí)開發(fā)將在2007年演化成一種主流的開發(fā)模式，其原因可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實(shí)力為大規(guī)模一級(jí)開發(fā)提供有力保障。其二是隨著土地市場(chǎng)的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級(jí)開發(fā)的先入優(yōu)勢(shì)獲得二級(jí)開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。
  
　　2007年的土地市場(chǎng)運(yùn)作將主要分成兩類，一類是存量土地一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目，另一類是增量土地一級(jí)開發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發(fā)商望而卻步，嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開發(fā)商對(duì)農(nóng)用地避之不及。
  
　　與此同時(shí)，城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級(jí)開發(fā)的熱點(diǎn)，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問題卻成為開發(fā)的難點(diǎn)。但舊村改造項(xiàng)目的規(guī)模通常都比較大，而這種規(guī)�；�的開發(fā)模式也給開發(fā)商帶來了較大的操作空間。
  
　　行業(yè)并購(gòu)走向縱深化
  
　　從企業(yè)層面考察2006年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購(gòu)仍是一個(gè)重點(diǎn)。政策調(diào)控、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資源儲(chǔ)備的要求是并購(gòu)整合的基本推動(dòng)力。同時(shí)，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購(gòu)方式進(jìn)入異地市場(chǎng)，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而中小開發(fā)企業(yè)尋求困境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動(dòng)了2006年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購(gòu)熱潮的引擎。
  
　　可以預(yù)見2007年房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)將會(huì)在2006年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進(jìn)一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購(gòu)仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購(gòu)也將逐漸成為市場(chǎng)的一個(gè)方向。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價(jià)值的整合與挖掘，對(duì)不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。
  
　　大集團(tuán)收縮戰(zhàn)線，集中資本應(yīng)對(duì)拿地高門檻
  
　　國(guó)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國(guó)市場(chǎng)，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量減少，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，拿地門檻提高，對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都控制嚴(yán)格。許多國(guó)內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟悉的城市深耕市場(chǎng)。而對(duì)于招拍掛市場(chǎng)中高達(dá)數(shù)十億的土地出讓金，國(guó)內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的情況越來越多的出現(xiàn)，以此與資金實(shí)力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲(chǔ)備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無法在土地市場(chǎng)上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個(gè)惡性循環(huán)的過程，被市場(chǎng)所淘汰。
  
　　城市經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展將帶動(dòng)二三線城市市場(chǎng)成熟
  
　　國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時(shí)期，目標(biāo)是成為具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的組團(tuán)式大城市集群。
  
　　根據(jù)2004年《中國(guó)城市發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的GDP 約占全國(guó)的10%，長(zhǎng)江三角洲城市群的GDP約占全國(guó)GDP 的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國(guó)的9%，中國(guó)三大城市群的GDP對(duì)于全國(guó)GDP 總量的貢獻(xiàn)率只有37% ，比美國(guó)紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對(duì)全美GDP 的貢獻(xiàn)率低30個(gè)百分點(diǎn)，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對(duì)全日本GDP 的貢獻(xiàn)率低32個(gè)百分點(diǎn)，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點(diǎn)，中國(guó)三大城市群遠(yuǎn)未形成國(guó)家財(cái)富積聚的戰(zhàn)略平臺(tái)。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿�巨大，單純依靠中心城市的�?biāo)桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競(jìng)爭(zhēng)力巨大的后發(fā)力量。
  
　　市場(chǎng)呼喚升級(jí)的專業(yè)服務(wù)
  
　　2007年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境將更加復(fù)雜。當(dāng)這種市場(chǎng)環(huán)境日益復(fù)雜多變，并從賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng)時(shí)，資本運(yùn)作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。
  
　　一方面，從成熟國(guó)家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)可以看出，開發(fā)企業(yè)要在未來市場(chǎng)上做大做強(qiáng)，與金融資源的對(duì)接是其發(fā)展的一個(gè)必要途徑。在這一環(huán)節(jié)中的企業(yè)與專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，將可抓住未來兩年房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速發(fā)展的重要時(shí)機(jī)，利用資本力量，迅速做大做強(qiáng)，并形成良好的法人治理結(jié)構(gòu)，達(dá)到企業(yè)主體多元化的目的，從而規(guī)范企業(yè)的運(yùn)作，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
  
　　另一方面，升級(jí)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將逐步形成發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)�業(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術(shù)領(lǐng)域，一大類是市場(chǎng)類技術(shù)，一大類是產(chǎn)品類技術(shù)。