2004年是“銀根緊縮”年，2005年是“宏觀調(diào)控”年，兩年的宏觀調(diào)控組合拳之功效，在本年度已初步顯現(xiàn)，無(wú)論是“銀根緊縮”還是“宏觀調(diào)控”，矛頭多指向商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)�？梢灶A(yù)計(jì)，在2006年，二手房將成大器，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上的重要角色。



    2006年，大的調(diào)控動(dòng)作應(yīng)會(huì)暫告一段落，但不乏會(huì)有一系列規(guī)范二手房市場(chǎng)的政府監(jiān)管細(xì)則出臺(tái)。目前已出臺(tái)政策顯現(xiàn)出“穩(wěn)房”導(dǎo)向，一要將房?jī)r(jià)增長(zhǎng)降到10%以下，二要降到人均收入平均增長(zhǎng)水平以下。在此背景下，政府要把政策落實(shí)到底，必然加大對(duì)二手房市場(chǎng)的監(jiān)管。



    2006年，由于二級(jí)市場(chǎng)符合免稅條件的房源逐漸穩(wěn)步放量及大眾觀望情緒的減退，二手房市場(chǎng)將集中交易。原因有三：一是二手房市場(chǎng)剛性需求將促使成交量上漲。2006年是新一輪的婚慶年，其中70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年內(nèi)購(gòu)房的需求。新人經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備一般不高，因此有相當(dāng)一部分人群會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房來(lái)過(guò)渡。二是舊村改造房有望加入二手房陣營(yíng)，由此帶來(lái)大批的二手房房源進(jìn)入市場(chǎng)。三是受2005年?duì)I業(yè)稅限制的二手房隨2年時(shí)效的度過(guò)而紛紛解封，大量2003年前后放出的新盤(pán)在業(yè)主拿到產(chǎn)權(quán)證2年后的2006年，將掙脫羈絆大舉入市。  



    2006年，還是二手房中介的“洗牌”年。2005年，21世紀(jì)、順馳、瑪雅等國(guó)內(nèi)品牌中介都涌進(jìn)濟(jì)南，2006年是他們的大舉擴(kuò)張的“洗牌”年。中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)就是從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場(chǎng)逐漸走向成熟和規(guī)范化。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營(yíng)模式快速搶占市場(chǎng)份額，通過(guò)規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費(fèi)者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。一方面他們通過(guò)不斷發(fā)展連鎖的數(shù)量，搶占房源；另外一方面也不斷地圈占客戶資源，搶占市場(chǎng)份額。2006年，中介之間的跑馬圈地與網(wǎng)點(diǎn)爭(zhēng)奪會(huì)愈演愈烈。而在此當(dāng)中執(zhí)“牛角”者，就是那些“空降”入濟(jì)的品牌大公司。