一、外資在我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀
  
　　所謂外資，就是外來投資的簡稱，指來自境外國際市場的資本。我國對(duì)外資來源地的定義，既包括來自港、澳、臺(tái)等地區(qū)，也包括歐美等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)。
  
　　改革開放以來，中國吸收外資取得了舉世矚目的成就，自１９９１年起，中國已連續(xù)１５年成為吸收外資最多的發(fā)展中國家。房地產(chǎn)已成為中國吸收外資的重要領(lǐng)域，已經(jīng)躍升為外商投資的第二大行業(yè)。2005年9月12日，國家外管局首次披露，外資在中國房地產(chǎn)市場中的投資比例約為15%。來自商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)顯示， 2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長25.40%；合同外資金額128.52億美元，同比增長55.04%；實(shí)際使用外資金額 32.2億美元，同比增長27.89%。摩根士丹利、ING(荷蘭國際集團(tuán))、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國際市場呼風(fēng)喚雨的頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)，如今均不約而同地出現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場，并且都出手不凡。
  
　　二、外資對(duì)我國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響
  
　　外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)給投資者與消費(fèi)者帶來新機(jī)遇，然而，外資也成為推動(dòng)我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高的重要因素之一。（一）助推了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
  
　　雖然我國房地產(chǎn)過熱的主要因素并不在外資，但隨著境外熱錢涌入我國房地產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)生的“標(biāo)桿效應(yīng)”卻不容忽視。在境外熱錢中，既有面廣量大的港資地產(chǎn)企業(yè)，又有以新加坡為代表的東南亞企業(yè)，還有看似低調(diào)的臺(tái)資企業(yè)，近來又有一批被稱為外資地產(chǎn)“第四軍團(tuán)”的歐美基金公司在上海等地異軍突起。在他們的影響下，很多境內(nèi)民間資金也紛紛跟風(fēng)入市，推動(dòng)了國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。
  
　　（二）影響國內(nèi)信貸政策的有效性。
  
　　2003年6月份之后，在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。由于外資的作用，國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。
  
　　（三）加大了人民幣升值的壓力。
  
　　人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，則國際資本可以通過投機(jī)國內(nèi)房地產(chǎn)和匯率來賺取雙重利潤，它不僅對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來可怕的后果，而且會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致人民幣的升值預(yù)期。
  
　　三、政府對(duì)外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策
  
　　面對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場過猛、市場準(zhǔn)入規(guī)則不夠規(guī)范、市場秩序比較混亂的情況，從維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全、維護(hù)中小投資者和人民群眾的切身利益出發(fā)，根據(jù)中國土地資源缺乏，居民住房比較緊張的實(shí)際，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場包括外資準(zhǔn)入的管理。
  
　　四、進(jìn)一步調(diào)控外資對(duì)我國房地產(chǎn)市場的影響
  
　�。ㄒ唬�“171號(hào)文件”實(shí)施的效果
  
　　然而由于宏觀調(diào)控政策發(fā)揮效用具有一定的遲滯性，且“171號(hào)文件”中某些條款也還有政策空隙。在其發(fā)布實(shí)施后，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的步伐似乎并未有所減緩。2006年10月27日，中國香港華人置業(yè)出價(jià)7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地； 11月16日，由摩根士丹利參股投資的首個(gè)商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目——上海安信商業(yè)廣場正式入市，摩根士丹利與其合作伙伴安信置地(中國)有限公司共計(jì)投入了15億元。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而2006年第三季度利用外資金額上升到了259億元，同比增長更是達(dá)到46.6%。
  
　�。ǘ�）進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控措施的建議
  
　　1、取消外資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠待遇，加強(qiáng)稅收管理
  
　　首先，取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)的稅收優(yōu)惠。這需要內(nèi)外資所得稅合并等方面由稅法提供制度支持。
  
　　其次，針對(duì)外資在房地產(chǎn)市場的炒作行為，可以通過開征特別物業(yè)稅的形式制止。此外，國外對(duì)付熱錢投機(jī)比較有效的辦法是對(duì)短期資本流入征收托賓稅，提高短期資本流入成本和交易成本，比如設(shè)定份額3O％，如果有100萬元資金流入，那也只能用3O萬元，另外7O萬元不能用。
  
　　2、限制外資房地產(chǎn)企業(yè)的退出
  
　　對(duì)外資設(shè)限最好不是限制進(jìn)入而是限制如何退出(包括延長時(shí)間或控制比例)，這樣可以避免外資進(jìn)入的短期性和投機(jī)性，否則與加入WTO和對(duì)外資銀行全面開放相悖。比如在外資進(jìn)入時(shí)最好能有一個(gè)配套政策，對(duì)投資的時(shí)間和退出方式上加以限制，以此來增加外資的投機(jī)成本，這樣將更有利于外資的進(jìn)入，并保持其健康、持續(xù)、發(fā)展態(tài)勢(shì)。
  
　　3、綜合運(yùn)用貨幣信貸政策，發(fā)揮價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)作用
  
　　調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，在外資流入大的地區(qū)逐步提高非本地個(gè)人（包括外國人）住房按揭貸款的首付比例；禁止境內(nèi)銀行向境外投資者發(fā)放包括按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款，禁止境內(nèi)機(jī)構(gòu)為境外投資者提供按揭擔(dān)保。
  
　　4、加強(qiáng)政策執(zhí)行力度
  
　　建議地方政府與有關(guān)部門共同努力，切實(shí)改變目前外資流入房地產(chǎn)市場管理不到位、執(zhí)行不力等問題，把已經(jīng)出臺(tái)的政策措施執(zhí)行好，讓政策發(fā)揮出最大的效應(yīng)，真正把政策落實(shí)在關(guān)鍵點(diǎn)上。
  
　　雖然近幾年我國房價(jià)過快增長與境外非居民資金持續(xù)流入房地產(chǎn)市場有著不可分割的關(guān)系，但房價(jià)上漲的根本性原因還是國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張。我國房地產(chǎn)市場還處于一個(gè)較低的發(fā)育發(fā)展階段，如果采取大力限制外資的措施，是不適合的。對(duì)于外商在華投資房地產(chǎn)，規(guī)范的應(yīng)是熱錢的進(jìn)出和以投機(jī)為目的的短期炒作，而對(duì)正常的長線投資以及自住性需求不應(yīng)限制。如何保證在有效利用外資的同時(shí)，又避免其對(duì)我國房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，已成為國內(nèi)學(xué)者普遍關(guān)注的問題。