8月份樓市即將進(jìn)入“金九銀十”的黃金期，市場(chǎng)上潛在的消費(fèi)能量會(huì)呈上升的態(tài)勢(shì)，提前“預(yù)熱”使得部分開(kāi)發(fā)商在8月將項(xiàng)目列入了的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃，但央行7月21日宣布再次調(diào)整存貸款利率，令按月還貸的工薪族的購(gòu)房支出不斷增加，預(yù)計(jì)持幣觀望的購(gòu)房者會(huì)有所增加。受此影響，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)也會(huì)變得相對(duì)謹(jǐn)慎，開(kāi)盤(pán)入市的項(xiàng)目預(yù)計(jì)與7月份相比會(huì)穩(wěn)中略減，預(yù)計(jì)有50個(gè)左右的項(xiàng)目入市。

　　七成以上為老項(xiàng)目后期

　　根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心等的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)近50個(gè)，其中純新盤(pán)項(xiàng)目10多個(gè)，占8月開(kāi)盤(pán)總數(shù)的不足三成。

　　預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)中公寓數(shù)量比較多，約占到純新盤(pán)總數(shù)的近四成。包括位于朝陽(yáng)區(qū)祁家豁子8號(hào)的健翔國(guó)際公寓，戶型面積26.6至72.87平方米，主力戶型30至40平方米。位于朝陽(yáng)區(qū)安苑東路18號(hào)的奧東18，戶型為86-246平方米一居至四居。位于西城區(qū)官園橋東南角的C-PARK西派國(guó)際公寓，戶型為130-350平方米二至五居等。

　　老項(xiàng)目后期占絕對(duì)主力，約占到七成以上，且其中普通住宅比較多。8月份即將開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目后期，包括通州區(qū)通湖大街68號(hào)的武夷花園十一期，戶型為50-60平方米一居、80-100平方米兩居。位于百子灣橋東的金都•杭城二期3號(hào)樓、9號(hào)樓，3號(hào)樓為26層塔板結(jié)合樓，以65平方米和80至90平方米小戶型為主，8號(hào)樓為南北通透板樓，戶型面積為144平方米三居等。繼一期完美收官后，“地產(chǎn)+旅游+綜合配套”的大型主題社區(qū)北京華僑城即將推出二期升級(jí)版產(chǎn)品。據(jù)悉，由位于居住區(qū)中軸景觀帶的3棟30層高層板樓組成，主力戶型為舒適三居、四居，目前售價(jià)尚未確定。

　　后期產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)

　　后期產(chǎn)品一般都在前期的基礎(chǔ)上進(jìn)行了品質(zhì)升級(jí)。不論是景觀、園林，還是各類配套設(shè)施，都較前期有了很大提高。

　　日前，“中國(guó)園林的城市記憶暨金都杭城園林鑒賞論壇”舉辦。金都杭城是金都集團(tuán)在京開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。建筑規(guī)模35萬(wàn)平方米，3萬(wàn)多平方米的江南園林，綠化覆蓋率超過(guò)50%。二期產(chǎn)品也進(jìn)一步將園林升級(jí)。專家們認(rèn)為金都杭城秉承江南造園文化的精髓，在總體設(shè)計(jì)中追求深境、畫(huà)境、意境的氛圍，并且用現(xiàn)代的材料，表現(xiàn)了江南園林景觀，打造了和諧的園林環(huán)境。

　　北京華僑城二期在沿襲一期以人為本的設(shè)計(jì)理念之上，二期建筑特色更具有觀賞性，線條簡(jiǎn)約大氣，深灰色的外體更顯明朗高貴，30層的高度使其具有很好景觀視野。目前，四方橋東南側(cè)1.5平方公里的地塊上，建成一個(gè)占地1平方公里的大型生態(tài)主題公園、80余萬(wàn)平方米的主題居住區(qū)、6.5萬(wàn)平方米的意大利佛羅倫薩風(fēng)情商業(yè)街的綜合居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)了旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，休閑、商業(yè)和居住功能的融合。

　　現(xiàn)在，北京華僑城周邊的交通已非常完善，垡頭西路、垡頭中路、小武基路與東四環(huán)、京沈高速等構(gòu)成了四通八達(dá)的路網(wǎng)，京沈高速路專為北京華僑城新開(kāi)通了兩個(gè)出口和一個(gè)入口，多條專門(mén)引進(jìn)的公交線路極大方便了業(yè)主的出行。

　　隨著一期業(yè)主全面入住一周年、北京歡樂(lè)谷火熱運(yùn)營(yíng)，華僑城大劇場(chǎng)即將運(yùn)營(yíng)。連接華僑城社區(qū)與歡樂(lè)谷的維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)已于4月份試營(yíng)業(yè)，已入住的有英國(guó)TESCO樂(lè)購(gòu)超市、肯德基等多家知名品牌；10月，華僑城國(guó)際酒店集團(tuán)投資的全資企業(yè)CITYINN城市客棧也將投入使用；耗資2億元人民幣打造的“金面王朝”，大型舞蹈詩(shī)劇也將于8月份在華僑城大劇院正式公演。

　　小戶型個(gè)數(shù)不足兩成

　　通過(guò)對(duì)8月份即將開(kāi)盤(pán)的各項(xiàng)目戶型面積的整體調(diào)查，小戶型項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)數(shù)約為8個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量的16.7%，在可能入市的純新盤(pán)項(xiàng)目中，小戶型開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)也僅為2個(gè)，占比僅為純新盤(pán)總數(shù)的15.4%。

　　按環(huán)線劃分，四環(huán)內(nèi)小戶型項(xiàng)目入市僅占其開(kāi)盤(pán)總數(shù)的8.3%。按區(qū)域劃分，受CBD利好，通州區(qū)的居住群體以年輕白領(lǐng)為主，對(duì)小戶型項(xiàng)目的需求推動(dòng)通州區(qū)較其他區(qū)域數(shù)量上略有優(yōu)勢(shì)，小戶型開(kāi)盤(pán)在該區(qū)域占比達(dá)到近四成。

　　這些有可能開(kāi)盤(pán)的小戶型項(xiàng)目，包括位于朝陽(yáng)區(qū)新源里新東路14號(hào)的燕莎•Class，戶型為50-80平方米。位于大興區(qū)西紅門(mén)鎮(zhèn)的世嘉博客，戶型為35-120平方米的一居至三居，主力戶型為90平方米左右兩居。位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠東路33號(hào)的沿海賽洛城，戶型為55、77平方米。位于四惠附近的壹線國(guó)際二期B2號(hào)樓，為6層板樓，共6個(gè)單元，戶型面積46、95平方米一居，88、95平方米兩居等。

　　因?yàn)椤?0/70”宏觀政策調(diào)整的時(shí)滯性，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，小戶型做出將在2007年年底至2008年初放量。在此之前，大戶型項(xiàng)目未來(lái)可能出現(xiàn)的惜售,預(yù)計(jì)使得購(gòu)房人也傾向于戶型面積較大的住宅項(xiàng)目。預(yù)計(jì)下半年小戶型房源數(shù)量將穩(wěn)步增加，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理，供給套數(shù)增加，緩解有效供應(yīng)與需求之間的矛盾。
五環(huán)外項(xiàng)目激增

　　由于四環(huán)內(nèi)土地已經(jīng)寥寥無(wú)幾，所以，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也日漸減少。新增項(xiàng)目已經(jīng)逐漸向外圍擴(kuò)散，在8月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，五環(huán)外的項(xiàng)目激增。

　　中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在8月份上市的新盤(pán)中，四環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目約為12個(gè)，占總量的25%，其中二至三環(huán)間大約有6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，僅一個(gè)為普通住宅，其余均為公寓，高檔住宅盡管前段時(shí)間銷量不盡如人意，但開(kāi)發(fā)商對(duì)高端市場(chǎng)升溫充滿信心，放量仍持續(xù)增加；四至五環(huán)間的放量減少比較明顯，與四環(huán)內(nèi)基本持平，8月份預(yù)計(jì)有11個(gè)項(xiàng)目入市，且老項(xiàng)目后期占到七成以上；四至五環(huán)間放量由首位逐漸退居放量二線的同時(shí)，五環(huán)外區(qū)域項(xiàng)目取而代之的速度也明顯加快，8月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大約為25個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總數(shù)的52.1%，是四至五環(huán)間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的2.3倍，其中老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)數(shù)占比達(dá)到88%。

　　城市公路交通改造和軌道交通的快速發(fā)展，大大縮短了城郊距離，推動(dòng)郊區(qū)項(xiàng)目前期的良好銷售，項(xiàng)目后期持續(xù)放量也得以迅速跟進(jìn)入市。隨著郊區(qū)化推進(jìn)步伐的越來(lái)越快，老項(xiàng)目發(fā)展的逐漸成熟，將刺激純新項(xiàng)目建設(shè)放量。

　　20個(gè)項(xiàng)目位于郊區(qū)縣

　　城四區(qū)商品住宅供應(yīng)稀缺已是不爭(zhēng)的事實(shí)，項(xiàng)目的郊區(qū)化趨勢(shì)也愈加明顯，在8月份的新增供量中，郊區(qū)化趨勢(shì)增加。預(yù)計(jì)有20個(gè)項(xiàng)目位于郊區(qū)縣。

　　8月份除崇文區(qū)外，東城、西城、宣武三區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目總數(shù)為4個(gè)，其中東城、西城入市3個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目；城市拓展區(qū)（朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)）開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目最多，8月份開(kāi)盤(pán)可能達(dá)到24個(gè)，其中以CBD和亞奧板塊托起的朝陽(yáng)區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目仍將位居第一，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目11個(gè)，占開(kāi)盤(pán)總量的22.9%，其他項(xiàng)目分散于海淀區(qū)6個(gè)，豐臺(tái)區(qū)6個(gè)，石景山區(qū)1個(gè)。地鐵5號(hào)線的行將開(kāi)通和區(qū)域內(nèi)其他軌道交通的興建，帶動(dòng)南城房地產(chǎn)在交通改善的局面下吸引購(gòu)房者的關(guān)注，其相對(duì)其他各方位的價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較明顯，未來(lái)發(fā)展?jié)摿ν怀觥?

　　郊區(qū)縣預(yù)計(jì)8月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)，幾個(gè)近郊區(qū)域放量位居前列，通州8個(gè)，昌平3個(gè)，大興3個(gè)，均以普通住宅為主，包括公寓及別墅各2個(gè)，通州的交通優(yōu)勢(shì)及政府東部發(fā)展規(guī)劃是其房地產(chǎn)市場(chǎng)高溫的主要原因，包括武夷花園、阿爾法社區(qū)、世紀(jì)星城等多個(gè)通州項(xiàng)目將于本月開(kāi)盤(pán)。受郊區(qū)化發(fā)展影響，其他遠(yuǎn)郊區(qū)縣的放量未來(lái)也將逐漸增加并且呈多物業(yè)類型發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)

　　8月份的房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，老項(xiàng)目后期基本都較前期有不同幅度的上漲，而純新盤(pán)價(jià)格也居高不下。

　　8月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)中，多為精裝公寓，這使得價(jià)格非常高。位于東二環(huán)廣渠門(mén)橋東南角的冠城•名敦道公寓，預(yù)計(jì)均價(jià)14500元/平方米。C-PARK西派國(guó)際公寓，預(yù)計(jì)均價(jià)20000元/平方米。奧東18，均價(jià)預(yù)計(jì)18000－19000元/平方米。位于朝陽(yáng)區(qū)祁家豁子8號(hào)的健翔國(guó)際公寓，均價(jià)15000元/平方米。

　　老項(xiàng)目后期價(jià)格也都有了增長(zhǎng)，比如金都杭城二期3號(hào)樓、9號(hào)樓，預(yù)計(jì)均價(jià)12000－13000元/平方米，其二期剛開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)在11000元。沿海賽洛城七期，預(yù)計(jì)價(jià)格12000-12500元/平方米。較之前一期的均價(jià)10000元多一點(diǎn)，上漲幅度也不小。位于北苑路北苑家園八區(qū)的旭輝•奧都三期，均價(jià)預(yù)計(jì)9200元/平方米，其一期均價(jià)為7000多元。位于西二環(huán)菜戶營(yíng)橋西北角的金泰城•麗灣二期，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)15000元/平方米，其前一期的均價(jià)為13000元。

　　由于看好后市，不少開(kāi)發(fā)商都對(duì)房?jī)r(jià)充滿信心。因此，并不急于賣房子。據(jù)記者了解，有的開(kāi)發(fā)商不斷對(duì)銷售人員表示，房子不要賣得太快。惜售的目的無(wú)疑是為了漲價(jià)。買(mǎi)房人劉先生對(duì)記者說(shuō)，以前我覺(jué)得房子每平方米7000多元太貴了，可現(xiàn)在，房子每平方米10000元，我反而覺(jué)得太便宜了。雖然這種說(shuō)法聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)可笑，可是，目前房?jī)r(jià)不斷上漲，讓買(mǎi)房人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力也水漲船高。另外，后期產(chǎn)品的品質(zhì)升級(jí)，也讓房?jī)r(jià)上漲。