2007年，北京商業(yè)項目投資出現(xiàn)過幾次開盤即售罄的情況，比如中關(guān)村的天作萬瑞、新街口的萬特購物中心，而且均出現(xiàn)了商鋪投資者提前幾天排隊的現(xiàn)象。

　　但是我們要清醒地認識到，銷售只是一個商業(yè)走出成功的第一步，特色精準(zhǔn)的商業(yè)定位、思路清晰的招商政策、嚴(yán)格細致的商業(yè)管理這些因素綜合起來才是決定一個商業(yè)項目是否成功、商鋪投資者和經(jīng)營者能否共贏的合力。從目前形勢來看，成功銷售的商業(yè)常有，成功經(jīng)營的商業(yè)項目卻不常有。

　　在商業(yè)地產(chǎn)的投資和經(jīng)營過程中，如何規(guī)避由此帶來商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)風(fēng)險成為商業(yè)投資和商業(yè)經(jīng)營成功的關(guān)鍵，以下是商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)中需要關(guān)注的問題:

　　第一，評估商圈的發(fā)展?jié)摿�。要考慮到投資項目所在商圈的消費能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競爭對手等，其選項點是否合適，評估其是否有發(fā)展的潛力；

　　第二，開發(fā)商實力和品牌。因為商業(yè)地產(chǎn)是資金要求高，專業(yè)整合能力要求強的房地產(chǎn)高難度產(chǎn)品。要考慮開發(fā)者實力與品牌的綜合能力，最主要是考慮其有沒有過往同類產(chǎn)品的成功項目。有沒有政府、戰(zhàn)略合作者的支持；第三，經(jīng)營管理公司的能力。商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，在不成熟的的營銷鏈中，開發(fā)商與投資者之間只是簡單的售賣關(guān)系，只要銷售成交，開發(fā)商則萬事大吉了。但是沒有經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)定位、招商等原因，許多經(jīng)營困難，所以在投資時要充分注意經(jīng)營管理公司的能力；

　　第四，定位。每個商圈都有其合適的商業(yè)定位，定位就像魚和水一樣的關(guān)系，有的魚就是適合這樣的水，不適合就有可能死亡。定位要看其主題、業(yè)態(tài)、業(yè)種的定位。還要看其有沒有主力商家，主力商家是否有集約力，進行風(fēng)險判斷。業(yè)態(tài)是發(fā)展的原動力，經(jīng)營是核心，如果沒有準(zhǔn)確的前期業(yè)態(tài)規(guī)劃，后續(xù)經(jīng)營就無從談起。

　　第五，評估投資回報與風(fēng)險。購買商業(yè)地產(chǎn)的最終目的是通過租賃實現(xiàn)利潤收益不斷增值，判斷回報的最有效方式，是看租金收入是否能盡快回收前期投入。在計算回報的時候，要考慮空置期。最簡單的方法是:售價=年租金/租金投資回報�？梢赃x擇同地段同類物業(yè)租金進行對比，在對比時可以保守一點。再將年回報率與其它投資產(chǎn)品作一個理性比較，從風(fēng)險與回報進行比較。盡量客觀、理性的評估自己所能承受的風(fēng)險。