今年二季度以來，國房景氣指數(shù)持續(xù)攀升，8月份達(dá)到104.48點(diǎn)，比7月份上升0.48點(diǎn)，較去年同期上升1.17點(diǎn)，創(chuàng)下了近三年的新高。另外，數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)、房屋施工面積分類指數(shù)、商品房空置面積分類指數(shù)均出現(xiàn)不同程度的上升，我國房地產(chǎn)行業(yè)景氣高漲。

　　投資高位上揚(yáng)

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資高位上揚(yáng)，中西部地區(qū)偏熱。今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)明顯反彈，增速每月遞增，從25%上升到接近30%，超越了同期固定資產(chǎn)投資增速約兩個(gè)百分點(diǎn)。1－8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額14276.75億元，同比增長29%，投資偏熱跡象顯現(xiàn)。

　　分地區(qū)看，東部的江蘇、廣東、浙江和北京四大省市房地產(chǎn)投資占據(jù)了全國的34.5%，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)仍然是國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資的熱點(diǎn)和重點(diǎn)。但近兩年來中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈現(xiàn)出快速增長勢頭，今年1－8月，兩地房地產(chǎn)投資分別增長了39%和37%，其中，吉林和內(nèi)蒙古高達(dá)87%和63%。此外，中西部的河南、湖南、新疆、廣西和四川投資增速也都超過了40％。與投資高漲相對應(yīng)的，是今年來中西部地區(qū)房價(jià)加速“補(bǔ)漲”，在8月份房價(jià)超過全國平均漲幅的“領(lǐng)漲”城市中，中西部地區(qū)所占比重達(dá)到一半，而去年同類數(shù)據(jù)不足三成。

　　預(yù)收款、個(gè)貸、外商投資均有快速增長。截至8月，今年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金21997.58億元，同比增長35.1%，是完成投資額的1.54倍。

　　分資金來源看，來自其他來源的資金占比已經(jīng)超越自籌，成為最主要的資金來源，其他來源中最大的兩塊則是定金預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款，受今年房地產(chǎn)市場高度景氣、價(jià)量齊升的帶動，這兩項(xiàng)增速都較去年同期有較大提升，目前占比分別為27%和12%。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的增強(qiáng)，以及上市房企在二級市場上不斷再融資，使得企業(yè)自籌資金增速也較2006年全年提升了12.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　而國內(nèi)貸款則在房企資產(chǎn)負(fù)債率已然高企、央行不斷加息的影響下，增速下降，占比也降至21%。

　　最后，在人民幣持續(xù)升值的大背景下，外資迅速大量涌入房地產(chǎn)市場，利用外資出現(xiàn)快速增長。盡管政府屢次發(fā)布限外政策，但是今年1－8月利用外資同比增速仍達(dá)到66%，其中外商直接投資高達(dá)87%。

　　開發(fā)結(jié)構(gòu)開始改善

　　房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)開始改善，“7090”政策落實(shí)任重道遠(yuǎn)。今年1－8月，住宅投資同比增長30.9%，增幅同比加快1.7個(gè)百分點(diǎn)，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增速在年初沖高后回落到28.8%，同比加快18個(gè)百分點(diǎn)。盡管經(jīng)濟(jì)適用住房投資力度較去年有較大改善，但其整體投資占住宅投資仍不足5％，距離政府建設(shè)低保住房的標(biāo)準(zhǔn)還相去甚遠(yuǎn)。

　　此外，根據(jù)發(fā)改委最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國40個(gè)重點(diǎn)城市新審批、開工住房中，90平米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房中，90平米（含）以下的住房套數(shù)占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面積占比由21.16%提高到24.73%，但離“9070”調(diào)控要求尚有較大差距。

　　購地成本逐年攀升

　　在政府提出堅(jiān)守18億畝耕地底線的政策背景下，土地供應(yīng)日益緊張的趨勢已成為共識。從2005年開始，我國年均購地面積逐年下降。與此相對應(yīng)的是，房地產(chǎn)企業(yè)對土地資源的爭奪愈演愈烈，土地購置成本逐年提升，年復(fù)合增長率超過20%，并有加速上漲的趨勢。

　　在“招拍掛”取代“協(xié)議拿地”后，價(jià)高者得成為理所應(yīng)當(dāng)?shù)挠螒蛞?guī)則，一塊土地的最終成交價(jià)往往是起拍價(jià)的2－3倍，樓面價(jià)超出周圍商品房售價(jià)已不再稀奇，各地天價(jià)土地不斷刷新。

　　而伴隨著近兩年房地產(chǎn)市場的逐步好轉(zhuǎn)，全國商品房施工面積、新開工面積和竣工面積均呈上升趨勢，其中施工面積的升勢較為明顯，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)節(jié)奏加快不言而喻。

　　商品房供不應(yīng)求

　　從2005年開始，商品房當(dāng)年銷售面積開始大于當(dāng)年竣工面積，2005、2006年的商品房銷竣比都是1.14，今年前7個(gè)月商品房銷竣比提高到了1.90。

　　供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致商品房空置面積也呈現(xiàn)下降的趨勢。截至8月，全國商品房空置面積為1.19億平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029萬平方米，下降9.3%。這也是今年6月以來商品住宅空置面積連續(xù)第三個(gè)月出現(xiàn)下降，且每月降速逐步遞增。

　　可見，盡管目前投資開發(fā)速度加快、開發(fā)面積增長，但市場供應(yīng)速度依然跟不上需求的增長，商品住宅銷售持續(xù)火熱。

　　房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新高

　　國家發(fā)改委最新數(shù)據(jù)顯示，今年8月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，創(chuàng)下21個(gè)月來的新高，漲幅比上月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。新建商品房價(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出了9個(gè)月來的新高達(dá)到9%。

　　其中，深圳、北海、北京三市的房屋售價(jià)漲幅居全國前三，新房和二手房的漲幅接近10%－20%。而烏魯木齊、蚌埠、寧波、�？诘榷�三線城市，今年以來房價(jià)同比漲幅也接近10%。全國房價(jià)總體漲幅偏快。

　　地產(chǎn)公司業(yè)績大增

　　房地產(chǎn)市場的欣欣向榮帶動了地產(chǎn)公司業(yè)績的成倍增長，收入、營業(yè)利潤、投資收益、凈利潤均創(chuàng)歷史新高。2007年上半年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入577.17億元，同比增長47%；實(shí)現(xiàn)凈利潤74.44億元，同比大增70%。

　　房價(jià)的大幅上漲使得房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目短期內(nèi)毛利率不斷提升，2007年中期已攀升至35%的較高水平。與此同時(shí)，2007年中期行業(yè)銷售凈利率也大幅超過10%，達(dá)到13%的水平。凈資產(chǎn)收益率和每股收益也呈現(xiàn)明顯向上的趨勢。

　　2007年中期，房地產(chǎn)板塊存貨同比增長接近60%，存貨大量增加的主要原因是上半年房企加大了力度獲取土地儲備，同時(shí)，隨著項(xiàng)目儲備的增加，新開發(fā)和擬開發(fā)項(xiàng)目亦快速增加。而商品房的熱賣也促成了上市公司預(yù)收帳款的急劇膨脹，2007年中期同比增長高達(dá)70%，預(yù)收帳款的大幅增長保障了上市公司未來半年至一年的業(yè)績�！�