今年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)板塊在行業(yè)景氣提升的帶動(dòng)下，開始擺脫前期宏觀調(diào)控政策諸如土地增值稅的影響，逐步超過(guò)大盤，三季度更是大幅超越；今年以來(lái)行業(yè)指數(shù)最高漲幅接近220%，跑贏大盤125%。

　　下半年出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中，對(duì)行業(yè)影響較大的主要有兩個(gè)：一則是針對(duì)供給方面的政策：即國(guó)務(wù)院8月13日發(fā)布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號(hào)文），文件強(qiáng)調(diào)把解決城市低收入家庭住房困難作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。這也標(biāo)志著政府加大保障性住房供給的決心和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控導(dǎo)向。

　　二則是針對(duì)需求方面的政策，即央行和銀監(jiān)會(huì)于9月27日晚聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確指出：對(duì)購(gòu)買首套住房面積在90平米以下和以上的貸款，首付比例分別按20%和30%區(qū)別對(duì)待；對(duì)已利用貸款買房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付比例不低于40%，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且首付比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。對(duì)于商業(yè)用房，房貸首付比例不低于50%，期限不超過(guò)10年，貸款利率不低于央行公布的同期同檔次利率的1.1倍；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付比例不低于45%。《通知》還重申了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放，對(duì)項(xiàng)目資本金比例不足35%或未取得土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃、工程規(guī)劃及施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放貸款。不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。該政策對(duì)抑制投機(jī)性需求將起到一定的作用。

　　我們認(rèn)為，上述政策包括年內(nèi)央行的屢次加息，短期內(nèi)都難以改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。從供給角度看，國(guó)家緊縮“地根”、“銀根”，嚴(yán)控房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)，都將影響未來(lái)商品房供給的快速增長(zhǎng)。同時(shí)，在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改善方面，90平米以下商品房和低保住房的建設(shè)和推出都需要一定的時(shí)間來(lái)實(shí)現(xiàn)。從需求角度看，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和人均財(cái)富的增加，首次購(gòu)房和改善性住房需求幾乎為剛性；同時(shí)，資金流動(dòng)性過(guò)剩和人民幣的加速升值，提升了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，也吸引了大量資金的青睞。因此，無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商品房供求關(guān)系，還是土地稀缺造成的企業(yè)拿地成本迅速上升，都不支持房?jī)r(jià)下調(diào)。而今年前三季度商品房銷售的火爆，已可以基本保障今明兩年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的高速成長(zhǎng)。

　　我們看好房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，仍然給予行業(yè)推薦的投資評(píng)級(jí)。建議重點(diǎn)關(guān)注以下幾類公司：我們最看好的是綜合實(shí)力超強(qiáng)、項(xiàng)目運(yùn)作效率高、業(yè)績(jī)能夠持續(xù)高增長(zhǎng)的一線龍頭地產(chǎn)公司，如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等；其次是自身業(yè)績(jī)不錯(cuò)，同時(shí)具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，如S浙廣廈、天鴻寶業(yè)、泛海建設(shè)等，還包括具有央企整體上市概念的招商地產(chǎn)、華僑城、中糧地產(chǎn)等；三是土地儲(chǔ)備豐富，且拿地成本低的公司，具有較強(qiáng)的抵御房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，如蘇寧環(huán)球；四是估值不高、資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、成長(zhǎng)性良好的二線地產(chǎn)股，如深振業(yè)、深長(zhǎng)城、冠城大通、福星科技、棲霞建設(shè)等。