央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定的房貸新政———《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》趕在了“十一”前緊急出爐。通知中要求對(duì)已經(jīng)利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購(gòu)房套數(shù)的增加而大幅度提高�；�于此次房貸新政，購(gòu)房者嗅到了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)凸顯的氣息，他們會(huì)如何打算呢？本期的《上海證券報(bào)•地產(chǎn)投資》就與知名房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”聯(lián)合進(jìn)行相關(guān)調(diào)查�！暗赝酢鳖l出正改變房市格局 或?qū)е路康禺a(chǎn)業(yè)洗牌

2007年10月12日09:28　 來(lái)源： 上海證券報(bào)  
發(fā)表評(píng)論(0)支持(0)反對(duì)(0)　　以上市公司為主力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，正在橫掃全國(guó)掀起“圈地”狂潮：蘇寧環(huán)球集團(tuán)以6.7萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)、44億元天價(jià)，創(chuàng)下上海單價(jià)“地王”；豫園商城以35.02億元天價(jià)競(jìng)得武漢市一塊土地，成為武漢“地王”；萬(wàn)科旗下的東莞新萬(wàn)公司以26.8億元的價(jià)格拿下東莞塘廈大坪地塊；深圳振業(yè)集團(tuán)以10.6億元摘走天津河?xùn)|區(qū)新開(kāi)路東側(cè)一塊3.68萬(wàn)平方米的地塊，樓面地價(jià)每平方米8800元；位于白云山腳下的廣東省新“地王”，折合樓面價(jià)格18729元／平方米……

　　“地王”正在改變我國(guó)的房市格局，它最直接的影響就是對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)生存空間的蠶食和擠壓，這正在導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的悄悄洗牌，其顯著特征是弱者被淘汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)的狀況日益明顯———強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)將逐步走向壟斷地位，實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)則逐步被淘汰。而強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的格局一旦形成，必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因?yàn)槟切┱紦?jù)壟斷地位的企業(yè)在手握越來(lái)越多的定價(jià)權(quán)后，不可能棄權(quán)不用。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然依附于土地之上，換句話說(shuō)，土地是房地產(chǎn)業(yè)存在的最重要基礎(chǔ)，但是，面對(duì)強(qiáng)勢(shì)公司尤其上市公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)，許多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地方面已經(jīng)開(kāi)始被邊緣化，在土地拍賣中，人們看到的更多的是上市公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，而鮮有非上市公司能夠在土地拍賣競(jìng)價(jià)中脫穎而出的。

　　這種狀態(tài)發(fā)展到現(xiàn)在，不少非上市公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，甚至已經(jīng)放棄競(jìng)拍土地。以青島為例，9月份，青島李滄區(qū)延吉路地塊，中海地產(chǎn)經(jīng)過(guò)279個(gè)回合，以總價(jià)16億多元的驚天價(jià)格拿下4萬(wàn)多平方米土地，樓面地價(jià)達(dá)到了8330元。在整個(gè)競(jìng)拍過(guò)程中，青島本地的開(kāi)發(fā)商竟然沒(méi)有一次舉牌，甚至連青島市規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的地產(chǎn)商都沒(méi)有參與地塊的競(jìng)爭(zhēng)。原因很簡(jiǎn)單，延吉路地塊現(xiàn)為青島地產(chǎn)市場(chǎng)的“三類地區(qū)”，周邊精裝現(xiàn)房的售價(jià)也僅為7000元-8000元每平方米！

　　這種情況具有一定的代表性。當(dāng)“地王”的桂冠輪流戴在實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商頭上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的危機(jī)正在凝聚。因?yàn)閺?qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)土地的壟斷，在把一些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逼向絕境的同時(shí)，也在不斷強(qiáng)化著自己的壟斷地位，強(qiáng)化著自己對(duì)房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)，一旦定價(jià)權(quán)的傳遞過(guò)程完成，現(xiàn)在的相對(duì)比較充分的競(jìng)爭(zhēng)格局轉(zhuǎn)向少數(shù)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的壟斷格局，競(jìng)爭(zhēng)力量將進(jìn)一步被削弱，房?jī)r(jià)有可能再上一個(gè)新的臺(tái)階。

　　這種擔(dān)憂并非空穴來(lái)風(fēng)。今年9月11日，廣州市國(guó)土部門開(kāi)閘放地，13幅地塊被各大開(kāi)發(fā)商一搶而空。同時(shí)，一天之內(nèi)連續(xù)誕生金沙洲、番禺、花都和全省地王，其中位于白云山腳的全省地王被富力摘下，折合樓面價(jià)格18729元／平方米，這一價(jià)格高于周邊的房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“地王”之勢(shì)，抬高房?jī)r(jià)，廣州市富力地王周邊的兩大板塊，目前樓價(jià)已多在1.5萬(wàn)元／平方米�！暗赝酢崩瓌�(dòng)房?jī)r(jià)上漲一點(diǎn)也不奇怪，既然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新拿地的價(jià)格折合成樓面價(jià)格就已經(jīng)比周邊房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)漲還不是理所當(dāng)然的嗎？人們有充分的理由相信，開(kāi)發(fā)商不會(huì)做賠錢的買賣，高地價(jià)的未來(lái)必然是高房?jī)r(jià)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧卡斯認(rèn)為，人們對(duì)未來(lái)良好預(yù)期可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求，從而進(jìn)入消費(fèi)決策。由于“地王”的出現(xiàn)，人們有了一個(gè)更明確的標(biāo)尺去衡量未來(lái)投資房產(chǎn)收益的預(yù)期，而房產(chǎn)預(yù)期收益的增加必然會(huì)進(jìn)一步助推房市投機(jī)。

　　“地王”的涌現(xiàn)是樓市與股市之間形成“良性循環(huán)”的重要根源。9月26日，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)了題為《開(kāi)發(fā)商的土地家底有多厚？》的報(bào)道，揭開(kāi)了上市公司的圈地圖謀：房?jī)r(jià)上漲———地產(chǎn)股升值———巨額融資圈地———土地儲(chǔ)備———抬高股價(jià)、地價(jià)———拉高房?jī)r(jià)�！暗赝酢痹谶@一過(guò)程中扮演著推波助瀾作用。

　　許多人都認(rèn)識(shí)到了樓市與股市之間的互動(dòng)效應(yīng)，認(rèn)識(shí)到了其對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用，但是，許多人卻忽略了“地王”對(duì)未來(lái)房市格局的深遠(yuǎn)影響，一旦強(qiáng)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷地位得以確立，我國(guó)房市調(diào)控將變得更為艱難，這是尤其需要警惕的。