10月8日，倍受關(guān)注的的SOHO中國(guó)(0410.HK)在香港聯(lián)交所主板市場(chǎng)如期上市。SOHO中國(guó)方面稱，當(dāng)天向全球發(fā)售共約15.4942億股，募集資金將近129億港元。據(jù)悉，SOHO中國(guó)在香港的成功上市，標(biāo)志著其成為繼碧桂園(2007.HK)之后在港募集資本額第二大的內(nèi)地房地產(chǎn)股，也標(biāo)志著潘石屹、張欣夫婦成為繼楊惠妍之后的第二大富豪。昨日，就在SOHO中國(guó)主席潘石屹結(jié)束了在港的相關(guān)活動(dòng)回到北京后接受了本報(bào)記者的獨(dú)家專訪，就SOHO中國(guó)上市后企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略侃侃而談。

　　200億元墊底 兩年內(nèi)不出北京

　　“北京、上海的房地產(chǎn)成交量占了全國(guó)1/5，這兩個(gè)城市仍然是目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕對(duì)核心地，未來(lái)兩三年內(nèi)，SOHO中國(guó)不會(huì)走出北京，仍然會(huì)以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主要方向�！�

　　眾所周知，SOHO中國(guó)自成立以來(lái)，一直堅(jiān)持在北京市中心進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓的開(kāi)發(fā)。此次成功上市，SOHO中國(guó)募集到的資金高達(dá)129億港元。潘石屹坦言，SOHO中國(guó)的資金鏈非常穩(wěn)健，自有資金加上上市后募集的資金，目前可使用的資金達(dá)到200億元左右。有這么多的錢，SOHO中國(guó)是否會(huì)像其它地產(chǎn)公司一樣展開(kāi)向全國(guó)擴(kuò)張的大幕呢？潘石屹對(duì)此非常明確地回答：“不會(huì)！至少在最近的一兩年內(nèi)不會(huì)�！�

　　潘石屹告訴記者，SOHO中國(guó)的商業(yè)模式、產(chǎn)品形態(tài)、盈利模式都決定了其在北京市中心發(fā)展的基本思路。潘石屹說(shuō)：“北京、上海兩市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商量占到了全國(guó)開(kāi)發(fā)商總量的五分之一，寫字樓等商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)所占比例可能會(huì)更高。在SOHO中國(guó)開(kāi)發(fā)的總面積中，住宅項(xiàng)目?jī)H占21%，寫字樓占53%，零售商鋪占23%，酒店項(xiàng)目占3%，這種產(chǎn)業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)更適合在市場(chǎng)更加成熟的北京發(fā)展，SOHO中國(guó)堅(jiān)持這一戰(zhàn)略也是對(duì)股東負(fù)責(zé)�！�

　　有了200億元資金做后盾，在大多數(shù)企業(yè)看來(lái)，SOHO中國(guó)終于有能力與其他大鱷在高價(jià)地塊上一爭(zhēng)高低，不過(guò)，潘石屹卻顯得非常冷靜，“SOHO中國(guó)拿地會(huì)更加理性，不會(huì)去追求地王，現(xiàn)在有些開(kāi)發(fā)商拿到的地塊土地價(jià)格甚至高于周邊房?jī)r(jià)，只能寄希望于未來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，我們?nèi)绻�貿(mào)然競(jìng)拍，顯然是是對(duì)股民不負(fù)責(zé)�！�

　　同時(shí)，潘石屹也表示，SOHO中國(guó)也特別關(guān)注成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“成都發(fā)展很快，變化也特別大，但目前仍以住宅開(kāi)發(fā)為主，不過(guò)一旦機(jī)會(huì)成熟，SOHO中國(guó)也不排除進(jìn)入成都市場(chǎng)的可能�！�

　　盲目囤地是房企上市誤區(qū)

　　“目前SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備已足夠公司開(kāi)發(fā)五年，這是比較合理的資源配置，部分公司高達(dá)數(shù)千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，可能十多年都無(wú)法完全開(kāi)發(fā)，不但資金使用率不高，也與國(guó)家相關(guān)規(guī)定相悖�！�

　　土地儲(chǔ)備一直是SOHO中國(guó)上市期間備受外界爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)，與碧桂園等上市公司動(dòng)輒高達(dá)數(shù)千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備相比，SOHO中國(guó)區(qū)區(qū)120萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備實(shí)在過(guò)于“寒酸”。眾所周知，土地儲(chǔ)備是香港聯(lián)交所考察地產(chǎn)上市公司是否具有投資前景的最重要砝碼，尤其是對(duì)于內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)。

　　對(duì)此，潘石屹透露，目前SOHO中國(guó)的土地儲(chǔ)備量已經(jīng)夠其5年的開(kāi)發(fā)所需。潘石屹介紹，除了已啟動(dòng)的三里屯SOHO項(xiàng)目外，SOHO中國(guó)已經(jīng)取得了北京前門大街改造項(xiàng)目，而且已經(jīng)拿到了該項(xiàng)目44幅地塊中的33幅的土地使用證，另外11幅獲取的機(jī)會(huì)也非常大。據(jù)了解，修繕整治后重新開(kāi)張的前門大街將改造為步行商業(yè)街，其主體工程包括前門大街及東側(cè)路以西地區(qū)，規(guī)劃總占地面積22.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積40.2萬(wàn)平方米。

　　潘石屹歷來(lái)推崇“制高點(diǎn)”理論，在其看來(lái)，SOHO中國(guó)位于中心城市的120萬(wàn)平方米土地，甚至比有的企業(yè)位于郊區(qū)和二級(jí)城市上千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備價(jià)值更大。潘石屹說(shuō)：“這是兩種不同的商業(yè)模式，SOHO中國(guó)靠的是以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)思路，不可能在黃金地段囤大量的土地不開(kāi)發(fā)。另一角度來(lái)看，土地儲(chǔ)備不能簡(jiǎn)單以量來(lái)衡量。因此，5年的土地儲(chǔ)備量對(duì)SOHO中國(guó)而言，已經(jīng)非常合適了。再者，過(guò)多的土地儲(chǔ)備如不及時(shí)開(kāi)發(fā)是對(duì)土地資源的浪費(fèi)，也不符合國(guó)家兩年必須開(kāi)發(fā)的規(guī)定。對(duì)公司的資金使用效率也非常不利�！�

　　另外，潘石屹透露，自SOHO中國(guó)上市后，有不少公司與之商談合作事宜，他接觸的謀求合作者已不下十家。潘表示，SOHO中國(guó)接下來(lái)有較大的拿地動(dòng)作，重點(diǎn)還是在北京繁華區(qū)域。

　　盈利能力是房企上市關(guān)鍵

　　“在香港，基金經(jīng)理和投資者會(huì)更多關(guān)注一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲(chǔ)備，而在新加坡、歐洲、美國(guó)，甚至中東等地，則會(huì)更多的關(guān)注一個(gè)企業(yè)的盈利能力。有沒(méi)有把土地變成利潤(rùn)的能力是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)�！�

　　在大多數(shù)房產(chǎn)公司的上市思路中，一直有土地儲(chǔ)備至上的說(shuō)法，而土地儲(chǔ)備并不多的SOHO中國(guó)此次成功上市，成為一種新現(xiàn)象。潘石屹認(rèn)為，土地儲(chǔ)備量不應(yīng)該是房企上市的絕對(duì)衡量因素。而公司具有較強(qiáng)的盈利能力才是房企被廣泛認(rèn)可并成功的重要條件。潘石屹說(shuō)：“有的公司是靠囤積土地作為衡量公司發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，不能以傳統(tǒng)的靠土地儲(chǔ)備發(fā)展的模式來(lái)看待SOHO中國(guó)。SOHO中國(guó)注重在土地上建房子創(chuàng)造價(jià)值，然后取得社會(huì)回報(bào)，這種模式是合法合理的商業(yè)模式。”

　　采訪中，潘石屹一直向記者強(qiáng)調(diào)上市公司盈利能力的重要性，“這種盈利能力是從企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出來(lái)的，一個(gè)上市公司沒(méi)有好的產(chǎn)品和好的服務(wù)，就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，而不是簡(jiǎn)單看公司的原材料有多少。對(duì)于SOHO中國(guó)而言，利潤(rùn)高速增長(zhǎng)是公司考慮的首要目標(biāo)�！�

　　上市是房企發(fā)展的必由之路

　　“上市是房產(chǎn)公司發(fā)展的必由之路，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，最缺的還是錢，資金之困逼迫房地產(chǎn)企業(yè)上市尋求資金。”

　　上市是目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的話題之一，包括成都本土企業(yè)在內(nèi)的不少房地產(chǎn)公司都在尋求快速上市的機(jī)會(huì)。對(duì)此，潘石屹認(rèn)為，上市是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的重要途徑。

　　“最早創(chuàng)辦SOHO中國(guó)的時(shí)候，并沒(méi)有想到上市，因?yàn)樯鲜泻軓?fù)雜，上市后所承擔(dān)的責(zé)任也更大，但隨著SOHO中國(guó)的快速發(fā)展，上市對(duì)公司的競(jìng)爭(zhēng)力有質(zhì)的提升�！迸耸�屹說(shuō)，“土地價(jià)格的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻也提高了很多，以前房地產(chǎn)企業(yè)依賴銀行貸款，但現(xiàn)在隨著銀根緊縮，讓不少小企業(yè)甚至中型企業(yè)都被拒之門外。沒(méi)有銀行的支持，開(kāi)發(fā)商日子更不好過(guò)。”

　　潘石屹認(rèn)為，中國(guó)沒(méi)有成熟的資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有限，更多需要銀行的支持。但現(xiàn)在銀行出臺(tái)了很多限制，比如提高自有資金比例、不能用銀行貸款交納土地出讓金、購(gòu)買土地不能分期付款等等，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)想要做大做強(qiáng)必須上市，這促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行入到一個(gè)新的發(fā)展時(shí)代，上升到一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)。

　　富豪榜讓我很尷尬

　　“各式各樣的富豪榜讓我很尷尬，我更贊同別人說(shuō)我是中國(guó)脫貧的榜樣。”

　　在最新出爐的福布斯中國(guó)財(cái)富榜中，潘石屹與其夫人張欣借SOHO中國(guó)上市猛然上升到第七位，在談到這個(gè)話題的時(shí)候，潘石屹顯得十分激動(dòng)�！斑@樣的富豪榜沒(méi)什么實(shí)際意義，這次排到前面也讓我很尷尬�！� 這個(gè)社會(huì)是多元的，每個(gè)人對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)不一樣，對(duì)社會(huì)的價(jià)值也不能簡(jiǎn)單地用數(shù)字來(lái)衡量，這樣單一的價(jià)值觀對(duì)社會(huì)發(fā)展也不好。如果一個(gè)社會(huì)的注意力都集中在這樣的富豪榜上面，對(duì)整個(gè)社會(huì)的影響不一定是良性的�！�