在地價(jià)、房?jī)r(jià)暴漲、國(guó)家外匯儲(chǔ)備再創(chuàng)新高等諸多壓力之下，政府主管部門阻擊外資投資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心變得更加徹底。

　　11 月7 日，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007 年修訂)》（以下簡(jiǎn)稱《目錄》）�！赌夸洝分幸�(guī)定：自12月1 日起不再鼓勵(lì)外資在內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的任何投資行為，并首次限制外資進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。

　　受此影響，11 月8 日地產(chǎn)板塊大幅走低，板塊平均跌幅3.77%。但據(jù)本刊了解，市場(chǎng)對(duì)《目錄》反應(yīng)較為平靜，這在很大程度上是因?yàn)?006 年7 月建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布“限外令”（171 號(hào)文）之后，今年內(nèi)“50 號(hào)文”和“130號(hào)文”等細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，“限外”政策取向早已為業(yè)界熟知。在這個(gè)意義上，“《目錄》的新政策在信息層面的影響并不大”，高通智庫(kù)投資顧問有限公司總經(jīng)理張宏對(duì)本刊說。

　　《目錄》將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從原有的鼓勵(lì)投資類別中刪除，除新增限制外資在二手房和中介、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域的投資外，同時(shí)繼續(xù)維持原有對(duì)外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)以及對(duì)土地成片開發(fā)的限制。

　　全面限制外資在目前還未大舉進(jìn)軍的二級(jí)市場(chǎng)和中介、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這被市場(chǎng)人士認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步向外資收緊的強(qiáng)烈信號(hào)。中大恒基副總經(jīng)理付嚴(yán)認(rèn)為：“二手房限外的出現(xiàn)，正是因?yàn)閾?dān)心外資通過中介進(jìn)入炒房領(lǐng)域，顯示出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面調(diào)控的決心。”

　　“近期確實(shí)出現(xiàn)了一些外資入股內(nèi)地中介和經(jīng)紀(jì)公司”，高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司投資與項(xiàng)目部助理董事呂麗嬌向記者介紹道，“但還沒有到控股那么嚴(yán)重的程度。”

　　其中最引人注目的當(dāng)屬10 月22 號(hào)，房地產(chǎn)中介公司21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)宣布從美國(guó)艾威基金獲得規(guī)模為5200 萬美元的融資，這也是內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)獲得的最大一筆國(guó)際私募融資，艾威基金成為21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的第三大股東，而第二大股東為高盛。

　　作為中國(guó)規(guī)范外商投資、引導(dǎo)進(jìn)口操作性最強(qiáng)的一部法規(guī)，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》是外商在中國(guó)投資企業(yè)的設(shè)立及稅收政策的基礎(chǔ)。21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張衛(wèi)平認(rèn)為，限制外資進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的政策實(shí)施后，外資進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有可能要經(jīng)過商務(wù)部門的審批，有關(guān)部門有可能從設(shè)立的條件和標(biāo)準(zhǔn)上對(duì)外資進(jìn)行限制。

　　目前，內(nèi)地規(guī)模最大的具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，主要是具有港資背景的中原地產(chǎn)、臺(tái)資背景的信義地產(chǎn)以及21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等。

　　而在具體的操作細(xì)節(jié)出臺(tái)之前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為目前此舉對(duì)外資在內(nèi)地房地產(chǎn)的投資尚無明顯影響。

　　內(nèi)資企業(yè)議價(jià)得以提升

    《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》共分為三大類，鼓勵(lì)、限制與禁止，張宏向記者介紹道“限制不能等于禁止，只是提高了行業(yè)準(zhǔn)入的門檻，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看能對(duì)市場(chǎng)起到規(guī)范作用”。

　　而呂麗嬌也持同樣觀點(diǎn)：“雖然《目錄》將‘普通住宅的開發(fā)建設(shè)’從原有的鼓勵(lì)投資類別中刪除，但也同樣沒有出現(xiàn)在限制條錄中，這也是一個(gè)值得注意的信號(hào)，意味著在普通住宅上面還有商榷的余地�！�

　　從市場(chǎng)影響看，“限外”不等于“禁外”，外資仍然有多種渠道進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。張宏認(rèn)為，以往的限外政策確實(shí)取得了一定的效果，《目錄》的調(diào)整其實(shí)是一種政策的延續(xù)。而越來越嚴(yán)厲的“限外”政策造成的影響是：在外資眼中，中國(guó)房地產(chǎn)作為一個(gè)待挖“金礦”的含金量越來越高。

　　張宏解釋說，因?yàn)橄拗仆顿Y進(jìn)入的主體，其實(shí)在市場(chǎng)上有了一個(gè)相對(duì)壟斷的性質(zhì)，外資準(zhǔn)入者獲得的利益將會(huì)更多，外資更加明確中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)有利可圖的大金礦。

　　“而外資現(xiàn)在想要來挖這個(gè)金礦，就必須找到中國(guó)內(nèi)資的合作方，外資對(duì)內(nèi)資的依賴性更強(qiáng)了，外資仍然可以參加房地產(chǎn)的一級(jí)開發(fā)，但必須和內(nèi)資合作”，張宏認(rèn)為，現(xiàn)階段其實(shí)意味著，外資在努力成為“淘金者”的過程中，內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)在合作機(jī)會(huì)上的議價(jià)能力顯著提升。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)高企

    政府壓力難解國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，今年10 月，全國(guó)70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，為今年1 至10 月最大漲幅，而其中新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲8.7%。

　　同時(shí)間，人們也習(xí)慣了人民幣匯率屢創(chuàng)新高，CPI 月月見漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消息，10 月居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲6.5%，重返10 年高點(diǎn)。

　　高力國(guó)際發(fā)布的報(bào)告也表示，在人民幣兌美元持續(xù)升值（目前已于 11 月 8 日突破7.42，創(chuàng)出新高）的背景下，限制外資進(jìn)入某些行業(yè)將有助減緩境外資金流入。政府希望對(duì)外資參與房地產(chǎn)交易加以限制，出發(fā)點(diǎn)可能是對(duì)于房?jī)r(jià)高企的憂慮。而外資此前對(duì)于一些城市高端物業(yè)的整體收購(gòu)都曾被市場(chǎng)認(rèn)為可能加速了這種趨勢(shì)。

　　而外資究竟在多大程度上炒高了樓市價(jià)格，市場(chǎng)各方卻一直無法達(dá)成共識(shí)。

　　“外資進(jìn)入中國(guó)樓市尤其是高端物業(yè)市場(chǎng)確實(shí)推高了這一塊房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但外資絕非主因�！眳嘻悑杀硎�，外資在中國(guó)市場(chǎng)僅占4.4%的份額，完全沒有能力為市場(chǎng)定價(jià)。中國(guó)樓市高增長(zhǎng)主要原因還是國(guó)內(nèi)的需求。

　　來自國(guó)家發(fā)改委地產(chǎn)研究中心的報(bào)告也顯示，今年房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密。

　　如流動(dòng)性過剩、漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致投資購(gòu)房增加等，而隨著國(guó)家的一系列調(diào)控措施效果逐步顯現(xiàn)，4 季度房?jī)r(jià)漲幅可能趨緩。

　　但張宏認(rèn)為外資的實(shí)質(zhì)作用要比投資額4.4% 的數(shù)字大得多：“早前大家都覺得外資占中國(guó)市場(chǎng)的份額不多，公認(rèn)的比率為4%—5%，事實(shí)上這些外資所起到的力量比我們以前認(rèn)為的要大得多”。

　　因?yàn)橥赓Y進(jìn)入開發(fā)領(lǐng)域一般都是開發(fā)的前期階段，這個(gè)階段項(xiàng)目是沒有辦法向銀行融資的，所以外資其實(shí)充當(dāng)一個(gè)資金孵化器的作用，這些總體量上不算多的資金其實(shí)起到了一個(gè)放大的效應(yīng)。比如原本只有5%-6%的資金，可是算上撬動(dòng)資金的數(shù)量，其實(shí)有30% 之多，張宏解釋道。