和訊消息，11月28日，申銀萬國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師在其2008年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略中表示：在木桶效應(yīng)的激勵(lì)下，貧富差距和供需矛盾的客觀存在使得地產(chǎn)的資源定價(jià)權(quán)最終取決于富人的購(gòu)買力；普通的中低收入者的住宅需求將通過社會(huì)的保障體系來解決。未來仍將看好目前中國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，但對(duì)深圳市場(chǎng)仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　1998年以來的住宅供應(yīng)僅僅滿足了不到25%的城鎮(zhèn)人口的住房需求。房地產(chǎn)供不應(yīng)求，高收入階層的住房需求將首先被滿足。而且，中高收入人群的購(gòu)買力水平?jīng)Q定了當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，灰色收入的存在，可能使實(shí)際的房?jī)r(jià)收入比更低。平均收入指標(biāo)的失靈，在中國(guó)的許多沿海大城市將更為明顯。商品房購(gòu)買者有年輕化的趨勢(shì)，占到了購(gòu)房人群的20%以上。中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)及高校畢業(yè)生的快速增加，直接帶來了城市住房的剛性需求，在一二線城市表現(xiàn)得更為明顯。年輕群體的購(gòu)買力不僅來自于個(gè)人或小家庭的收入積累，更與代際財(cái)富積累有關(guān)，后者所釋放出的住房需求用簡(jiǎn)單的“房?jī)r(jià)收入比”公式是難以測(cè)量的。

　　再看國(guó)家推出的相關(guān)政策及其實(shí)施情況。第二套房貸款比例提高所帶來的影響有限。通貨膨脹抵消了加息所帶來的部分負(fù)面影響。物業(yè)稅方面，短期可能帶來房?jī)r(jià)波動(dòng)和成交量萎縮并不能達(dá)到或?qū)崿F(xiàn)預(yù)期效果。住宅郊區(qū)化和小戶型化能夠分別通過降低單價(jià)和面積達(dá)到降低總價(jià)的目的，進(jìn)而變相提高購(gòu)買力。

　　實(shí)際上，上述諸多政策在短期內(nèi)可能帶來房?jī)r(jià)波動(dòng)和成交量萎縮，且對(duì)高檔房的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)中低檔房，無法改變房地產(chǎn)的向上格局。物業(yè)稅作為新增成本將有助于推高房?jī)r(jià)和租金，加之地方政府的執(zhí)行意愿未必很強(qiáng)，政策實(shí)際執(zhí)行效果很可能小于預(yù)期。

　　在投資策略上，申銀萬國(guó)表示：國(guó)企方面，短期看注入，中期看動(dòng)力、長(zhǎng)期看機(jī)制和資產(chǎn)運(yùn)作的效率。結(jié)構(gòu)方面，住宅開發(fā)優(yōu)于商業(yè)開發(fā)，開發(fā)類企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更快，出租類企業(yè)波動(dòng)性更小。