“新國(guó)十條”的房產(chǎn)調(diào)控政策整整過去了三個(gè)月,房產(chǎn)新政的調(diào)控效果逐漸見效。雖然房?jī)r(jià)下降并不明顯,但受市場(chǎng)供應(yīng)和新政影響,最近兩個(gè)月的成交量已經(jīng)見底。

進(jìn)入7月份,又到了各家上市公司發(fā)布中期業(yè)績(jī)的時(shí)候。房地產(chǎn)行業(yè)由于受到政策調(diào)整的影響,其中期預(yù)告可謂喜憂參半,有四成公司表示中期業(yè)績(jī)堪憂。綠景地產(chǎn)、中弘地產(chǎn)和鑫茂科技等公司上半年虧損幅度上千萬。與此同時(shí),不少以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作為副業(yè)的上市公司,也紛紛與房地產(chǎn)業(yè)“撇清關(guān)系”,太原剛玉、金種子酒、愛建股份、華東醫(yī)藥等多家公司相繼剝離旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù),全面退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

 
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,房地產(chǎn)在目前成交量見底的情況下,三季度將進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的階段,這個(gè)階段將是股票投資較好的機(jī)會(huì)。目前房地產(chǎn)估值處于歷史底部,超跌反彈隨時(shí)可能會(huì)出現(xiàn),值得逢低關(guān)注,但在政策不明朗之時(shí)仍不宜長(zhǎng)期持有。

52家房企19家報(bào)憂

根據(jù)52家房企的中期預(yù)告,中糧地產(chǎn)等32家地產(chǎn)公司報(bào)喜,綠景地產(chǎn)等19家公司報(bào)憂,還有一家不確定。另外,有四家房企公布了業(yè)績(jī)快報(bào),其中三家凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng),一家下降。

剛剛發(fā)布中期預(yù)報(bào)的中糧地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)幅度最高,預(yù)計(jì)上半年扭虧,凈利潤(rùn)7400萬元左右,增長(zhǎng)幅度2306.78%。在預(yù)增的24家房企中,深深房A、ST東源、合肥城建和津?yàn)I發(fā)展四家公司盈利幅度較大,深深房A預(yù)增幅度達(dá)到728%,合肥城建、津?yàn)I發(fā)展兩家公司,預(yù)增幅度也分別將達(dá)到430%和360%。

從凈利潤(rùn)的額度看,招商地產(chǎn)以凈利潤(rùn)10億元高居榜首,緊隨其后的有凈利潤(rùn)8億的首開股份,凈利潤(rùn)4億~5億元的陽光股份等,業(yè)績(jī)預(yù)減30%~50%的金融街,凈利潤(rùn)也達(dá)到1.5億元~5.3億元。凈利潤(rùn)上億的還有華生地產(chǎn)等。

而在19家報(bào)憂的公司中,上海新梅、宜華地產(chǎn)、中關(guān)村、光華控股、綿世股份和綠景地產(chǎn)的虧損幅度比較大,其中,綠景地產(chǎn)宣告首虧,虧損額度2700萬元,凈利潤(rùn)同比降195%,其它幾家公司凈利潤(rùn)同比也降低一倍以上。虧損金額較大的還有中弘地產(chǎn)、鑫茂科技等幾家公司,其中,中弘地產(chǎn)虧損達(dá)到4000萬元,鑫茂科技德虧損額度也有上千萬元。

另外,廣匯股份、深長(zhǎng)城、臥龍地產(chǎn)和華遠(yuǎn)地產(chǎn)四家已經(jīng)公布中期業(yè)績(jī)快報(bào)的房企數(shù)據(jù)顯示,廣匯股份本期凈利增3.2億元,同比增30.6%,華遠(yuǎn)地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增1.7億元,同比增10%,臥龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)增8977萬元,同比增16%,而凈利潤(rùn)同樣達(dá)到8000萬元以上的深長(zhǎng)城,同比卻下降43%。

新政后樓市成交量降至冰點(diǎn)

上市房企“中考成績(jī)”不理想,與此前出臺(tái)的號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的系列地產(chǎn)新政不無關(guān)系。4月中旬新政實(shí)施之后,雖然房?jī)r(jià)無明顯的下降,但成交量卻降至“冰點(diǎn)”。東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員黃凡指出,受市場(chǎng)供應(yīng)和新政影響,最近兩個(gè)月成交量已經(jīng)見底。2010年上半年,主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌,大部分城市下跌幅度均超過了50%。國(guó)十條推出以來,成交降至冰點(diǎn),五六月份的成交量達(dá)到非常小的程度,目前成交量已經(jīng)見底。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)統(tǒng)計(jì)顯示,7月第二周,在成交量持續(xù)低位運(yùn)行的情況下,全國(guó)過半城市樓市成交量還是出現(xiàn)了下降,其中昆明的跌幅最大,環(huán)比下跌75.69%。在10個(gè)重點(diǎn)城市中,廣州、北京、重慶等共7個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌,僅杭州、南京、深圳成交面積環(huán)比上漲。而針對(duì)近日部分媒體指三套房貸將松綁等傳言,住建部、銀監(jiān)會(huì)等三部委紛紛出來澄清,強(qiáng)調(diào)中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控沒有松動(dòng)。由此看來,新政調(diào)控在短期內(nèi)仍難以放松,房企們下半年的銷售令人擔(dān)憂。

上市公司紛紛與地產(chǎn)“脫鉤”

由于擔(dān)心地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為公司的累贅,一些此前熱衷以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)作為副業(yè)的上市公司,紛紛將旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了剝離。太原剛玉、金種子酒等公司都不約而同在近期轉(zhuǎn)讓了旗下的房地產(chǎn)業(yè),全面撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。準(zhǔn)備剝離房地產(chǎn)副業(yè)的上市公司還有愛建股份、ST珠峰、華東醫(yī)藥等一批上市企業(yè)。

5月28日,華東醫(yī)藥公告稱,公司于4月29日與中國(guó)遠(yuǎn)大集團(tuán)、浙江遠(yuǎn)大地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂協(xié)議,公司將杭州楊歧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)以人民幣1.8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給中國(guó)遠(yuǎn)大集團(tuán)。自2010年5月1日起,楊歧房產(chǎn)不再為公司的控股(全資)子公司,今后不再納入公司合并報(bào)表范圍。

實(shí)際上,在4月份房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之前,公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收不少。2010年1月1日至2010年4月30日,楊歧房產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為5827萬元,凈利潤(rùn)為1151萬元。之后,又有多家上市公司紛紛剝離了旗下的房產(chǎn)副業(yè)。6月30日,太原剛玉就宣布將公司持有的剛玉房地產(chǎn)100%股權(quán)以2.25億元讓給中正房地產(chǎn)和邢建民。同日,愛建股份公告稱,公司將持有的上海愛坤置業(yè)有限公司(注冊(cè)資本3000萬元)全部60%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海宜和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,轉(zhuǎn)讓價(jià)為2360萬元。愛建股份表示,本次交易將有助于完善公司對(duì)外投資的梳理,調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。出售資產(chǎn)所得款項(xiàng)將主要用于本公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。7月10日,金種子酒也發(fā)布公告稱,該公司決定轉(zhuǎn)讓所持有的金種子房地產(chǎn)股權(quán),全面退出房地產(chǎn)行業(yè)。
投資指南 估值處于底部適合波段操作

東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員黃凡認(rèn)為,目前過于嚴(yán)厲的政策,只可能是一個(gè)為了抑制瘋狂房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)臨時(shí)的政策,隨著房?jī)r(jià)下跌,政策會(huì)逐步松動(dòng)合理釋放部分改善性需求,并輔以更為長(zhǎng)期的政策,如保障房建設(shè)以及稅收改革等進(jìn)行對(duì)沖。

下半年隨著供應(yīng)的逐步回升,以及地產(chǎn)企業(yè)的降價(jià)預(yù)期,預(yù)計(jì)成交量將逐步回暖,但最終成交量的回暖程度還是要看房?jī)r(jià)。如果房?jī)r(jià)下降符合消費(fèi)者預(yù)期,快則三季度,交易量就有望被激活。

黃凡稱,三季度房?jī)r(jià)將明顯下跌。一季度屬于量?jī)r(jià)齊漲,而二季度屬于價(jià)漲量縮,隨著成交量的持續(xù)低迷,三季度將迎來量?jī)r(jià)齊跌的階段,不過房?jī)r(jià)下跌幅度最終還是要由成交量決定,市場(chǎng)的成交量如果能持續(xù)溫和放量,房?jī)r(jià)則降進(jìn)入量升價(jià)平的階段,這個(gè)階段將是股票投資較好的機(jī)會(huì)。

黃凡認(rèn)為,因目前地產(chǎn)股的估值處于歷史底部區(qū)域,超跌反彈隨時(shí)都可能發(fā)生,因此7月份房地產(chǎn)行業(yè)仍存在交易機(jī)會(huì),在此估值基礎(chǔ)上可以逢低適當(dāng)增持,但是目前并不是長(zhǎng)期持股不動(dòng)的階段,建議投資者繼續(xù)堅(jiān)持波段操作的策略。

黃凡表示,地產(chǎn)板塊經(jīng)過大幅下跌后,行業(yè)反轉(zhuǎn)最終還要看政策。未來,刺激行業(yè)反彈的因素有房?jī)r(jià)下跌,人民幣升值,無更為嚴(yán)格的調(diào)控政策或者調(diào)控放松,成交量反彈,國(guó)外危機(jī)加重或者國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)二次探底刺激政策放松預(yù)期等。在個(gè)股方面,黃凡建議投資者關(guān)注福星股份、蘇寧環(huán)球、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A、濱江集團(tuán)、冠城大通、中天城投、云南城投、廣宇發(fā)展、金融街、世貿(mào)股份等。