近幾年由于樓市的火爆,各地房地產(chǎn)市場都產(chǎn)生著這樣或那樣的故事,位于長沙的北辰實(shí)業(yè)的項(xiàng)目,近一二年成為人人都想猜透的“一個(gè)迷局”。

拿地風(fēng)波

自從2007年以92億元拿下長沙新河三角洲地塊后,關(guān)于北辰實(shí)業(yè)的相關(guān)猜想不絕于耳,確實(shí)令人浮想聯(lián)翩:總
價(jià)引發(fā)退地/成本猜想、體量龐大引發(fā)資金不足猜想、久未開工引發(fā)延期猜想……,甚至也牽涉上市公司之種種猜想。

不知道是這個(gè)“迷局”太難解,還是北辰實(shí)業(yè)對外界慣有的低調(diào)作風(fēng),更加刺激了眾多猜想者的神經(jīng)。其實(shí),種種猜想不外乎以下幾個(gè)問題:北辰實(shí)業(yè)長沙項(xiàng)目是否真的“錢景暗淡”?是否會“拖累北辰”?

北辰實(shí)業(yè)拿下長沙新河三角洲地塊后,曾有參與競拍的地產(chǎn)商表示:“該地塊土地總價(jià)超過50億元就沒法做�！币粫r(shí)間,北辰實(shí)業(yè)成為2007-2009年地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn),一有風(fēng)吹草動,諸多媒體就會紛紛發(fā)文以表擔(dān)憂。

最大的憂慮就是,北辰實(shí)業(yè)的長沙項(xiàng)目“錢景暗淡”。當(dāng)時(shí),

有人計(jì)算:該項(xiàng)目拿地成本2421元/平方米,開發(fā)后成本3721元/平方米。比照長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局房產(chǎn)研究中心對外發(fā)布的《2007年長沙市房產(chǎn)市場年報(bào)》,當(dāng)年長沙市純商品房均價(jià)為3601元/平方米,其中,商品住宅均價(jià)為3372元/平方米。因此,“面粉貴過面包”的發(fā)現(xiàn),令所有追求短期回報(bào)的開發(fā)商感覺匪夷所思,更令市場質(zhì)疑。

塵埃落定

然而,時(shí)過境遷,到2010年,僅3年光景,長沙房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。

據(jù)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2009年下半年與2010年上半年的新房開發(fā)面積及銷售量,都較往年大幅上漲。

今年7月第一周,長沙市一手房成交套數(shù)為2249套,環(huán)比上周增加9.07%,商品房成交均價(jià)為5178元/平方米,環(huán)比下降1.22%。在長沙市5個(gè)行政區(qū)中,均價(jià)最高的天心區(qū)均價(jià)為5888元/平方米。

今年1-6月,長沙施工面積為4838.97萬平方米,與去年同期相比,增加16.37%,其中住宅為3714.13萬平方米,同比增加17.27%。新開工面積為1198.25萬平方米,比去年同期增加126.44%,其中住宅為919.28萬平方米,比去年同期增加133.24%。

南方城市所特有的江景房“一枝獨(dú)秀”,成為長沙房市今年的新亮點(diǎn)。江景房市場價(jià)格比普通住宅高出2000元/平方米,依然旺銷。數(shù)據(jù)顯示,新案名為“北辰三角洲”的項(xiàng)目周邊,多個(gè)一線江景房樓盤價(jià)格,均在8000-12000元/平方米之間;二線江景房價(jià)格也在6000-9000元之間。今年5月,萬科(000002)在長沙剛剛開盤的精裝洋房,首期以8700元/平方米的均價(jià)被市場搶購一空。

這些市場表現(xiàn),令不少專家大跌眼鏡。

近日,在“北辰三角洲首發(fā)儀式”上,北辰實(shí)業(yè)終于對長達(dá)3年的各種猜測做出正面回應(yīng)�！氨背饺�角洲地段好、位置好、視野開闊的江景房,自身大體量帶來的完善配套,緊鄰長沙市兩館一廳,地鐵沿社區(qū)而過的交通便利等因素,預(yù)計(jì)均價(jià)不低于周邊項(xiàng)目也在情理之中。以300萬平方米住宅項(xiàng)目的體量,考慮到長沙樓市的均價(jià)增長勢頭,北辰三角洲可謂‘錢途無量’。”北辰實(shí)業(yè)副總裁曾勁非�？隙ǖ卣f。

“落子”剛性需求

2007年,很多人認(rèn)為長沙項(xiàng)目是北辰實(shí)業(yè)無法完成的夢想,退地之說甚囂塵上。然而,北辰實(shí)業(yè)并沒有退地。2008年11月,北辰實(shí)業(yè)長沙項(xiàng)目按照自己的步驟正式啟動了。

北辰長沙“落子”,隨即鎖定“湖南乃至整個(gè)中南地區(qū)高品質(zhì)都市生活區(qū)的示范標(biāo)桿”,力爭成為全國翹楚的都市游憩商業(yè)區(qū)(RBD)。在項(xiàng)目定位討論時(shí),就多次以“北京造城,長沙建島”為一個(gè)品質(zhì)訴求,力求“回報(bào)給偉大湘江一座圈層際會的天堂島”。營造出適合層峰人士居住、休憩、商務(wù)活動的天堂島,因?yàn)樗�秉承了目前層峰人士擇島而居的營宅理念。

2009年,湖南省在電子信息、新材料、新能源、生物醫(yī)藥、航空航天等產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展基礎(chǔ)上,新增輕工、旅游兩個(gè)千億元產(chǎn)業(yè),形成七大產(chǎn)業(yè)格局。對應(yīng)的,作為湖南的核心經(jīng)濟(jì)區(qū),長沙2009年GDP為3745億元,增長率14.7%,已初步形成工程機(jī)械、汽車及零部件、電子信息、家用電器、中成藥及生物醫(yī)藥、新材料等六大產(chǎn)業(yè)集群。這些變化,為長沙樓市的快速發(fā)展提供了必要條件。

同是去年,長沙、武漢、南昌、合肥、鄭州、太原等中部6個(gè)主要城市中,長沙的GDP為僅次于武漢排名第二,而其商品房的銷售均價(jià)卻是6個(gè)省會城市中最低的,在全國也處于中等偏下位置。房價(jià)只有北京、上海、深圳、廣州等一線城市銷售價(jià)格的1/3-1/6,具有極大的投資吸引力。

“不僅是上述這些數(shù)據(jù),尤其是今年上半年長沙房地產(chǎn)市場的走勢,增強(qiáng)了我們的信心�！北背綄�(shí)業(yè)副總裁曾勁接著介紹,“今年,國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,針對的主要是樓市投機(jī)、投資行為,鼓勵(lì)對以居住為主要目的的開發(fā),目前看來,在長沙市場上我們確實(shí)感受到了正在迅猛釋放的、這種財(cái)富積累必然要求居住改善的剛性需求�！�