1. 事件背景

“4.17”新政面世以來(lái)，各類(lèi)需求在打壓式調(diào)控下被全面抑制：投機(jī)需求淡出，投資需求停滯，部分剛性需求也轉(zhuǎn)入觀望。政策效應(yīng)在5月伊始立即顯現(xiàn)，接下來(lái)的三個(gè)月里成交量持續(xù)下滑，6月成交量接近08年的最低點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得以遏制。

 
誠(chéng)然，單方面抑制需求短期內(nèi)對(duì)樓市能起到物理降溫的效果，但終究不是維持市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的良藥，治本還是要從真正存在問(wèn)題的供應(yīng)端對(duì)癥下藥，例如：調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加速政策性住房建設(shè)；增加商品房有效供應(yīng)，杜絕土地閑置、捂盤(pán)惜售；盤(pán)活二手交易，監(jiān)管市場(chǎng)成熟運(yùn)行等等……

近日，國(guó)土資源部將一份涉及全國(guó)1457宗閑置土地的統(tǒng)計(jì)表交予銀監(jiān)會(huì)，并經(jīng)媒體公開(kāi)發(fā)布。這份《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》中詳細(xì)列出了地塊所在省市、名稱(chēng)、受讓人、合同編號(hào)、合同簽訂時(shí)間和約定的開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容。北京閑置土地涉及160宗，其中包括101塊住宅用地及59塊商服用地。

2. 事件梳理

《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》在網(wǎng)絡(luò)上公布后，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院于第一時(shí)間對(duì)北京160塊閑置土地（尤其是101塊住宅用地）的信息進(jìn)行了梳理。

從公布信息中了解到，造成土地閑置的原因分兩方面：一是企業(yè)自身原因，主動(dòng)的捂地獲取溢價(jià)、被動(dòng)的資金不到位導(dǎo)致工期延誤都存在；同時(shí)也有政府原因，包括征地拆遷受阻、規(guī)劃變更等。

梳理統(tǒng)計(jì)地塊的詳細(xì)信息：

2.1閑置住宅土地中郊區(qū)土地面積比重明顯超過(guò)城區(qū)

注：首都功能核心區(qū)（東城、西城、崇文、宣武）；城市功能拓展區(qū)（朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山區(qū)）；城市發(fā)展新區(qū)（通州、順義、大興、房山、昌平、開(kāi)發(fā)區(qū)）；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)（門(mén)頭溝、懷柔、密云、延慶、平谷）。

2.2 “8•31”大限前夕，“集中拿地”現(xiàn)象十分明顯

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京有66宗閑置土地在2004年8月26日至2004年8月31日短短幾日內(nèi)集中成交，其中40宗住宅用地，占住宅用地總量的40%，由此可見(jiàn)，“8.31”大限前夕，為趕上政策優(yōu)惠“末班車(chē)”，許多開(kāi)發(fā)商甚至個(gè)人爭(zhēng)先拿地，土地集中成交現(xiàn)象十分明顯。

北京 閑置土地 閑置住宅土地 “8.31”前幾日成交的

閑置住宅土地

宗數(shù)（宗） 160 101 40

面積（萬(wàn)平米） 703.26 500.69 221.66

合同價(jià)款（億元） 57.87 36.24 22.74

2.3 閑置土地名單中不乏知名開(kāi)發(fā)企業(yè)

企業(yè)名稱(chēng) 閑置住宅土地宗數(shù)（宗） 閑置住宅土地面積（萬(wàn)平米）

金隅集團(tuán) 2 0.51

中關(guān)村控股 4 3.97

遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 2 12.23

泛海建設(shè) 4 29.16

和記黃埔 1 9.78

中國(guó)石油 1 0.6

香江國(guó)際 1 34.8

名單中涉及多家知名企業(yè)。其中因政府原因造成的閑置地塊，企業(yè)不擔(dān)心被收回。泛海建設(shè)表示，四地塊未能按原計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)主要是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整所致，不存在被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。金隅集團(tuán)回應(yīng)，位于永定門(mén)寶華東里小區(qū)由于拆遷成本太高，導(dǎo)致目前拆遷工作進(jìn)行十分緩慢。

2.4 閑置住宅土地給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)地價(jià)翻十倍的溢價(jià)收益

北京101宗閑置住宅土地合同價(jià)款合計(jì)36億元。若按現(xiàn)在的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（參考過(guò)去一年各區(qū)域的住宅土地成交均價(jià)）計(jì)算，這些土地價(jià)值約在355億元左右�？梢�(jiàn)，開(kāi)發(fā)商獲得地價(jià)翻十倍的溢價(jià)收益。

3. 事件分析與展望

3.1從規(guī)模看，若解決閑置土地問(wèn)題會(huì)緩解個(gè)別區(qū)域的供需矛盾，但對(duì)整體市場(chǎng)難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響

101宗住宅地塊建筑面積（估算）

過(guò)去三年年均住宅供應(yīng)面積 過(guò)去三年年均住宅成交面積

901萬(wàn)平米 1210萬(wàn)平米 1473萬(wàn)平米

注：①地塊建筑面積=②土地面積*③容積率（據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京過(guò)去三年住宅用地平均容積率為1.8）

過(guò)去三年北京住宅年均供應(yīng)面積為1210萬(wàn)平米，年均成交面積為1473萬(wàn)平米，而根據(jù)北京過(guò)去三年住宅用地平均容積率1. 8計(jì)算出101宗土地的規(guī)劃建筑面積約901萬(wàn)平米。平均土地開(kāi)發(fā)周期在2-3年，意味著該部分土地如充分形成供應(yīng)，后期年均供應(yīng)量大約在四百萬(wàn)平米。

區(qū)域

08-09年供給量（套） 08-09年成交量（套） 供需差距（套）

首都功能核心區(qū) 13079 14925 1846

城市功能拓展區(qū) 82862 107534 24672

城市發(fā)展新區(qū) 83630 86077 2447

生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū) 12414 16103 3689

如上圖所示，城市功能拓展區(qū)目前供需差距24672套，供不應(yīng)求矛盾尤為突出。但前文所提，北京閑置住宅地塊分布不均，城市發(fā)展新區(qū)土地面積比重最大，明顯超過(guò)其他三個(gè)區(qū)域。為此判斷，即便解決這些閑置土地的問(wèn)題，對(duì)個(gè)別區(qū)域的供需矛盾尚能起到緩解作用，但對(duì)整體市場(chǎng)難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。

3.2治標(biāo)轉(zhuǎn)向治本的調(diào)控轉(zhuǎn)折時(shí)期，本次專(zhuān)項(xiàng)整治能否達(dá)到預(yù)期效果，意義更為重要

前文提到，單方面抑制需求短期內(nèi)對(duì)樓市能起到物理降溫的效果，但終究不是維持市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的良藥，治本還是要從真正存在問(wèn)題的供應(yīng)端對(duì)癥下藥。07-10年以提高購(gòu)房門(mén)檻的需求調(diào)控效果明顯，但從2005年至今各項(xiàng)針對(duì)供應(yīng)的調(diào)控卻都沒(méi)有達(dá)到理想的效果，甚至連政策落地都虛實(shí)不一，這與需求方以個(gè)人為主、供應(yīng)方以地方政府和機(jī)構(gòu)為主的差異有關(guān) - 抗力不同，這個(gè)差異造就了政策落地執(zhí)行的難度差異和效果差異。然而，要完成需求調(diào)控到供需調(diào)控這個(gè)由標(biāo)到本的過(guò)程，要完成政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的可持續(xù)調(diào)節(jié)，就必須堅(jiān)決地解決這一問(wèn)題。而本次針對(duì)閑置土地的探討，更像一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，若專(zhuān)項(xiàng)整治能堅(jiān)定的奏效，無(wú)疑將在近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控歷史上邁出了具有標(biāo)志性的一步，拭目以待。

3.3 本次專(zhuān)向整治針對(duì)閑置地塊的處理，可采取繳納土地閑置費(fèi)、收回土地使用僅、改變用途配建保障性住房等多種形式

可想到的針對(duì)閑置地塊的處理方式有多種：對(duì)于企業(yè)原因造成的，按土地價(jià)款一定比例繳納土地閑置費(fèi)、無(wú)償收回等方式；對(duì)于政府原因造成的，由政府按實(shí)際交納的出讓價(jià)款及相應(yīng)利息有償收回、改變規(guī)劃用途等方式處理。部分閑置土地可通過(guò)改變用途建設(shè)或配建保障性住房，尤其是8.31大限前倉(cāng)促成交、沒(méi)有具體規(guī)劃的土地。

目前，政府正在大力推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，但較低的利潤(rùn)令諸多開(kāi)發(fā)商裹足不前。若利用此次機(jī)會(huì)，將部分閑置地塊強(qiáng)制改建或配建保障房，可起到一舉兩得的作用：一方面增加保障房供地面積；另一方面對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，這些土地拿地成本較低，即使用來(lái)建設(shè)保障性住房也仍然存在一定利潤(rùn)空間，相對(duì)直接收回或者罰款要合算。（稿件來(lái)源：偉業(yè)我愛(ài)我家控股公司市場(chǎng)研究院）