近日，關于銀行暫停房產(chǎn)開發(fā)貸的傳聞一波三折，先是以農(nóng)行為首的幾大行紛紛爆出暫停開發(fā)貸的消息，就在業(yè)界還在揣測這到底是銀行的"自主調(diào)控"還是監(jiān)管層的"窗口指導"時，工、農(nóng)、中、建幾大行又矢口否認有"暫停"這回事。停還是不停，目前還是懸疑。

停？不停？一波三折

上周，最先挑起話題的是農(nóng)行，據(jù)悉農(nóng)行23日正式下發(fā)文件，暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款約一周的時間，9月份開始恢復正常投放開發(fā)貸款。緊接著有傳言稱，建行總行下發(fā)通知，全行法人房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地開發(fā)貸款（含土地儲備貸款）和經(jīng)營性物業(yè)貸款一律暫停發(fā)放。已審批尚未簽訂借款合同的，暫停簽訂借款合同；已簽訂借款合同的，暫停貸款發(fā)放。另外，其貸款允許發(fā)放時間并沒有確定，需要"另行通知"。

 
對農(nóng)行和建行的行動，雖然監(jiān)管部門并沒有給出正面回復，但業(yè)界紛紛表示，這次調(diào)整恐怕不是各家銀行的自主調(diào)控，而是源自銀監(jiān)會的口頭通知，即暫停國有大行開發(fā)貸款。

但剛過3天，中行、農(nóng)行、工行、建行四大行即予以澄清否認。工行董事長姜建清表示，監(jiān)管層并未叫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，直接拉動了數(shù)十個產(chǎn)業(yè)。需要避免的是局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，商業(yè)銀行應致力于發(fā)揮貸款資源配置和調(diào)節(jié)作用。中行行長李禮輝稱，目前還沒有暫停相關的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務。

建行則表示，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，只是控制得比較嚴，但并沒有停發(fā)。

昨天，農(nóng)行行長張云明確表示，農(nóng)行不是要停止發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只是從8月24日至31日，暫緩對法人發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款一周，但確有必要發(fā)放的可經(jīng)總行批準放。今天起，開發(fā)貸款將恢復正常發(fā)放。

開發(fā)貸增速依然迅猛

今年以來，監(jiān)管層對開發(fā)貸款風險多次發(fā)出警告。然而從已發(fā)布的上市銀行半年度業(yè)績來看，各銀行向房地產(chǎn)商提供貸款的增速依舊迅猛，開發(fā)貸中的不良貸款也正在累積。

多家銀行中報顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重有所提升，如民生銀行上半年投向房地產(chǎn)業(yè)的貸款增長182億元，增幅為18%，占全部貸款的比重由年初的11.76%上升到12.8%；中信銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長129億元，增幅為34.7%，占全部貸款比重由年初的3.7%升至4.5%；華夏銀行則增長64億元，增幅為18.9%，占比由7.8%升至8.16%；南京銀行增長10億元，增幅為15.62%，占比由9.54%升至9.71%；招行房產(chǎn)開發(fā)貸款增幅為23.30%，占比達8.39%；工行、中行增幅也分別達到21.7%和15.9%，高于銀行一般對公貸款增速，占比也分別提升1.2和0.41個百分點。

有銀行業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率較高，屬于銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此各家銀行都不情愿主動放棄。

不過，在政策調(diào)控下，一些銀行也主動調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策，將目光瞄準了二三線城市。如工行、適當加大了對中部、西部、東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投入，長三角、珠三角這類發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)貸款增速要低于全行貸款增速1.5個百分點。

某位大行人士表示，不少地產(chǎn)企業(yè)此前通過信托獲得資金來源，但項目后續(xù)不能再通過老的路子拿錢，只能依靠銀行貸款，這樣信貸投放就有沖刺的動機，因此暫停開發(fā)貸有抑制沖貸款的考慮。

壓縮開發(fā)貸才能打破利益鏈

中信證券銀行業(yè)研究員朱琰介紹，按照開發(fā)內(nèi)容的不同,房地產(chǎn)開發(fā)貸款可分為四種類型:住房開發(fā)貸款,是指用于開發(fā)建造向市場銷售住房的貸款;商業(yè)用房開發(fā)貸款,是指用于開發(fā)建造向市場銷售,主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款;土地開發(fā)貸款,是指用于土地開發(fā)的貸款;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請的貸款,不與具體項目相聯(lián)系,由于最終仍然用來支持房地產(chǎn)開發(fā),因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

可見,房地產(chǎn)開發(fā)貸款幾乎涵蓋了開發(fā)商經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié),換言之,沒有房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)商是萬難快速發(fā)展的。

據(jù)悉，目前銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款一般為在建工程的七成左右,開發(fā)商的自有資金占到項目投資總額的35%。如果以土地作為抵押,發(fā)放的貸款一般為土地價格的五成左右。而且目前大部分開發(fā)商的負債率全在70%-80%的水平上,并非他們自己形容的不差錢。

朱琰表示，按理此番調(diào)控中，開發(fā)商在資金緊張的情況下,降價促銷從市場拿錢是必然選擇。可目前開發(fā)商卻敢于硬挺房價,究其原因就在于開發(fā)商自恃有雄厚的開發(fā)貸款支持。

同時,正是由于銀行向房地產(chǎn)領域投放了大量的開發(fā)貸款,令政府在進行房地產(chǎn)調(diào)控時一直投鼠忌器,難以痛下決心。而一旦銀行嚴格壓縮開發(fā)貸,則銀行與開發(fā)商之間的利益鏈條才會打破,銀行將不再倚重開發(fā)貸，才會逐步擺脫被開發(fā)商"綁架"的命運。