經(jīng)濟(jì)學(xué)者說又見“中國住房自有率世界第一”論當(dāng)前一個很流行且被政府基本認(rèn)可的觀點是中國城市居民住宅自有率非常高，而且已經(jīng)過高了。盡管不少學(xué)者對此進(jìn)行了有理有據(jù)的批駁，但擋不住近期這一觀念又見抬頭。

　　住房自有率是判斷住房市場情況的一個關(guān)鍵性指標(biāo)。國外的居民住宅自有率到底有多高？中國城市居民的住宅自有率在世界上到底是處于什么水平，是過高了還是過低了？在這里還是有必要依據(jù)學(xué)理和國外事實對有關(guān)說法做一辯駁。

　　有些政府官員們有意無意把“住房自有率”與“住房私有率”混同。但其實這是兩個完全不同的概念�！白≌�自有率”的標(biāo)準(zhǔn)定義應(yīng)該是，以居民家庭為單位，有多少比例是住在自己持有的房子里，多少是租住在不屬于自己的房里。根據(jù)這個定義，據(jù)筆者所知，無論是全國范圍還是省市一級，中國目前并沒有官方權(quán)威統(tǒng)計的城鎮(zhèn)住宅自有率數(shù)據(jù)。國內(nèi)目前僅有建設(shè)部每年報告的“住宅私有率”。在建設(shè)部發(fā)布的《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》中提到：“2005年年底全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積87.9億平方米，住宅私有率為81.62％”，這應(yīng)該就是“中國城市居民住房自有率世界第一”論斷的數(shù)據(jù)來源。但這個數(shù)據(jù)絲毫沒有提到住宅自有率，從這個意義上說，上述論斷顯然用錯了數(shù)據(jù)。

　　顯然，他們都把“住宅私有率”等同于“住宅自有率”。然而，所謂“住房私有”是指住宅的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)歸私人所有，區(qū)別于公共所有。私有住房對應(yīng)的概念是（政府）公有住房，并不說明實際居住其中的人是否擁有這套房子。建設(shè)部統(tǒng)計的“住宅私有率”顯然是指這個概念。而人們關(guān)注和國際上通常說的是“住房自有”概念，指的是住在其中的人擁有著該幢住宅的產(chǎn)權(quán)，自有住房相對的是租房。

　　“住宅私有”和“住宅自有”顯然是兩個不同的概念。而且“住宅自有率”一定是低于“住宅私有率”的，因為自有住房一定是私人所有的住房，但私人所有的住房不一定是自有住房，它可以是房主自住，也可以是租借給別人居住。用一個極端的例子可以說明，全國所有住房都屬于一個人私人所有，然后所有人都必須從他那里租房住。這時候住房私有率仍然達(dá)到100%，但住房自有率幾乎為零。

　　中國20世紀(jì)90年代房改之前，城市居民中擁有自有住房的人很少，基本都是租用公家的房屋，但在幾輪房改之后，公房不再以租用形式提供給居民，基本都以全價或折價轉(zhuǎn)售給個人。雖然不少居民折價從單位購入的住宅至今在轉(zhuǎn)讓和流通上存在諸多限制，但也算是私有住房，當(dāng)前近82%的城鎮(zhèn)房屋屬于私有房的論斷應(yīng)該與事實基本吻合。另外，中國由于沒有發(fā)達(dá)的租房市場，租房子的人群主要以剛畢業(yè)的大學(xué)生和移居到城市的人口為主，定居人口租房的很少，租借私人房子的比例并不算很高。所以可以確定，中國城市居民相當(dāng)大多數(shù)還是住在自己的房子里，而且這個比例在世界范圍內(nèi)應(yīng)該不低。但中國城市的住宅自有率到底是多少，尚待政府、統(tǒng)計部門、學(xué)者的進(jìn)一步研究。

　　住宅私有率和住宅自有率兩個概念是絕對不能混淆。住宅私有率的概念在市場經(jīng)濟(jì)下意義不大，因為除了部分歐洲國家有政府掌控的公共租房公司，國外很少有公共部門持有住房產(chǎn)權(quán)，而且房子產(chǎn)權(quán)歸誰所有只是物權(quán)和法律概念，對房地產(chǎn)市場的需求和流通沒有太大意義。

　　國際上所關(guān)注的，就只是住宅自有率，是否“居者有其屋”，有多少人住進(jìn)了自己所有的房子，多少人需要租借房子居住。住房或居民在自有和租賃之間的比率分配，是任何房地產(chǎn)市場的最基本問題，對分析房地產(chǎn)市場特征、預(yù)測房地產(chǎn)市場未來需求具有基礎(chǔ)性意義，也是一個社會結(jié)構(gòu)形態(tài)的重要特征。所以即使“住宅自有率”和“住宅私有率”在數(shù)據(jù)上差別不大，但若混淆概念，危險之大難以估量。

　　暫且不論現(xiàn)有中國住房自有（私有）率的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，很多決策人士對國外實際情況毫無了解張口就來，顯然是不負(fù)責(zé)任的。查閱最新的國際統(tǒng)計資料顯示，很多東歐轉(zhuǎn)型國家的住房自有率都高達(dá)90%以上。比如最高的羅馬尼亞達(dá)到97%，保加利亞也達(dá)到96.5%，其他比較高的還有立陶宛(87%)、烏克蘭(87%)、匈牙利(86%)�？吹竭@些數(shù)據(jù)，有關(guān)中國城市居民住房自有率到底是否世界第一、第二就不言自喻了。

　　其實中國城市居民住宅自有率是不是世界第一，或者在世界范圍內(nèi)是否屬于前列，本身意義并不大。國際數(shù)據(jù)顯示，住宅自有率并非越富的國家（地區(qū)）越高，相反，一個總體趨勢是相對較窮的國家反而較高。比如歐美較發(fā)達(dá)國家自有住宅率普遍在60%～70%。比較高的是愛爾蘭（80%）、挪威(78%)、葡萄牙（76%）、英國(70%)、美國（70%），比較低的是德國（43%）、荷蘭（54%）。瑞典如果考慮包括合作住房社的半所有權(quán)住房，住房自有率也只有54%。

　　有趣的是，對于瑞典這么一個典型的住房低自有率國家，美國城市發(fā)展與住房部部長阿方索•杰克遜今年７月接受中國媒體采訪時居然張口說到“美國擁有自己住房的比率和北歐一些國家還有差距，在瑞典，個人擁有住房的比例達(dá)到88.5%”。可見要真切了解國際實情不是一件容易的事情。

　　住宅自有率的高低與住房市場的發(fā)達(dá)程度、與居民住房問題解決的好壞程度沒有直接關(guān)系。簡單就“住宅自有率”來下判斷，是不全面的。但就“一般來講，30%的人有財力支持買房居住，房地產(chǎn)市場就相當(dāng)不錯了，其余的70%應(yīng)是租房群體”，這個論斷完全難以在國際經(jīng)驗中得到支持，我們更不能被這種毫無事實根據(jù)的論斷指揮了我們的政策制定。政府可以引導(dǎo)相當(dāng)一部分城市人口去租房，但如果政府讓城市售房市場只盯著30%的人口，滿足于30%的人買得起房，而讓其他70%都去租房，這樣的政策導(dǎo)向就是大有疑問的，既不符合國際潮流，也很可能帶來嚴(yán)重的社會問題。

　　如果大多數(shù)人都不能擁有自己的房子，家庭財富就不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步積累，那將進(jìn)一步擴(kuò)大社會階層分化，拉大貧富差距，催化社會矛盾。