上海市人大二審住宅物業(yè)管理規(guī)定修訂草案并將再次征求公眾意見建議

昨天,上海市十三屆人大常委會第二十二次會議繼續(xù)進行,對備受關(guān)注的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定(修訂草案)》進行了二審,并將再次向社會公開征求意見建議。

 
審議中,部分常委會組成人員認為,住宅物業(yè)管理規(guī)定的制定很及時,這個規(guī)定涉及千家萬戶的利益,要積極穩(wěn)妥地推進;由于法律的不完善會造成業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的一些矛盾缺乏解決依據(jù),對一些還有爭議的內(nèi)容、操作性不強的條款,建議再次向社會征求意見。

會議表決通過了《上海市社會治安綜合治理條例》、《上海市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和《上海市實施<中華人民共和國歸僑僑眷權(quán)益保護法>辦法(修訂)》。會議還分組審議了《上海市職工代表大會條例(草案)》、《上海市終身教育促進條例(草案)》。會議經(jīng)審議并表決,通過了有關(guān)人事任免事項。會議還經(jīng)審議、表決,終止許建中的市十三屆人大代表資格�，F(xiàn)在,上海市第十三屆人民代表大會實有代表865人。

市人大常委會副主任陳豪主持會議,并受市人大常委會主任劉云耕委托作了講話。陳豪說,本次常委會會議與近期常委會工作特點比較明顯,進一步發(fā)揮了人大在立法中的主導作用,常委會會議表決通過的社會治安綜合治理、職工代表大會、歸僑僑眷權(quán)益保護等3件法規(guī),人大在前期調(diào)研、立法選項、草案審議、付諸表決等各環(huán)節(jié)體現(xiàn)了主導地位,確保了法規(guī)及早出臺,將對保障公民權(quán)益、維護社會和諧穩(wěn)定起到重要作用。進一步擴大了公眾對立法工作的參與度,在審議住宅物業(yè)管理、養(yǎng)犬管理等群眾訴求強烈、各方爭議較大的法規(guī)草案時,廣泛聽取市人大代表、專家學者和法規(guī)涉及利益對象的意見和建議。

市人大常委會副主任王培生、楊定華、蔡達峰、鄭惠強出席會議。副市長唐登杰,市高級人民法院院長應(yīng)勇,市人民檢察院檢察長陳旭列席會議。

記者注意到,住宅物業(yè)管理規(guī)定修訂草案刪去了此前備受爭議的“業(yè)主欠交物業(yè)費將限制房產(chǎn)交易”的條款,取而代之的是一條提示性規(guī)定:“業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時,應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費;未結(jié)清的,買賣雙方應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作出約定,并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)�！�

今年10月提請常委會會議一審的修訂草案第43條中的第四款和第五款規(guī)定:“業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時,應(yīng)當同時向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務(wù)費的相關(guān)憑證,但業(yè)主就物業(yè)服務(wù)費交納爭議金額提供相應(yīng)擔保的除外”,“業(yè)主已經(jīng)提供擔保的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在三十日內(nèi)提起訴訟或者仲裁�！�

欠繳物業(yè)費,賣房或受限?修訂草案一經(jīng)亮相,“第43條”即成為爭議的焦點。在10月25日舉行的立法聽證會上,17位聽證陳述人中的業(yè)主代表們觀點鮮明地反對這一條款,認為“不合理、不可行”。不少聽證陳述人認為,欠繳物業(yè)費是合同違約行為,用行政力量干預民事糾紛不妥當,并質(zhì)疑該條款過分保護了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。此外,一些常委會委員和專家也對這一條款是否妥當提出了疑問。

市人大法制委員會副主任委員丁偉介紹,市人大法制委在研究后認為,物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)締結(jié)的合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按約向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主也應(yīng)當按約及時、足額交納物業(yè)服務(wù)費,“但實踐中,業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的情形比較復雜。在不考慮成因的情況下,要求所有業(yè)主在辦理物業(yè)轉(zhuǎn)移或抵押登記時,足額交納物業(yè)服務(wù)費,可能過度保護了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益�！�

市人大法制委的審議報告指出,物業(yè)服務(wù)費糾紛在法律性質(zhì)上屬于平等民事主體間的債權(quán)債務(wù)糾紛,法規(guī)不宜因此限制當事人轉(zhuǎn)移和抵押其物業(yè),“對業(yè)主未履行交納物業(yè)服務(wù)費義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過依法提起訴訟或仲裁等形式積極主張權(quán)利�！�