研究房地產(chǎn)市場運(yùn)行,必須進(jìn)行供求分析。供給方面,通過觀察一定期限內(nèi)的二手房可供套數(shù)、商品房施工面積、竣工面積、預(yù)售面積和空置面積這些指標(biāo),大體可得到商品房市場供給情況。需求方面,大多探討的是潛在需求,卻無較為明確的對應(yīng)時期。雖然可用銷售面積來觀察需求情況,但也屬于事后分析,對房地產(chǎn)市場的預(yù)測幫助不大。所謂剛性需求,是一個模糊的術(shù)語。只有在購買力支持下的需求對房價運(yùn)行具有實(shí)質(zhì)意義。

 
房地產(chǎn)需求分析上的模糊性和內(nèi)在缺陷,使得房價運(yùn)行預(yù)期成為判斷房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一個重要參考指標(biāo)�？傮w看,當(dāng)前房價上漲預(yù)期仍然較為強(qiáng)烈,其重要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)則是流動性過剩和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快。從貨幣供應(yīng)量看,2010年9月末M2余額69.64萬億,相當(dāng)于2000年末13.84萬億的505%。從城鎮(zhèn)化進(jìn)程看,自工業(yè)化后,城鎮(zhèn)化已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)增長極為重要的驅(qū)動力。2003年以來,在耐用商品消費(fèi)基本普及的情況下,住房和汽車消費(fèi)成為城市居民消費(fèi)的持續(xù)熱點(diǎn)。

9月29日,國家多個部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施,遏制部分城市房價過快上漲。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后,房地產(chǎn)市場將有3-4個月的觀望和政策消化期。由于新近房地產(chǎn)調(diào)控政策較前期更為嚴(yán)厲,預(yù)計普通購房群體觀望情緒也較前期加重,房地產(chǎn)市場成交量有可能會再度急劇萎縮。而房地產(chǎn)開發(fā)商對政策仍有博弈,擔(dān)心“追漲殺跌”影響和違約糾紛,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在降價策略選擇上較為慎重。

需要引起關(guān)注的是,2009年房價快速上漲時期,多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商獲取高額利潤,資金面總體充裕。2010年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金占比較以往有較大程度提高。在資金充裕背景下,2010年底前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模資金困難情況的可能性較小,因此主動降價以加快資金回收動力不足。

此外,10月CPI再創(chuàng)新高,資源類商品和農(nóng)產(chǎn)品價格上漲此起彼伏,微觀經(jīng)濟(jì)主體通貨膨脹預(yù)期勢能繼續(xù)積聚,房價上漲的市場預(yù)期在根本上沒有變化,由此可以預(yù)測,當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在深度博弈,年內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場可能繼續(xù)維持“價滯量跌”態(tài)勢,房價出現(xiàn)明顯調(diào)整可能性較小。

因此,從抑制房價過快上漲角度出發(fā),需要引導(dǎo)房地產(chǎn)市場各方預(yù)期,既要引導(dǎo)合理需求,又要增加有效供給。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的背景下,房地產(chǎn)市場潛在需求仍將增長,過度限制房地產(chǎn)開發(fā)融資,在短期內(nèi)雖可促使開發(fā)商降價,但降價同時,開發(fā)商后續(xù)開發(fā)意愿不足,又會造成市場新的供求失衡,催生新一輪的漲價狂潮。政府公共財政不應(yīng)保證“居者有其屋”,但要確�！熬诱哂衅渌�”,在推進(jìn)保障性住房建設(shè)同時,擴(kuò)大公共租賃房建設(shè)規(guī)模,在財力許可范圍內(nèi)適當(dāng)增加公共租賃房租金補(bǔ)貼,主要通過租賃方式滿足絕大多數(shù)中低收入群體住房需求,以盡快形成“商品房有市場、公共租賃房有保障”的住房供應(yīng)體系。