據(jù)香港媒體報道，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將于14日開始公開招股，每股定價6.45~7.7元，發(fā)售15.5億股，集資100~119億元，每股市盈率在19倍左右。

　　IPO之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有了質(zhì)的變化：土地儲備增加1倍至860萬平方米；新增持有商業(yè)物業(yè)面積近100萬平方米。

　　土地儲備翻番

　　9月12日，剛剛在香港結(jié)束對機(jī)構(gòu)推介活動的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明即要飛往新加坡，他的下一站是英國。此次對機(jī)構(gòu)推介獲得了包括恒地(0012.HK)主席李兆基、新地(0016.HK)郭氏兄弟、全球最大對沖基金之一Och-ziff、新加坡政府投資機(jī)構(gòu)GIC在內(nèi)的香港10家知名機(jī)構(gòu)認(rèn)購，集資18.72億元，占預(yù)期最高集資額的16%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次放入上市公司的資產(chǎn)中有91%來自北京、天津、沈陽等環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。在臨上市之前，又將天津項(xiàng)目放入上市公司資產(chǎn)包內(nèi)。北京業(yè)務(wù)占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重為51%，天津排第三，占19%。天津項(xiàng)目主要包括天津遠(yuǎn)洋新天地和天津遠(yuǎn)洋新干線，合計土地面積60萬平方米左右，其中天津遠(yuǎn)洋新天地已經(jīng)進(jìn)入發(fā)售期。

　　2006年初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)土地儲備約400萬平方米；2006年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明表示公司土地儲備達(dá)到500萬平方米；2007年9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布的初步招股文件中表明，公司土地儲備已經(jīng)超過860萬平方米。

　　中銀證券研究報告中指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今、明兩年竣工建筑面積將達(dá)到73.1萬平方米和91.9萬平方米，增長率分別為62%和26%，而純利潤則會分別上升152%和44%。今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)預(yù)計實(shí)現(xiàn)利潤14.4億元，明年這一數(shù)據(jù)將達(dá)到20.73億元。

　　“上市意味著公司的蛻變，”北京復(fù)地公司有關(guān)人士表示，企業(yè)上市可以使資產(chǎn)翻倍增長。

　　中投證券一位分析師指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)購地資金主要來自股權(quán)融資，2006年底引進(jìn)5家戰(zhàn)略投資者和數(shù)家中小投資機(jī)構(gòu)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集資近20億元。隨后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)充分利用了這筆上市前融資大肆購買土地，由于購買時間比較短，這次公布的860萬平方米土地儲備中還有100多萬平方米沒取得土地證件。

　　此外，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2006年低調(diào)收購了北京中央別墅區(qū)的“東隆別墅”項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地2000畝，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)僅在其前期收購?fù)恋丶捌秸�工作中就投�?2億元以上。

　　中銀證券的報告指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次上市最多可募集資金119億元。如何將充裕的資金盡快利用起來，維持每年業(yè)績增長，是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)當(dāng)前面臨的主要問題。

　　從記者初步獲悉的招股說明書內(nèi)容來看，2006年度遠(yuǎn)洋地產(chǎn)盈利為5.704億元，升52.4%。如果計入物業(yè)重估在內(nèi)，207年度盈利為16.33億元；如果不計物業(yè)重估，盈利為14.53億元。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自2000年開始就保持高速業(yè)務(wù)增長。每年開發(fā)樓盤面積達(dá)300-350萬平米，竣工面積達(dá)到100-130萬平米，銷售額達(dá)到60-70億元。截至2007年1月份，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)每年各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)增長率在50%以上，而且未來3-5年內(nèi)仍將保持這一增長速度。

　　而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2006年先后增持了北京凱晨廣場、遠(yuǎn)洋大廈、光華國際等項(xiàng)目，總建筑面積超過100萬平方米，每年可貢獻(xiàn)租金收入近2億元。

　　中遠(yuǎn)、中化幕后支持

　　今年6月，李明接受本報記者采訪時表示，中遠(yuǎn)和中化兩大集團(tuán)在2002年時制定了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)三步走的發(fā)展戰(zhàn)略：第一步從2002年2007年，利用五年時間完成公司基本結(jié)構(gòu)建立，形成一個股權(quán)兩元化的公司；第二步是再利用五年時間，將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份由兩家變?yōu)槎嗉�，成為一家中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)要專注北京；第三步是股權(quán)多元化時代，即進(jìn)一步擴(kuò)大中遠(yuǎn)地產(chǎn)股權(quán)多元化程度，完善公司治理結(jié)構(gòu)，將其塑造成上市公司治理結(jié)構(gòu)的地產(chǎn)公司。

　　2004年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)變?yōu)閮?nèi)外資控股比例為49%∶51%的外資控股公司。

　　2006年底，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)開始了增資擴(kuò)股動作。先后引入渣打銀行、美林集團(tuán)、摩根士坦利、瑞士信貸、香港金融社等5家策略投資者，引入約1.7億美元資金。

　　隨后，由中遠(yuǎn)國際、WonderlandCapitalInc和中化集團(tuán)持有的中遠(yuǎn)地產(chǎn)股權(quán)，被分別轉(zhuǎn)換至新控股公司Newco，未來的Newco將持有中遠(yuǎn)地產(chǎn)100%股權(quán)。而通過系列股權(quán)出讓，原大股東中遠(yuǎn)國際持有中遠(yuǎn)地產(chǎn)的股份由44%降低到30.8%，中化集團(tuán)持股也由44%降低到了30.8%。

　　此次公開發(fā)股以后，中遠(yuǎn)集團(tuán)所占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份由30.8%降低到20.4%。第二大股東中化集團(tuán)持有股份由30.8%降低到14.2%。摩根士坦利、美林、渣打等戰(zhàn)略投資者持股由40%左右降低到25.5%。

　　通過連續(xù)出讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)，中遠(yuǎn)集團(tuán)獲得套現(xiàn)資金約150億元；中化集團(tuán)獲得套現(xiàn)資金近200億元。而摩根士坦利等國際投行已經(jīng)從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市中獲得收益超過93億元。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的兩大股東中遠(yuǎn)集團(tuán)與中化集團(tuán)也第一次打破“持股平衡”。中遠(yuǎn)集團(tuán)以持股20.4%比例股份絕對控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，而通過降低國有股股份比例，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)保持獨(dú)立經(jīng)營的想法得以實(shí)現(xiàn)。

　　今年7月，中化集團(tuán)出面幫遠(yuǎn)洋地產(chǎn)向商務(wù)部申請股份變更外資工作，并獲得商務(wù)部批準(zhǔn)。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直與中化集團(tuán)旗下方興地產(chǎn)(0817.HK)合作甚密。

　　上述知情人士說，從中化集團(tuán)和中遠(yuǎn)集團(tuán)的持股比例變化上來看，中化集團(tuán)意欲退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股股東地位。而從中遠(yuǎn)集團(tuán)和中化集團(tuán)的5年合作結(jié)果來看，雙方各自收獲了一個房地產(chǎn)上市公司，為這兩家公司將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體上市打下了基礎(chǔ)。