今年2月1日,民營房地產(chǎn)企業(yè)上海證大置業(yè)有限公司以92.2億元奪得上海外灘8-1地塊地王。然而,7個(gè)月后的今天,上海證大在外灘地王將“被收回”傳聞四起之時(shí),正多方籌錢,避免竹籃打水的下場(chǎng)。

上海證大四處籌錢

92.2億元的外灘8-1地塊,折合樓面地價(jià)為3.4148萬元/平方米,一舉成為當(dāng)時(shí)上海總價(jià)及單價(jià)雙料“地王”。該地塊建筑面積上限27萬平方米,處于外灘絕版地段,隔黃浦江與小陸家嘴(相望,是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“黃金寶地”。但業(yè)內(nèi)對(duì)上海證大的資金與開發(fā)實(shí)力質(zhì)疑聲始終不絕于耳。

 
資料顯示,外灘8-1地塊并不是上海證大獨(dú)自進(jìn)行開發(fā),而是“聯(lián)手”復(fù)地集團(tuán)、綠城集團(tuán)及磐石投資等三方,共同開發(fā)建設(shè)。根據(jù)相關(guān)協(xié)議,外灘地王須在2011年4月10日前開工,5年內(nèi)全部建成。

上海證大獲得土地后,想引入更多主體共同參與該地塊的開發(fā),而政府方面仍希望是大型的金融機(jī)構(gòu)。

拿地3個(gè)月后,外灘地王的最終開發(fā)陣容及其背后的“籌錢”方案終于浮出水面。知情人士透露,根據(jù)協(xié)議,5月13日,支付50%的土地款,上海證大、復(fù)地集團(tuán)、杭州綠城置業(yè)及上海磐石投資管理有限公司,分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元,共計(jì)逾46億元。剩下的50%土地款要求在4個(gè)月內(nèi)支付,也就是9月13日之前。

而上海證大的中期業(yè)績報(bào)告則顯示,截至2010年6月30日,公司持有現(xiàn)金僅有約12.55億元。這使得急需支付大筆資金款項(xiàng)的上海證大顯得頗為力不從心。

“證大高層悉數(shù)出動(dòng),為該項(xiàng)目到處籌錢融資�！币晃唤咏�上海證大的知情人士稱。8月底,投資界人士稱,曾經(jīng)接到來自上海證大的融資“繡球”,該地塊的資金差距還有數(shù)十億元之多。

可能推遲支付

但截至發(fā)稿時(shí),記者仍沒有得到完全支付余款的消息。中國證券報(bào)記者聯(lián)系上海證大董事長戴志康,其手機(jī)為關(guān)機(jī)。

國際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普將上海證大的長期企業(yè)信貸評(píng)級(jí),以及公司1.5億美元高級(jí)無抵押票據(jù)發(fā)行人評(píng)級(jí)設(shè)為“B”,并置于負(fù)面觀察名單。其判斷理由是,雖然公司并未披露如何應(yīng)對(duì)收購所需的資金額,但為數(shù)不少的價(jià)款必須于短期內(nèi)交付到賬。

由于上海證大尚未付清土地款并取得國有土地使用證,在理論上,還存在最終失去外灘地王的可能性。如果逾期全額支付土地出讓金,按照規(guī)定,上海證大很可能會(huì)丟掉已經(jīng)到手的外灘“地王”。

但知情人士透露,“地王”暫時(shí)不會(huì)被收回,上海證大可能會(huì)和政府協(xié)商,延長支付時(shí)間。知情人士分析,上海證大尚不能通過融資來支付9月13日到期的土地出讓金,其可能通過利息繳納將支付時(shí)間推遲6個(gè)月。

■資料鏈接

2010年被收回的過億元地塊

1、2010年2月1日,北京“地王”大龍地產(chǎn)(600159)天竺22號(hào)地被收回,沒收已經(jīng)交納的2億元競(jìng)買保證金。2009年大龍地產(chǎn)曾以50.5億元競(jìng)拍價(jià)成為北京“雙料地王”。

2、2010年2月4日,南京仙林一“地王”被收回,沒收2.3億保證金,該地塊總價(jià)24.1億元。

3、2010年3月28日,溫州天價(jià)地塊被收回,沒收1500萬保證金,該地塊成交價(jià)為7.9億。

4、2010年7月2日,南京收回天價(jià)地塊,沒收開發(fā)商1億元定金,該地塊成交價(jià)格為7.1億元。

證大92.2億元出讓金無著落 上海外灘“地王”或收回

臨近全額支付土地出讓金的最后期限,缺錢的上海證大很可能會(huì)丟掉已經(jīng)到手的外灘“地王”。

自今年2月份以92.2億元一舉獲取上海外灘“地王”之后,上海證大便始終深陷資金話題之中。有知情人士近日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者透露,雖然歷經(jīng)多方努力,上海證大募集的資金距離全額付清上述地塊出讓金仍然有差距�！叭绻�在最后期限到來時(shí)還是未能完成支付,‘地王’很有可能面臨被收回的局面�！比艄�真被收回,按規(guī)定,上海證大以前支付的4.5億元保證金將被沒收。

今年2月,北京國土部門便因?yàn)榇簖埖禺a(chǎn)逾期未繳清土地款而收回其拍得的“地王”。

“蛇吞象”游戲再現(xiàn)

上海外灘國際金融服務(wù)中心地塊(8-1地塊)在今年2月份的出讓,可謂轟動(dòng)一時(shí)。資料顯示,該地塊東至中山東二路、南至東門路、西至人民路、北至原海港醫(yī)院圍墻,用地面積5.7276萬平方米。這幅被稱為“上海勾地制首單”的地塊,最終通過招標(biāo)、評(píng)比及競(jìng)價(jià)等系列步驟之后,由上海證大以92.2億元代價(jià)力克群雄,納入囊中,其樓面地價(jià)折合約為34148元/平方米。

按照相關(guān)規(guī)定,項(xiàng)目開工時(shí)間控制在2010年11月1日至2011年4月30日期間。而土地出讓價(jià)款的付款期限,則限定在出讓合同簽訂后2個(gè)月內(nèi)付清,或半年內(nèi)分期支付。

在上海證大于2月3日發(fā)布的拿地公告中提及,預(yù)期土地出讓合同將于2010年2月11日或上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和土地管理局批準(zhǔn)之后訂立。不過有消息稱,上海外灘“地王”的支付時(shí)間期限應(yīng)為9月13日。

不過這一話題對(duì)于上海證大而言顯得諱莫如深。該公司相關(guān)人士在回答記者詢問時(shí)回復(fù)稱:“9月13日并不是最后期限,關(guān)于該幅土地的運(yùn)作方式及后續(xù)操作,將會(huì)由公告形式予以透露。”

鑒于這一短期內(nèi)需要完成支付的巨大資金壓力,國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾7月曾將上海證大“B+”的長期企業(yè)信貸評(píng)級(jí),以及“B+”的債務(wù)評(píng)級(jí)置于負(fù)面信用觀察名單。理由是,此次收購僅金額就相當(dāng)于證大房產(chǎn)2009年總資產(chǎn)的1倍,而且款項(xiàng)支付將依賴于外部各方的融資,但這充滿不確定性。

而證大的中期業(yè)績報(bào)告則顯示,截至2010年6月30日,公司持有現(xiàn)金僅有約12.55億元人民幣。

要全數(shù)拿出這92.2億元,難度可想而知。這種情況很像2009年11月中旬以50.5億元拍下北京“地王”的大龍地產(chǎn),按2009年該公司2.87億元的利潤計(jì)算,起碼需連續(xù)“輝煌”17年才能支付50.5億元的土地出讓金。外界一直在質(zhì)疑大龍地產(chǎn)的支付能力。果然,2月1日,北京市國土資源局發(fā)布公告稱,由于大龍地產(chǎn)逾期未全額付清土地出讓金,取消大龍公司的競(jìng)得資格。

銀根緊縮籌錢困難

面對(duì)外界的質(zhì)疑之聲,上海證大迅速作出了反應(yīng)。4月27日,公司對(duì)外宣布稱,將與復(fù)地集團(tuán)公司、杭州綠城置業(yè)投資有限公司和上海磐石投資管理有限公司,共同投資設(shè)立一合資企業(yè)。完成之后,各方分別按照50%、30%、10%及10%的股權(quán)分配,以現(xiàn)金形式向合資公司提供貸款。

通過此次協(xié)議合作,幾家企業(yè)實(shí)際上已“被串在了一條繩上”。其中,上海證大以名下喜馬拉雅項(xiàng)目股權(quán)作為質(zhì)押,以期作為獲取復(fù)地集團(tuán)公司25.72億元貸款之保障。另一邊,亦在假設(shè)復(fù)地集團(tuán)未能支付這筆股東貸款的情況下,則綠城可以1億元代價(jià)從復(fù)地手中購得合資公司10%股權(quán),以使得綠城持有合資公司股權(quán)增長至20%。

盡管在組建合資公司公告中并未明確上海外灘“地王”與設(shè)立該合資企業(yè)的相互聯(lián)系,然而一句“合資公司將打造成資金集中平臺(tái),從而在上海投資更大型項(xiàng)目”的闡述,則顯得意味深長。其實(shí)早在證大拿地之初便曾對(duì)外公告稱,公司有意與多家投資者進(jìn)行磋商,以組建項(xiàng)目公司共同發(fā)展地塊。

按照協(xié)議規(guī)定,原本合資企業(yè)中證大、復(fù)地、綠城及磐石各方,分別支付10億元、25.72億元、8.58億元及1.873億元,共計(jì)逾46億元,這一數(shù)字恰好足夠支付50%的土地出讓金。

“現(xiàn)在合作關(guān)系之間的聯(lián)系鏈條很脆弱�！绷硪晃恢�情人士表示,“鑒于資金壓力,綠城繼續(xù)參與的可能性并不大,而復(fù)地是否亦會(huì)如期付清股東貸款,如今也是個(gè)未知數(shù)。這對(duì)于證大來說,土地出讓金的支付壓力可想而知�！�

這并不難理解,在銀根持續(xù)收縮的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈開始逐漸緊繃起來。以綠城為例,2010年中期業(yè)績報(bào)告顯示,該公司的負(fù)債率已高達(dá)158.8%。這家在期內(nèi)持有現(xiàn)金110億元的公司,負(fù)債額卻高達(dá)303億元,委實(shí)顯得捉襟見肘。

就在8月底,還有投資界人士稱,曾經(jīng)接到來自證大的融資“繡球”,“當(dāng)時(shí)提及這一地塊資金差距還有數(shù)十億元之多�！�

一位接近證大的人士表示,面臨土地出讓價(jià)款付清最后期限的步步緊逼,證大始終在做著不懈的資金籌集努力。“只是現(xiàn)在形勢(shì)不理想,無論是境內(nèi)的宏觀政策效應(yīng),還是境外資金監(jiān)管力度的加大,都對(duì)證大籌集資金的行動(dòng)造成影響�！�

樓板價(jià)35490元/平米 浦東住宅新地王誕生

上海黃浦江沿岸E18地塊(9-3)地塊8日開拍,該地塊容積率2.5,屬住宅用地。最終卓光控股有限公司以48.28億元拿下,折合樓板價(jià)為35490元每平方米,溢價(jià)率41.3%,創(chuàng)下浦東住宅地塊新地王。新鴻基、綠地等共3家房企參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。最終港資擊敗央企、民企。

據(jù)悉,卓光控股有限公司為港資企業(yè)九龍倉置業(yè)有限公司子公司。此次,是九龍倉兩度折戟黃浦163地塊后終于在濱江周圍拿到宅地