央行再次加息。一年六次，這讓2007年的個(gè)人房貸市場(chǎng)顯得不是那么平靜�！氨�8”的貸款利率讓90％的房屋貸款者都喘不過氣。不過，外資銀行“樂”了。

　　加息讓以人民幣為表現(xiàn)形式的房貸產(chǎn)品成本急速飆升，看到其中商機(jī)的外資銀行推出了針對(duì)非境內(nèi)居民的外幣房貸，這讓在中國(guó)的外籍人士可以享受到低利率和人民幣升值的雙重實(shí)惠。許多外資銀行認(rèn)為，“奪食”的機(jī)會(huì)已至。

　　北京市商業(yè)性個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的比重高達(dá)75%，作為零售業(yè)務(wù)重點(diǎn)的房貸按揭一直就是國(guó)內(nèi)外商業(yè)銀行爭(zhēng)食的“蛋糕”。由于其“隱形門檻”之高，絆住了外資在房貸按揭市場(chǎng)上的發(fā)展腳步，中資銀行所占市場(chǎng)份額依然遙遙領(lǐng)先。在北京，與外資銀行有合作的開發(fā)企業(yè)少之又少，即便是有合作的企業(yè)也不愿意向客戶推薦外資銀行房貸，“因?yàn)閷徟�程序�(qū)嵲谔�麻煩”�?

　　審批程序繁瑣之失

　　在優(yōu)山美地售樓處，東亞銀行和匯豐銀行的宣傳單擺在了顯眼的位置。現(xiàn)場(chǎng)有很多外國(guó)人正在向售樓員咨詢，F(xiàn)rank就是其中一位。Frank是某知名大型跨國(guó)企業(yè)高級(jí)管理人員，在中國(guó)工作已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)6年之久。因?yàn)槠迌阂布磳�來到中�?guó)，于是Frank購(gòu)買了位于中央別墅區(qū)的優(yōu)山美地的一套別墅。

　　然而，高達(dá)2000多萬元的別墅價(jià)格，對(duì)于Frank來說，一次性付款有些不現(xiàn)實(shí)。貸款成為他能買房的惟一途徑。綜合各方面情況考慮，外資銀行成為Frank的首選。

　　置業(yè)顧問彭振宇向記者介紹：“優(yōu)山美地與東亞銀行、匯豐銀行兩家外資銀行都有合作關(guān)系。不過相對(duì)而言，東亞銀行的貸款體制比較靈活，而且能拿到7成貸款；而匯豐銀行貸款程序比較復(fù)雜，需要拿到總部審批，放貸時(shí)間較長(zhǎng)。”

　　“因?yàn)橥赓Y銀行服務(wù)較好，且外幣貸款使用優(yōu)惠利率，比如港幣和美元目前為5.5％，人民幣卻在6.5％以上；而優(yōu)山美地的外籍人士購(gòu)買和租賃所占比重又大，因此選擇外資銀行貸款的比重占到整個(gè)貸款比重的60％�！迸碚裼钫f道。

　　不過，據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，并不是所有涉外樓盤的外資銀行貸款都獨(dú)占鰲頭。在位于東四條橋邊上的瑞士公寓，有近五成的外籍人士購(gòu)買，而其外資合作銀行是匯豐銀行。其副總經(jīng)理袁欣表示：“盡管如此，在瑞士公寓選擇外資銀行貸款的客戶所占比例很少�！�

　　在瑞士公寓售樓處，正在簽合同的李小姐告訴記者：“因?yàn)閰R豐銀行的程序太多，批貸和放貸時(shí)間太長(zhǎng)。”而正在為李小姐服務(wù)的售樓員也表示了同感：“太麻煩，一般不向客戶推薦外資銀行�！�

　　隨著北京市場(chǎng)上二手房交易在房產(chǎn)交易的比重越來越高，二手房貸款也越來越受到了各大中外銀行的重視。在2007年4月北京房交會(huì)上，東亞銀行、渣打銀行等外資銀行都推出了二手房外幣按揭業(yè)務(wù)。

　　然而就整體市場(chǎng)而言，外資銀行的房貸情況卻并不樂觀。偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司企劃經(jīng)理殷麗娟透露：“目前，在我們這兒的客戶中，選用外資銀行貸款的比例不到5％�！�

　　產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加靈活

　　2007年央行的6次加息導(dǎo)致房貸成本大增，這同時(shí)也讓外資銀行嗅到了其中的機(jī)會(huì)。兩個(gè)月前在中國(guó)剛拿到法人銀行資格的德意志銀行便迫不及待地加入了這一行列，特別針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)推出了“db德銀得意置業(yè)”系列房貸產(chǎn)品，其中包括創(chuàng)新性極強(qiáng)的日元按揭產(chǎn)品。截至記者發(fā)稿時(shí)間，德意志銀行仍未出臺(tái)新的房貸產(chǎn)品利率。按照其現(xiàn)有的2.75％的利率，該行仍是目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)房貸利率最低的一家。

　　“這必將引爆中外資銀行在房貸市場(chǎng)的新一輪競(jìng)爭(zhēng)�！敝袊�(guó)銀行(601988行情,股吧)某支行房貸部經(jīng)理如此感慨。據(jù)了解，德意志銀行的這套房貸產(chǎn)品不僅適用于新房和二手房，還適用于已經(jīng)購(gòu)房且在其他銀行辦理按揭業(yè)務(wù)的客戶，但目前僅針對(duì)外籍人士、中國(guó)港澳臺(tái)永久居民以及獲得海外永久居留權(quán)的中國(guó)人。

　　以貸款總額30萬美元、6%的美元貸款利息計(jì)算，采用20年期等額本息還款法，每月還款額為2149美元，20年還款總額為515830美元，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的利息達(dá)到215830美元。再看德意志銀行的日元按揭產(chǎn)品，利率僅為2.75%，大大低于美元約6%的水平。假設(shè)美元和日元的1：115的窗體頂端匯率在貸款期間維持不變，同樣采用20年期等額本息還款法，20年還款總額為44891370日元，約為390360美元，而總利息支出約為90360美元，節(jié)省比例高達(dá)58%。

　　在德意志銀行提供的9種還款方式中，除了傳統(tǒng)的“等額本息還款法”，其“階段性凈息還款法”為客戶提供在按揭開始的一段時(shí)間內(nèi)只支付利息而不用償還本金的還款方式，這大大降低了交房之前這段時(shí)間內(nèi)房貸本息和房租的雙重壓力。

　　“外資銀行在如何幫助客戶靈活地安排財(cái)務(wù)規(guī)劃方面，已經(jīng)開始發(fā)揮其產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力上的優(yōu)勢(shì)。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說道。

　　困守高端市場(chǎng)

　　與中資銀行耕耘在高利率人民幣房貸不同的是，外資銀行進(jìn)入內(nèi)地房貸業(yè)務(wù)的布局首先從高端客戶——境外人士等富裕階層——開始。“雖然這一人群數(shù)量小，但購(gòu)買力強(qiáng)。”長(zhǎng)期從事信貸業(yè)務(wù)的農(nóng)商行一位項(xiàng)目經(jīng)理說道。

　　從2007年推出房貸業(yè)務(wù)的東亞、匯豐、渣打、花旗、德意志等外資銀行來看，目前其鎖定的客戶均為外籍人員，房貸資金以美元和港元為多，僅含有少量的人民幣部分。

　　顯然，外資銀行所圈定的客群是具有良好購(gòu)買力和消費(fèi)能力的外籍高收入人群。據(jù)調(diào)查，選擇外資銀行房貸的主要有兩類：一是在華辦有房屋按揭的外籍人士，由于對(duì)人民幣升值及美元貶值抱有預(yù)期，所以不愿持有人民幣負(fù)債；二是在境內(nèi)的外資或合資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤，本身與外資銀行便有良好的合作關(guān)系。相對(duì)于中資銀行，外資銀行在網(wǎng)點(diǎn)、境內(nèi)人力儲(chǔ)備等方面無疑處于下風(fēng)，集中力量服務(wù)優(yōu)質(zhì)客戶確實(shí)是比較務(wù)實(shí)的做法。

　　事實(shí)上，圈定房貸群體也決定了樓盤的價(jià)格檔次。由于針對(duì)的是境外人士，其購(gòu)買的房產(chǎn)均是有外銷資格的樓盤。在北京，這些樓盤的價(jià)格均在每平方米3萬元人民幣以上。根據(jù)匯豐銀行官方網(wǎng)站公開的信息，截至2007年9月，匯豐中國(guó)北京樓宇按揭樓盤共有18個(gè)，其中包括新城國(guó)際、優(yōu)山美地、卓錦•萬代、US 聯(lián)邦公寓、觀唐等項(xiàng)目。

　　然而，讓外資銀行難以“笑到最后”的一個(gè)重要原因是，目前個(gè)人房貸市場(chǎng)大多數(shù)實(shí)行的是封閉式房貸業(yè)務(wù)，開發(fā)商與銀行的關(guān)系屬于“合作”，銀行將給開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款與個(gè)人房貸進(jìn)行“捆綁”，購(gòu)房者也只能去指定的銀行辦理貸款。

　　“對(duì)于外資銀行來說，目前沒有和開發(fā)商產(chǎn)生這種開發(fā)貸款和個(gè)人房屋按揭的連帶關(guān)系。有這一‘霸王條款’的存在，即使外資銀行條件再優(yōu)惠，也不太可能在中國(guó)分去太多的房貸業(yè)務(wù)�！惫�田勇說道。