將于月底公布的政府新年度財政預算案將落實一系列“還富于民”措施，包括退稅、免差餉等，受消息帶動，二手中小型物業(yè)成交量已經(jīng)有所上升

　　香港與深圳一衣帶水，兩地樓市卻完全是“冰火”兩重天。受內地宏調影響，深圳物業(yè)正經(jīng)歷一次較大的回調，香港上市物業(yè)代理商美聯(lián)集團（1200.HK）深圳總經(jīng)理王書權對《第一財經(jīng)日報》透露，在去年底經(jīng)歷20%的房價回調之后，深圳樓市的交投量迄今仍處于萎縮狀態(tài)，中小型物業(yè)代理公司正面臨嚴峻危機。

　　香港地產(chǎn)市場暢旺

　　而在香港，房地產(chǎn)市場去年和恒指一樣節(jié)節(jié)突破新高，一些高檔住宅已于年中沖破1997年的高位，中小型住宅的價格也正逐步逼近上世紀90年代的頂峰值——與港股所不同的是，樓市幾乎沒有出現(xiàn)過較大的調整，迄今一直保持著強勁的勢頭。

　　美聯(lián)集團執(zhí)行董事兼行政總裁陳坤興（Vincent）對記者表示，春節(jié)期間交易有點冷淡，但假期剛過，市場的交易反彈力度之大，顯示香港樓市面臨新一輪的上升。陳坤興表示，今年1月份香港樓價已較去年勁升5%；值得注意的是，在二手成交方面，截至本周二（12日）為止，2008年不到一個半月的時間內，全港已經(jīng)有17538宗二手注冊登記，較去年同期9473宗激增85.1%。從香港各區(qū)注冊比率劃分來看，現(xiàn)有的17538宗個案中，去年不受關注的新界區(qū)占50.8%，比率首度超越五成水平，并創(chuàng)自1996年有記錄以來的新高。這顯示此輪房地產(chǎn)價格的升浪已經(jīng)波及以往并不被關注的新界區(qū)，樓市已經(jīng)開始全面上揚。

　　“還富于民”是驅動力量

　　陳坤興認為，今年香港樓市后勁十足，上半年樓價便可能上升超過20%。他表示，至少有如下幾大力量在推高樓價：首先，在股市波動的今年，大量股市資金將轉投房地產(chǎn)市場；其次，根據(jù)美聯(lián)數(shù)據(jù)研究部數(shù)字顯示，今年1月份一手推盤量較去年同期下跌，在市場已累積一定的購買力情況下，這將直接激活二手市場。

　　第三，將于月底公布的政府新年度財政預算案將落實一系列“還富于民”措施，包括退稅、免差餉（注：差餉是港府按物業(yè)預期每年可得的合理租值按固定的百分率征收的一種稅項）等，受消息帶動，二手中小型物業(yè)成交量已經(jīng)有所上升。

　　最后，也是最重要的一個原因是，美國次按問題仍遠未解決，并已經(jīng)延伸至歐洲、英國、日本等國，這導致各國息口易減難加，受制于聯(lián)系匯率制，盡管香港地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)通脹加劇的跡象，但是銀行業(yè)可能不得不繼續(xù)追減息率，這會使香港負利率持續(xù)擴大，樓市將成為重要的保值資產(chǎn)，吸納資金匯集。

　　專家提示風險

　　盡管今年香港樓市可能成為股市資金的避難所，但是金融管理局總裁任志剛卻在昨天撰文呼吁市民要冷靜看待負利率所帶來的影響。任志剛指出，存款利率低于消費物價通脹率，長遠看可能會危及經(jīng)濟及金融穩(wěn)定，因此需要“居安思�！�。其次，當按揭利率低于住宅物業(yè)價格的升幅時，自置居所或投資物業(yè)會有吸引力，但過去30年，實質按揭利率波動極大，事實上，香港在1997年底至2002年間，實質按揭利率不但是正數(shù)，而且處于相當高的水平。另外香港由于土地供應有限，建筑時間較長，經(jīng)常出現(xiàn)供應滯后，令物業(yè)價格波動極大。他認為中期而言，影響物業(yè)價格的主要是供求失衡問題，而非按揭負利率。

　　昨天中國人民銀行公布，１月末廣義貨幣供應量（Ｍ２）同比增長１８﹒９４％，遠高于市場預期的１７％。貨幣供應增速如此快，將令市場原本希望人行政策有所放寬的憧憬，暫時落空。

　　不過至少目前看來，香港樓市尚值得投資。東泰證券研究部聯(lián)席董事鄧聲興對《第一財經(jīng)日報》表示，目前銀行存貸比僅60%，居民房貸與家庭收入之比也只占30%左右，尚未達到50%的警戒線，因此香港地產(chǎn)業(yè)雖然在負利率的情況下已經(jīng)產(chǎn)生泡沫，但仍未有風險。