3月12日,恒大地產(chǎn)在香港宣布,計劃全球發(fā)行29.6億股股份,相當于公司擴大后股本的20.78%。其中2.85億股為新股,每股招股價介乎3.50港元到5.60港元,集資額在104億港元至166億港元之間。

　　根據(jù)恒大地產(chǎn)的招股書,此次IPO發(fā)售價如果為每股4.55港元,則所得款項凈額約為123.136億港元。恒大地產(chǎn)計劃將其中53.6%用于支付未付的土地出讓金,以及撥付現(xiàn)行項目所需資金;23.1%用于收購額外的土地儲備,作為房地產(chǎn)開發(fā)。

　　此前,恒大地產(chǎn)的保薦人之一瑞信發(fā)表研究報告指出,恒大地產(chǎn)的估值高達1208億至1321億港元,超過目前市值最大的內(nèi)地房地產(chǎn)股碧桂園,而恒大主席兼大股東許家印的身家可能超過775億港元,成為內(nèi)地新首富。

　　對于恒大地產(chǎn)目前擁有的土地儲備,許家印頗為自豪地表示,我們在全國的22個城市有48個項目,土地儲備達到4578萬平方米,土地儲備規(guī)模大,達到4578萬平方米。與之前在香港IPO的企業(yè)相比,是IPO時土地儲備最大的企業(yè)的2.4倍,也是其他企業(yè)在IPO時土地儲備量平均值的5.8倍。

　　許家印對本報記者表示,我們在全國的項目總共有48個,計劃今年要首期竣工交付的是36個。恒大地產(chǎn)正在緊鑼密鼓地進行施工,對恒大地產(chǎn)來說不存在閑置土地的問題。

　　數(shù)據(jù)顯示,恒大地產(chǎn)擁有的土地分布較廣,80%的項目位于13個省會以上城市,單個項目的總建筑面積規(guī)模大,70%的單個項目超過50萬平方米。目前有750多萬的在建工程面積,計劃2008年的竣工面積和可售面積分別是905萬平方米和750萬平方米。

　　許家印透露,從2006年年底到2007年,恒大地產(chǎn)在國際資本市場上共融資接近10億美元。目前國家對于企業(yè)海外融資方面的一些規(guī)定,使融到資金難以回流到國內(nèi)。不過,香港一位業(yè)內(nèi)人士對本報記者透露,恒大地產(chǎn)此前融到的10億美元,已經(jīng)拿到批文。其實每間公司在具體的項目上,各自有不同的方法拿到批文。

　　根據(jù)招股書,恒大地產(chǎn)在截至2007年9月30日的9個月內(nèi),取得收入23.234億元,盈利10.006億元。

　　宏調(diào)不影響業(yè)績

　　<21世紀>:恒大地產(chǎn)目前土地儲備額有4578萬平方米,國家規(guī)定土地閑置滿兩年要無償收回。你們是否會有土地開發(fā)方面的壓力?

　　許家印:我們在全國的項目總共有48個,計劃今年要首期竣工交付的是36個。只有啟東項目是計劃2010年推向市場,因為要等上海到江蘇啟東的第二座大橋貫通的時候,我們再推向市場。其余的36個項目在招股書上都有寫到,我們正在緊鑼密鼓地進行施工,對我們來說不存在閑置土地的問題。

　　<21世紀>:買入大量土地,宏觀調(diào)控是否會影響你們的業(yè)績?

　　許家印:我們的土地成本比較低。因為我們的土地大部分在07年上半年買,進入二線城市的大部分的地價大部分都在去年下半年增長速度比較快,我們購買土地的時候,不是在2007年上半年才去找項目,找土地,我們從2004年就開始研究城市房地產(chǎn)發(fā)展的走向,所以我們的合同的談判歷時一年。即使在之前的宏觀調(diào)控下,恒大地產(chǎn)也取得了好成績。

　　有強大執(zhí)行力

　　<21世紀>:你們將會用23.1%的IPO融資用于收購土地儲備,這些土地大概會分布在哪些區(qū)域?

　　許家印:對于收購土地儲備,我們沒有限于具體的城市,我們會選擇部分并購別人的二手土地。我們從2004年開始進入二線城市,依靠大量的信息,找到更好的土地。

　　在此過程中,我們有幾個基本原則:一是土地要有規(guī)定的相關(guān)文件證明;二是土地必須符合公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和拓展,比如說單個項目的面積要超過50萬平方米;三是土地的價格;四是項目的付款方式要符合公司整體穩(wěn)健經(jīng)營的運作。

　　<21世紀>:恒大地產(chǎn)在2008年和2009年計劃竣工的面積以及銷售情況如何?

　　許家印:我們公司有很高的銷售標準,注重品牌拓展。我們在2007年上半年大量購買土地,2007年下半年也購買了一小部分土地,要在短時間內(nèi)實現(xiàn)從購買土地,到規(guī)劃、設(shè)計、鉆探、招投標、施工進場到竣工,需要很高的速度。

　　比如西安一個項目,去年8月15號簽訂合同,收購別人的二手土地。8月16日交付款項,8月20日公司開始運作,其間又有春節(jié)和雪災的影響,到現(xiàn)在已經(jīng)建了9層樓�？梢娢覀冇兄鴱姶蟮膱�(zhí)行力。

　　目前已有180萬平方米竣工樓房拿到預售證。去年底到今年1季度,在廣州有4個項目正在發(fā)售,到1月5日已經(jīng)銷售了17億,銷售率33%,銷售均價是1.2萬人民幣。到今年5月份,全國大概有10個樓盤會開盤。

　　<21世紀>:這次招股價的范圍定得比較大,是否想通過這個做法吸納更多的人購買你們的股票?

　　許家印:我們是做實業(yè)的,對資本市場沒有什么經(jīng)驗,還是聽投行的經(jīng)驗,目前的市場不太穩(wěn)定。

　　<21世紀>:你們在2007年的市盈率是44倍-70倍,與其他內(nèi)地房地產(chǎn)股相比,略高一些。在這種情況下,如何說服投資者買你們的股票?

　　許家印:我認為投資者要買的是未來,而不是過去。恒大地產(chǎn)在2007年實現(xiàn)了大幅增長,因為我們有強大的執(zhí)行力和科學的管理。