大風(fēng)起于青萍之末。

在全國(guó)房?jī)r(jià)9月份大幅反彈之際,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)中卻有一個(gè)城市表現(xiàn)得十分另類(lèi),一向處于領(lǐng)漲地位的�？诜�?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下跌。

海南房?jī)r(jià)一向?qū)θ珖?guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)具有一定的指示意義,尤其是上世紀(jì)90年代,中央采取嚴(yán)厲調(diào)控房產(chǎn)政策時(shí),海南迅速領(lǐng)跌,之后全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始雪崩,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就此進(jìn)入冰河期。

 
這一次,又是在政策持續(xù)大力打擊地產(chǎn)的風(fēng)口浪尖,�？诜�?jī)r(jià)在全國(guó)70個(gè)大中城市中唯一一個(gè)出現(xiàn)環(huán)比下降,這是否預(yù)示著地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)1993年同樣的命運(yùn)?

率先下跌

自4月份房產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái),據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,與大部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行不同,�？诤腿齺喌姆�?jī)r(jià)以下跌為主,5月至8月兩個(gè)城市房?jī)r(jià)均環(huán)比下降,其中,8月份三亞房?jī)r(jià)環(huán)比降幅高達(dá)0.6%,這一降幅位居全國(guó)第二位。9月份海南省會(huì)城市海口的表現(xiàn)更是異于大勢(shì)。

金9月,全國(guó)樓市飄紅,一二三線(xiàn)城市成交和房?jī)r(jià)普遍上漲,萬(wàn)科、保利等各大房企業(yè)績(jī)均創(chuàng)出新高。然而,在樓市一片紅之中,唯獨(dú)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)亮綠。數(shù)據(jù)顯示,9月份�？诜�?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%,其中主要是新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下降,這是70個(gè)大中城市唯一出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市。

自房產(chǎn)新政出臺(tái)次月,即5月開(kāi)始,海口房?jī)r(jià)已連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降。

去年底海南建設(shè)國(guó)際旅游島的規(guī)劃頒布以來(lái),海南樓市迅速升溫,其房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,積聚了較大的泡沫因素。

11月10日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月份三亞房?jī)r(jià)同比上漲151%,海口房?jī)r(jià)同比上漲143%,分列全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲的前兩名,遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

地產(chǎn)操盤(pán)手曹鋒杰認(rèn)為,在政策調(diào)整之下,海南樓市泡沫必然有一定程度的刺破過(guò)程。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示,海南房產(chǎn)買(mǎi)家以投資和投機(jī)需求為主,這類(lèi)需求對(duì)政策的反應(yīng)最為敏感,因此部分買(mǎi)家會(huì)暫時(shí)保持觀(guān)望。

成交量下降

10月14日以來(lái),�？诩叭齺啞跋拶�(gòu)令”先后開(kāi)始執(zhí)行,暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。

11月4日,由住建部和外管局聯(lián)合簽發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定,境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房,境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,該通知主要針對(duì)目前大量熱錢(qián)流入內(nèi)地樓市、擾亂了現(xiàn)有購(gòu)房秩序的現(xiàn)象而出臺(tái),從源頭卡住熱錢(qián)進(jìn)入內(nèi)地,這將對(duì)高端的投資需求產(chǎn)生極大的抑制。

事實(shí)上,一系列限購(gòu)、限外政策已經(jīng)令海南樓市內(nèi)外交困。據(jù)統(tǒng)計(jì),海南主要城市已有多日成交總量不足50套。

這種局面一下子打亂了海南各大開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)策略,比如意欲在海南打造一個(gè)18平方公里超級(jí)大盤(pán)的中信泰富,多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)其原計(jì)劃開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在10月,但其目前仍處于待開(kāi)盤(pán)狀態(tài)。

但也有跡象表明,外資仍比較看好海南樓市的發(fā)展。GVA衡信柏迪營(yíng)銷(xiāo)部董事岳鋒鋼介紹說(shuō),10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南買(mǎi)房。他認(rèn)為外資看好海南樓市,一是因?yàn)橥赓Y對(duì)人民幣升值的預(yù)期比較強(qiáng)烈,二是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)正逐年高速增長(zhǎng),另外也是看中了海南的資源條件。
海南樓市被透支了?

曹鋒杰表示,由于海南樓市吸引了對(duì)市場(chǎng)把握比較敏銳的投資客,其中包括溫州人,因此其市場(chǎng)動(dòng)向?qū)��?duì)全國(guó)樓市起著一定的風(fēng)向標(biāo)作用。在他看來(lái),本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱(chēng)空前,而且后續(xù)還有幾張牌可打,因此海南房?jī)r(jià)飛漲之勢(shì)必然受到遏制,甚至巨幅震蕩。

曹鋒杰表示,由于海南樓市吸引了對(duì)市場(chǎng)把握比較敏銳的投資客,其中包括溫州人,因此其市場(chǎng)動(dòng)向?qū)��?duì)全國(guó)樓市起著一定的風(fēng)向標(biāo)作用。在他看來(lái),本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱(chēng)空前,而且后續(xù)還有幾張牌可打,因此海南房?jī)r(jià)飛漲之勢(shì)必然受到遏制,甚至巨幅震蕩。
在改革開(kāi)放后的第一波房地產(chǎn)熱潮中,各路炒房資金迅速涌入海南,海南房?jī)r(jià)泡沫越積越大,隨后在1993年決策層收緊銀根后,海南樓市迅速崩盤(pán),第一波房地產(chǎn)熱潮也隨之瓦解。這一次,政策層面的決心幾乎與當(dāng)時(shí)毫無(wú)二致。

“但市場(chǎng)已經(jīng)徹底改變了�！鳖櫾撇�認(rèn)為,“1993年海南樓市崩盤(pán)是因?yàn)椴恢�道市�?chǎng)到底在哪?因?yàn)楫?dāng)時(shí)實(shí)行的是福利分房,住房問(wèn)題不是通過(guò)市場(chǎng)解決的,樓市都是玩空轉(zhuǎn)。不過(guò)隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高,市場(chǎng)形成了真正的需求�！�

海南盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理馮彬表示,海南樓市如果繼續(xù)暴漲,就與政策調(diào)控相違背,無(wú)法持續(xù)發(fā)展。短期海南房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng),但波動(dòng)幅度平均不會(huì)超過(guò)20%。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)多次對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,房地產(chǎn)不僅對(duì)拉動(dòng)消費(fèi)起著較大的作用,而且牽連著投資,是支柱性產(chǎn)業(yè),在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)順利轉(zhuǎn)型之前,其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不容忽視,因此,管理層很難完全抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

近日,央行行長(zhǎng)周小川的“池子”理論引起了廣泛關(guān)注。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,海南樓市可謂是中國(guó)樓市眾多“池子”中容量非常大的一個(gè)。他認(rèn)為,海南國(guó)際旅游島的出臺(tái),從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導(dǎo)進(jìn)這個(gè)“池子”中來(lái),但海南房?jī)r(jià)的急劇暴漲令其頓失吸金功能�？梢哉f(shuō)海南樓市價(jià)格至少透支了未來(lái)三至五年的房?jī)r(jià)上漲空間。

此前有報(bào)道稱(chēng),從年初開(kāi)始,已經(jīng)有些溫州資金逐步撤離海南。上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,進(jìn)入海南樓市的都是最慣于投資的大資本,而海南樓市與全國(guó)樓市目前同樣處于虛高,資本對(duì)全國(guó)樓市的判斷或?qū)⑴c海南同步。

出路或在市場(chǎng)之外

據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè),近期海南鳳凰島項(xiàng)目、雅居樂(lè)清水灣等多個(gè)項(xiàng)目正積極吐盤(pán),據(jù)了解,其中清水灣項(xiàng)目?jī)H在國(guó)慶黃金周期間就銷(xiāo)售達(dá)6億元。

在馮彬看來(lái),稀缺的南方海景資源和世界性的概念,這些因素決定了海南樓市長(zhǎng)期向好,但近期除了價(jià)格上的局部調(diào)整之外,開(kāi)發(fā)商也需集體努力,營(yíng)造一個(gè)海南旅游地產(chǎn)的大品牌。

10多年以來(lái),依靠得天獨(dú)厚的自然資源,海南地產(chǎn)一直走在全國(guó)旅游度假地產(chǎn)的前列,海南島可謂大牌云集,其中不少開(kāi)發(fā)商在海南已經(jīng)潛伏多年,包括建設(shè)18平方公里超級(jí)大盤(pán)的中信泰富,20年前就已進(jìn)入三亞的中糧地產(chǎn),打造了富力灣、盈溪谷等多個(gè)項(xiàng)目的富力地產(chǎn),售價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米的萬(wàn)科浪琴灣等。

總投資達(dá)200億元的雅居樂(lè)大規(guī)模項(xiàng)目海南清水灣副總經(jīng)理簡(jiǎn)毓萍表示,隨著大品牌開(kāi)發(fā)商加入海南國(guó)際旅游島的建設(shè),未來(lái)海南地產(chǎn)的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,品質(zhì)過(guò)硬、規(guī)劃科學(xué)是海南樓市的一大出路。

國(guó)際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位副主席對(duì)本刊記者表示,對(duì)于發(fā)展旅游地產(chǎn)而言,其關(guān)鍵不僅僅在于樓市本身,還要注重加強(qiáng)軟實(shí)力的建設(shè),特別是配套設(shè)施的建設(shè),諸如道路交通、排水、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、酒店餐飲等,以營(yíng)造良好的宜居環(huán)境。

而此前不久的一場(chǎng)大雨,導(dǎo)致海南境內(nèi)一片汪洋,一些外地置業(yè)者也被困在洪水中,這或許澆滅了不少外地投資者在海南買(mǎi)房的念頭。