業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能

樓市成交的慘淡遠(yuǎn)比預(yù)想中短暫。首套房貸首付最低30%等一系列樓市新政出臺兩個月之后,多地樓市回暖態(tài)勢已較為明顯,在開發(fā)商推盤的刺激下,部分熱點(diǎn)城市成交量大幅回升,房價依舊高位運(yùn)行,個別樓盤甚至出現(xiàn)了價格攀升現(xiàn)象,與此同時,眾房企在土地市場動作頻頻,其中不乏高價地逆市而出,市場各方預(yù)期隨之發(fā)生微妙變化。

 
多數(shù)接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,未來一段時間內(nèi)樓市將維持相對平穩(wěn)的狀態(tài),成交量有望逐步回升,明年春節(jié)過后房價上漲壓力進(jìn)一步加大,不過,不排除后續(xù)調(diào)控再度發(fā)力的可能。

逆轉(zhuǎn)

部分熱點(diǎn)城市成交量較大幅度回升

新一輪樓市新政出臺兩個月之后,北京、上海等地新房、二手房成交量雙雙回升,與一個月前相比,形勢出現(xiàn)較大幅度逆轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,這種局面將持續(xù)至明年春節(jié)前。

美聯(lián)物業(yè)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上周(11月22日-11月28日,下同)一手住宅市場,四個一線城市中,除廣州外,成交量均有較大幅度回升,其中,北京成交套數(shù)達(dá)2738套,成交面積為28.6萬平方米,環(huán)比分別猛增68.5%和46.2%,漲幅居首。在上海,佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示,上周上海市商品房成交面積為40.3萬平方米,與前周相比大漲31.7%,商品住宅成交面積為32.1萬平方米,環(huán)比前周大漲50%,有7個區(qū)的成交面積在2萬平方米以上,這一成交量甚至明顯高于9月的周成交水平。

部分二線城市也表現(xiàn)突出,其中,重慶上周的成交套數(shù)為6226套,環(huán)比增長25.4%,成交面積達(dá)58.3萬平方米,環(huán)比上漲33.2%。

與一手住宅一樣,二手房的成交量也表現(xiàn)出上揚(yáng)勢頭。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù),上周北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為4241套,近三周以來的成交量持續(xù)回暖,環(huán)比前一周則上漲了16%,日均成交量達(dá)605套。

這與一個月前相比,形勢發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。業(yè)界所稱“9·29新政”之后,各地紛紛響應(yīng)并出臺了落實(shí)新政的一系列細(xì)則,多個城市樓市成交的回暖態(tài)勢戛然而止,成交量明顯下跌。以上海為例,地方版細(xì)則頒布的第二周(10月11日-17日),原本處在今年成交頂峰的上海市商品住宅市場,成交量立即下挫23%,此后四周上海市商品住宅成交量步步走低,直至11月中旬(11月15日-21日)才有所反彈。

對于近段時間成交量的上漲,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這主要是受開發(fā)商推盤速度等因素影響,整個市場的供應(yīng)量有所上升。以北京為例,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總經(jīng)理胡景暉表示,造成上周北京樓市新房和二手房成交量雙雙出現(xiàn)大幅上漲的一個主要原因是上周北京新盤大量入市刺激成交量回暖。據(jù)統(tǒng)計,上周北京共有16個住宅新盤開盤預(yù)售。另外,二手住宅市場,可售房源量的增加刺激了成交量的回暖。

預(yù)期

市場各方預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)向

在成交量走高的支撐下,商品住宅的均價依舊高位運(yùn)行,個別樓盤甚至出現(xiàn)了明顯的上漲。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,上周深圳一手住宅成交均價為18672元/平方米,環(huán)比上漲12.9%,杭州一手住宅的成交均價達(dá)22333元/平方米,環(huán)比上漲4%。

另據(jù)佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù),上周上海市商品房成交均價為21463元/平方米,環(huán)比前周小幅上漲0.8%,全市商品住宅成交均價為23008元/平方米,與上周基本持平。尤其引人注意的是,近期上海外環(huán)外幾個項目的售價已接近或突破3萬元,業(yè)內(nèi)人士紛紛驚呼“外環(huán)外公寓價格已直逼中心區(qū)域價格”。

對于房價依舊高位運(yùn)行,美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示“不意外”,“讓房價堅挺的因素比下降的因素多很多�！痹谒�看來,從中長期來看,城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、東西部發(fā)展差距、土地財政、流動性過剩、人民幣升值等都是支撐房價堅挺的因素。就短期而言,除了高端項目的入市拉高了區(qū)域均價的因素外,有效需求仍較為充沛,購房者的預(yù)期正發(fā)生著微妙變化,相當(dāng)一部分購房者認(rèn)為,即使在多重調(diào)控政策之下,房價也很難走入下降通道。

徐楓預(yù)測,從現(xiàn)在到明年春節(jié)前,房價將保持平穩(wěn),“明年春節(jié)過后,如果調(diào)控政策有所松動的話,價格很可能會出現(xiàn)一定幅度的上揚(yáng)�！�

上海一位長期關(guān)注樓市的投資者陸先生告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》,新政剛出來時還在觀望,但“‘狼最終沒有來’,反倒是越調(diào)越漲”,所以自己和身邊的大多數(shù)朋友已決定“個把月內(nèi)就出手”。最近的一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示,只有3成網(wǎng)友認(rèn)為樓市新政收到了預(yù)期效果,而將近7成網(wǎng)友仍認(rèn)為樓市實(shí)際上依然火爆。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心認(rèn)為,新一輪調(diào)控自9月份推出以來,其負(fù)面影響有被市場淡化跡象,面對高企的通脹壓力,自住客入市動力加大。

開發(fā)商的預(yù)期轉(zhuǎn)向也表現(xiàn)得越來越明顯,大手筆的“圈地”行為便可在一定程度上加以佐證。繼月初廣州金沙洲地塊拍出區(qū)域最高價后,上周廣州高價地再度逆市而出,據(jù)業(yè)內(nèi)估算,該荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)地塊的平均樓面價高達(dá)17276元/平方米,創(chuàng)下了廣州市區(qū)樓面價新高。

另據(jù)公開市場消息,龍湖、萬科、佳兆業(yè)、富力等房企近日在上海、北京、天津、廣東、四川、遼寧等地頻頻出手,佳兆業(yè)更是創(chuàng)造了一天內(nèi)斬獲9幅地塊的紀(jì)錄。

廣發(fā)證券(000776,股吧)房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示,由于房地產(chǎn)價格持續(xù)高位運(yùn)行,原先持觀望態(tài)度的眾多改善型住房需求者開始動搖,因而加快了入市的步伐。而在強(qiáng)勁需求的正面刺激下,開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向“謹(jǐn)慎偏樂觀”的態(tài)度。另一位券商分析師則對記者表示,目前開發(fā)商原先“賭漲”的心態(tài)更為偏向樂觀。

政策

后續(xù)調(diào)控或再發(fā)力

在房價依舊居高不下尤其是市場各方預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向的情況下,一部分觀點(diǎn)認(rèn)為,后續(xù)調(diào)控壓力將承受更大壓力。

就價格而言,新一輪調(diào)控似乎并未讓商品住宅價格出現(xiàn)明顯的整體性松動。仍以上海為例,佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟介紹說,據(jù)相關(guān)統(tǒng)計在未受新政影響的9月,上海全市商品住宅均價為21226元/平方米,這一數(shù)據(jù)在10月攀升至21918元/平方米,高出9月3.3%;而11月前三周的均價更是進(jìn)一步上漲至22091元/平方米。在9、10兩月都有成交的327個商品住宅項目中,10月均價高于9月的有186個,占了56.9%。

從供應(yīng)上來看,有觀點(diǎn)認(rèn)為,新政出臺后雖然出現(xiàn)過短期的供應(yīng)低谷,但大部分時間的商品住宅新增供應(yīng)量依然處于高位,雖然“逼出”供應(yīng)量是調(diào)控的最終目的之一,但事實(shí)上,在調(diào)控后供應(yīng)量的萎縮是正常現(xiàn)象,也是調(diào)控政策對于開發(fā)商威懾力的一種體現(xiàn),而新一輪調(diào)控后新增供應(yīng)量未出現(xiàn)大幅下跌。

對開發(fā)商來說,“雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,但上市公司整體償債能力仍處于正常水平,短期內(nèi)地產(chǎn)公司資金斷裂的風(fēng)險很小�！辈澈ＷC券分析師陳慧認(rèn)為,從償債能力來看,房地產(chǎn)上市公司流動比率和速動比率在2010年一季度達(dá)到峰值后逐步下降,表明在房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下,房地產(chǎn)上市公司的償債能力雖有所降低,但兩者相對于2008年的低點(diǎn)仍有較大距離。

另有業(yè)內(nèi)人士對《經(jīng)濟(jì)參考報》表示,打壓剛需的首付提升和利率優(yōu)惠幅度降低等政策持續(xù)出臺,使得剛需群體指望依靠調(diào)控政策來圓購房夢的想法變得很困難。

不過也有業(yè)內(nèi)人士提醒,目前態(tài)勢的持續(xù)也可能引發(fā)監(jiān)管層出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。沈愛卿提醒,目前的情況下,不排除監(jiān)管層出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策,比如房產(chǎn)稅或是價格管制等措施。

據(jù)披露,在新一輪調(diào)控出臺近兩個月的時候,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國土資源部正在組織一輪大規(guī)模的聯(lián)合檢查,摸底地方對中央調(diào)控政策的落實(shí)情況。業(yè)內(nèi)猜測,不排除有關(guān)部門醞釀后續(xù)調(diào)控的可能。